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存量房貸利率調(diào)整細(xì)則來(lái)了,三大群體受益,你能節(jié)省多少錢
2023-09-08 10:29:40    騰訊網(wǎng)

9月7日,中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行不約而同公布存量首套個(gè)人住房貸款利率調(diào)整細(xì)則。從內(nèi)容看,四家大型銀行調(diào)整細(xì)則全面落實(shí)了金融管理部門文件精神,覆蓋對(duì)象廣,措施力度大,執(zhí)行速度快,體現(xiàn)了大型銀行的責(zé)任和擔(dān)當(dāng),有助于進(jìn)一步減輕居民房貸還款支出,進(jìn)而促進(jìn)居民消費(fèi)和投資。對(duì)銀行而言,在短期內(nèi)雖然影響收益,但有助于穩(wěn)定房貸規(guī)模,改善客戶關(guān)系,利在長(zhǎng)遠(yuǎn)。

目前,全國(guó)存量房貸總量約39萬(wàn)億元,其中首套房貸約25萬(wàn)億元,占比三分之二左右。如此進(jìn)行大規(guī)模集中調(diào)整,的確史無(wú)前例,難度較大:第一,我國(guó)銀行業(yè)正在從高速發(fā)展階段進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段,息差從去年以來(lái)就在不斷縮窄,現(xiàn)在已經(jīng)逼近合意水平。在利潤(rùn)增長(zhǎng)面臨較大壓力、繼續(xù)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)減費(fèi)讓利等情況下,商業(yè)銀行還在存量房貸上直接讓利,實(shí)屬不易。


【資料圖】

第二,從調(diào)整本身來(lái)看,因?yàn)樯婕安煌瑫r(shí)期、不同地區(qū)和不同人群,情況復(fù)雜。首先,近年來(lái)房貸政策調(diào)整頻繁,不同時(shí)期利率政策差別較大;其次,各地因城施策,利率下限各有不同;再次,對(duì)不同人群房貸利率也不完全一樣。如何在市場(chǎng)、法治化原則下進(jìn)行調(diào)整,如何兼顧政策的權(quán)威性和公平性,都需要統(tǒng)籌考慮。

但是,在金融管理部門指導(dǎo)之下,四家大型銀行在《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》發(fā)布一周后,即公布完整清晰的調(diào)整細(xì)則,超過(guò)預(yù)期。四家大型銀行積極主動(dòng)的做法樹(shù)立了標(biāo)桿,預(yù)計(jì)其他銀行將以此為參照,較快公布本行的調(diào)整細(xì)則,預(yù)計(jì)不同銀行之間調(diào)整細(xì)則大同小異。

據(jù)測(cè)算,此次存量首套房貸利率調(diào)整將惠及約4000萬(wàn)戶、上億居民。從幅度看,此次存量首套房貸利率調(diào)整,平均降幅約為80基點(diǎn)。以100萬(wàn)元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例,假設(shè)房貸利率降至4.3%,可節(jié)約借款人還款支出每年超過(guò)5000元。從對(duì)象看,主要是三類群體可以提出申請(qǐng)。

第一類,在8月31日之前,金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放或已簽訂合同但未發(fā)放的首套房貸,借款人直接可以申請(qǐng),這部分群體是這次受益的最大群體。

第二類,因政策調(diào)整,原二套房貸被認(rèn)定為首套房貸的借款人,可以提出申請(qǐng)。如目前部分城市”認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后,“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策下的二套房貸,只要借款人名下沒(méi)有其他住房,可按照首套房貸來(lái)申請(qǐng)調(diào)整。

第三類,借款人持有超過(guò)一套房產(chǎn),其中有一套住房有貸款,原本屬于二套房貸,現(xiàn)在將其他房產(chǎn)出售,名下一套住房成為家庭唯一住房,二套房貸變成首套房貸,也可以申請(qǐng)調(diào)整。

從操作層面而言,調(diào)整存量首套房貸利率,主要有兩種方式。第一種是“利率變更”,由借款人與銀行協(xié)商變更存量房貸利率。第二種是“以新?lián)Q舊”,由銀行根據(jù)借款人申請(qǐng),新發(fā)放貸款置換存量首套房貸?!耙孕?lián)Q舊”需要重新簽訂借款合同,重新約定貸款額度、貸款利率,相對(duì)復(fù)雜,而“利率變更”相對(duì)方便。從公告看,四家大型銀行均以利率變更為主,建議借款人主動(dòng)選擇利率變更方式。

從調(diào)整流程看,基本遵循實(shí)現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)無(wú)需申請(qǐng)、統(tǒng)一調(diào)整原則,非標(biāo)業(yè)務(wù)經(jīng)申請(qǐng)、審核后予以調(diào)整。一般情況下銀行將主動(dòng)按調(diào)整規(guī)則統(tǒng)一批量調(diào)整首套房貸利率;對(duì)“二套變首套”等特殊情況需要借款人主動(dòng)發(fā)起申請(qǐng)的,但在大多數(shù)情況下銀行提供線上申請(qǐng)渠道,最大程度上為借款人提供便利,同時(shí)還為借款人提供申請(qǐng)異議的途徑。此外,此次調(diào)整將之前選擇固定利率的借款人納入,只需借款人申請(qǐng)轉(zhuǎn)換為浮動(dòng)利率即可;此前有房貸拖欠的借款人,在還清拖欠后同樣可以申請(qǐng)下調(diào)等等,都體現(xiàn)出政策的全面周到和濃濃善意。

存量首套房貸利率調(diào)整,是在金融管理部門引導(dǎo)下,商業(yè)銀行給借款人發(fā)放的“大禮包”,調(diào)整過(guò)程不收取任何費(fèi)用,多數(shù)情況下借款人無(wú)需主動(dòng)發(fā)起申請(qǐng),特殊情況下借款人應(yīng)直接找銀行溝通協(xié)商。需要提醒的是,無(wú)論是何種調(diào)整方式,借款人均無(wú)需通過(guò)按揭中介或者其他外部機(jī)構(gòu)來(lái)操作,更不需要再花額外的錢去曲線辦理。還需提醒一點(diǎn)的是,在以后還貸過(guò)程中,千萬(wàn)不要通過(guò)經(jīng)營(yíng)性貸款、消費(fèi)貸款來(lái)“置換”房貸,這樣既不劃算也不合規(guī)。

建議相關(guān)部門繼續(xù)對(duì)限購(gòu)、限貸、限售政策進(jìn)行再優(yōu)化,如取消過(guò)于嚴(yán)苛的限購(gòu)措施、調(diào)整存量二套房貸利率等,進(jìn)一步從需求側(cè)發(fā)力激發(fā)住房消費(fèi)需求。對(duì)銀行而言,應(yīng)采取多方面措施,開(kāi)源節(jié)流,精細(xì)管理,對(duì)沖存量房貸利率調(diào)整對(duì)利潤(rùn)和息差的影響:一是進(jìn)一步降低存款利率,優(yōu)化負(fù)債產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和期限結(jié)構(gòu),繼續(xù)從負(fù)債端壓降成本;二是加大信貸投放力度,在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下提升高收益資產(chǎn)占比,進(jìn)而提高資產(chǎn)端收益;三是大力發(fā)展財(cái)富管理等業(yè)務(wù),提高非利息收入,豐富多元化盈利來(lái)源,減緩利息收入下滑;四是加強(qiáng)內(nèi)部管理,提高精細(xì)化管理水平,壓降成本收入比,向管理要效益。

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