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9月7日，中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行不約而同公布存量首套個(gè)人住房貸款利率調(diào)整細(xì)則。從內(nèi)容看，四家大型銀行調(diào)整細(xì)則全面落實(shí)了金融管理部門文件精神，覆蓋對(duì)象廣，措施力度大，執(zhí)行速度快，體現(xiàn)了大型銀行的責(zé)任和擔(dān)當(dāng)，有助于進(jìn)一步減輕居民房貸還款支出，進(jìn)而促進(jìn)居民消費(fèi)和投資。對(duì)銀行而言，在短期內(nèi)雖然影響收益，但有助于穩(wěn)定房貸規(guī)模，改善客戶關(guān)系，利在長(zhǎng)遠(yuǎn)。

目前，全國(guó)存量房貸總量約39萬(wàn)億元，其中首套房貸約25萬(wàn)億元，占比三分之二左右。如此進(jìn)行大規(guī)模集中調(diào)整，的確史無(wú)前例，難度較大：第一，我國(guó)銀行業(yè)正在從高速發(fā)展階段進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，息差從去年以來(lái)就在不斷縮窄，現(xiàn)在已經(jīng)逼近合意水平。在利潤(rùn)增長(zhǎng)面臨較大壓力、繼續(xù)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)減費(fèi)讓利等情況下，商業(yè)銀行還在存量房貸上直接讓利，實(shí)屬不易。

【資料圖】

第二，從調(diào)整本身來(lái)看，因?yàn)樯婕安煌瑫r(shí)期、不同地區(qū)和不同人群，情況復(fù)雜。首先，近年來(lái)房貸政策調(diào)整頻繁，不同時(shí)期利率政策差別較大；其次，各地因城施策，利率下限各有不同；再次，對(duì)不同人群房貸利率也不完全一樣。如何在市場(chǎng)、法治化原則下進(jìn)行調(diào)整，如何兼顧政策的權(quán)威性和公平性，都需要統(tǒng)籌考慮。

但是，在金融管理部門指導(dǎo)之下，四家大型銀行在《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》發(fā)布一周后，即公布完整清晰的調(diào)整細(xì)則，超過(guò)預(yù)期。四家大型銀行積極主動(dòng)的做法樹(shù)立了標(biāo)桿，預(yù)計(jì)其他銀行將以此為參照，較快公布本行的調(diào)整細(xì)則，預(yù)計(jì)不同銀行之間調(diào)整細(xì)則大同小異。

據(jù)測(cè)算，此次存量首套房貸利率調(diào)整將惠及約4000萬(wàn)戶、上億居民。從幅度看，此次存量首套房貸利率調(diào)整，平均降幅約為80基點(diǎn)。以100萬(wàn)元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人還款支出每年超過(guò)5000元。從對(duì)象看，主要是三類群體可以提出申請(qǐng)。

第一類，在8月31日之前，金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放或已簽訂合同但未發(fā)放的首套房貸，借款人直接可以申請(qǐng)，這部分群體是這次受益的最大群體。

第二類，因政策調(diào)整，原二套房貸被認(rèn)定為首套房貸的借款人，可以提出申請(qǐng)。如目前部分城市”認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策下的二套房貸，只要借款人名下沒(méi)有其他住房，可按照首套房貸來(lái)申請(qǐng)調(diào)整。

第三類，借款人持有超過(guò)一套房產(chǎn)，其中有一套住房有貸款，原本屬于二套房貸，現(xiàn)在將其他房產(chǎn)出售，名下一套住房成為家庭唯一住房，二套房貸變成首套房貸，也可以申請(qǐng)調(diào)整。

從操作層面而言，調(diào)整存量首套房貸利率，主要有兩種方式。第一種是“利率變更”，由借款人與銀行協(xié)商變更存量房貸利率。第二種是“以新?lián)Q舊”，由銀行根據(jù)借款人申請(qǐng)，新發(fā)放貸款置換存量首套房貸?！耙孕?lián)Q舊”需要重新簽訂借款合同，重新約定貸款額度、貸款利率，相對(duì)復(fù)雜，而“利率變更”相對(duì)方便。從公告看，四家大型銀行均以利率變更為主，建議借款人主動(dòng)選擇利率變更方式。

從調(diào)整流程看，基本遵循實(shí)現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)無(wú)需申請(qǐng)、統(tǒng)一調(diào)整原則，非標(biāo)業(yè)務(wù)經(jīng)申請(qǐng)、審核后予以調(diào)整。一般情況下銀行將主動(dòng)按調(diào)整規(guī)則統(tǒng)一批量調(diào)整首套房貸利率；對(duì)“二套變首套”等特殊情況需要借款人主動(dòng)發(fā)起申請(qǐng)的，但在大多數(shù)情況下銀行提供線上申請(qǐng)渠道，最大程度上為借款人提供便利，同時(shí)還為借款人提供申請(qǐng)異議的途徑。此外，此次調(diào)整將之前選擇固定利率的借款人納入，只需借款人申請(qǐng)轉(zhuǎn)換為浮動(dòng)利率即可；此前有房貸拖欠的借款人，在還清拖欠后同樣可以申請(qǐng)下調(diào)等等，都體現(xiàn)出政策的全面周到和濃濃善意。

存量首套房貸利率調(diào)整，是在金融管理部門引導(dǎo)下，商業(yè)銀行給借款人發(fā)放的“大禮包”，調(diào)整過(guò)程不收取任何費(fèi)用，多數(shù)情況下借款人無(wú)需主動(dòng)發(fā)起申請(qǐng)，特殊情況下借款人應(yīng)直接找銀行溝通協(xié)商。需要提醒的是，無(wú)論是何種調(diào)整方式，借款人均無(wú)需通過(guò)按揭中介或者其他外部機(jī)構(gòu)來(lái)操作，更不需要再花額外的錢去曲線辦理。還需提醒一點(diǎn)的是，在以后還貸過(guò)程中，千萬(wàn)不要通過(guò)經(jīng)營(yíng)性貸款、消費(fèi)貸款來(lái)“置換”房貸，這樣既不劃算也不合規(guī)。

建議相關(guān)部門繼續(xù)對(duì)限購(gòu)、限貸、限售政策進(jìn)行再優(yōu)化，如取消過(guò)于嚴(yán)苛的限購(gòu)措施、調(diào)整存量二套房貸利率等，進(jìn)一步從需求側(cè)發(fā)力激發(fā)住房消費(fèi)需求。對(duì)銀行而言，應(yīng)采取多方面措施，開(kāi)源節(jié)流，精細(xì)管理，對(duì)沖存量房貸利率調(diào)整對(duì)利潤(rùn)和息差的影響：一是進(jìn)一步降低存款利率，優(yōu)化負(fù)債產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和期限結(jié)構(gòu)，繼續(xù)從負(fù)債端壓降成本；二是加大信貸投放力度，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下提升高收益資產(chǎn)占比，進(jìn)而提高資產(chǎn)端收益；三是大力發(fā)展財(cái)富管理等業(yè)務(wù)，提高非利息收入，豐富多元化盈利來(lái)源，減緩利息收入下滑；四是加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高精細(xì)化管理水平，壓降成本收入比，向管理要效益。

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