一文看懂！多家銀行明確調整規(guī)則，算算你的存量房貸利率能降多少？
首批答疑之后，存量房貸利率迎來實質性調整方案。9月7日，工商銀行、農
2023-09-08 08:26:17
首批答疑之后，存量房貸利率迎來實質性調整方案。
9月7日，工商銀行、農業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行、中信銀行等發(fā)布相關公告，對存量房貸調整時間、調整范圍、調整規(guī)則、申請方式和渠道等重點問題作出回應。此次方案公布后，存量首套房貸借款人基本可以確定自身利率可以降到什么水平。
上述銀行公告內容差異不大，均表示將自2023年9月25日起，與存量個人住房貸款客戶就貸款執(zhí)行利率進行協(xié)商調整，部分銀行表示會主動進行批量調整。總體按照市場化、法治化原則進行。
(資料圖片僅供參考)
關于具體調整范圍，多家銀行已在日前以問答形式解疑（詳見報道：《存量房貸利率能不能降、能降多少？多家銀行回應熱點問題》）。本文將重點就前期未明確的具體調整規(guī)則和申請方式等作進一步總結梳理。
分階段、分城市對號入座，最低可降至LPR-20BP
考慮到不同時期、不同區(qū)域房貸利率定價方式和下限執(zhí)行政策存在差異，不同階段發(fā)放的存量房貸利率需要區(qū)別看待。幾個比較重要的節(jié)點是：1、2019年10月8日，全國首套房貸利率政策下限調整為LPR（貸款市場報價利率），居民房貸利率由基準利率以倍數(shù)浮動，調整為LPR加點浮動；2、2022年5月15日，全國首套房貸利率政策下限調整為LPR-20BP。
一、2019年10月7日（含）前發(fā)放、已按央行相關要求轉換為LPR定價的存量首套個人住房商業(yè)性貸款
各銀行表示，此類存量貸款最低可調整至原貸款合同期限對應的LPR，即LPR+0BP。
但除建設銀行外，工商銀行、農業(yè)銀行、中國銀行、交通銀行、中信銀行均作了補充強調，相關說法依然有待明確。大意是，原貸款發(fā)放時，所在城市首套房貸利率政策下限轉換后為LPR加點的，按發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行，合同利率按相應LPR加點幅度執(zhí)行。
存量貸款在LPR轉換后的利率水平，不高于LPR，或不高于貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限的，不作調整。
中國銀行的說法則頗為繞口：2019年10月7日（含當日）之前發(fā)放的貸款，如當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限高于LPR，則將貸款加點幅度調整為當?shù)叵孪?；否則（當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限低于LPR），如貸款利率高于LPR則將貸款加點幅度調整為0（即LPR+0BP），如貸款利率低于LPR則不調整。
從央行各分支機構9月1日公布的各地首套房貸利率執(zhí)行下限政策來看，多數(shù)城市僅公布了2019年10月LPR改革之后的利率下限政策，只有上海、深圳、湖北、福建（更新至2018年1月1日）、江西（更新至2018年）等少數(shù)地區(qū)披露了2019年10月之前的利率下限情況，其中，上海2019年10月前首套房貸利率下限為基準利率9折，深圳、湖北為基準利率的7折。
根據(jù)央行數(shù)據(jù)，2018年1月1日至今，一年以內（含一年）貸款基準利率為4.35%，一年至五年（含五年）貸款基準利率為4.75%，五年以上貸款基準利率為4.90%。
根據(jù)《中國人民銀行公告》（公告[2019]第15號），自2019年8月20日起，LPR按新的形成機制報價并計算得出，最新數(shù)據(jù)為一年期LPR為3.35%，5年期以上LPR為4.2%。此前可查數(shù)據(jù)顯示，2019年1月至2019年7月，一年期LPR為4.31%，2019年8月為4.25%；5年期以上LPR自2019年8月起可查，當月為4.85%。
二、2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）發(fā)放的，執(zhí)行LPR定價的浮動利率存量首套個人住房貸款
各銀行明確，此類存量房貸利率水平最低調整至全國首套房貸利率政策下限，即LPR（+0BP）。
貸款發(fā)放時，所在城市首套房貸利率政策下限高于LPR的，按發(fā)放時當?shù)厥滋追抠J利率政策下限執(zhí)行；原貸款利率水平不高于LPR或不高于貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限的，不作調整。
簡單理解，即此類存量房貸調整后的貸款利率，不低于LPR和發(fā)放時當?shù)厥滋追抠J利率政策下限中孰高者。
根據(jù)央行各分支機構9月1日公布的各地首套房貸利率執(zhí)行下限政策，在2022年5月14（含）之前，多數(shù)城市的首套房貸利率執(zhí)行下限與全國下限水平一致，即為LPR。
但也有部分城市執(zhí)行高于LPR的利率下限，包括北京（LPR+55BP）、上海（2021.7.24至今為LPR+35BP）、深圳（LPR+30BP）、吉林長春（LPR+5BP）、河南鄭州（LPR+5BP)。
值得注意的是，上海首套商業(yè)性個人住房貸款利率自律下限，自2019年10月8日以來多次變動，其中在2020年4月20日前為低于LPR，2020年4月21日至2021年7月23日為LPR。按照四大行給出的方案，在此階段發(fā)放的存量首套房貸利率，最低只能降至LPR。
三、2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）發(fā)放的存量首套個人住房貸款（含已簽訂合同但未發(fā)放的貸款）
各銀行明確，此類存量房貸利率水平調整至全國首套房貸利率政策下限，即LPR-20BP。
貸款發(fā)放時，所在城市首套房貸利率政策下限高于LPR-20BP的，按發(fā)放時當?shù)厥滋追抠J利率政策下限執(zhí)行；原貸款利率水平不高于LPR-20BP或不高于貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限的，不作調整。
簡單理解，此類存量房貸調整后的貸款利率，不低于LPR-20BP和發(fā)放時當?shù)厥滋追抠J利率政策下限中孰高者。
根據(jù)央行各分支機構9月1日公布的各地首套房貸利率執(zhí)行下限政策，在2022年5月15日（含）至2023年8月31日，多數(shù)城市執(zhí)行LPR-20BP或更低的利率下限政策，當?shù)卮媪渴滋追抠J利率最低均可降至LPR-20BP。
部分城市在2022年10月以來陸續(xù)階段性取消下限，比如湖北、安徽、廣東、遼寧、黑龍江等地的部分城市。在這些城市取消利率下限后至今年8月31日期間，辦理首套商業(yè)性個人住房貸款的，貸款利率最低也只能調整至LPR-20BP。
但也有北京（LPR+55BP）、上海（LPR+35BP）、深圳（LPR+30BP）、廣州（LPR）、廈門（2022.5.18至2022.8.23為LPR+10BP）、西藏（2019年至今均為一般類商業(yè)性貸款利率）等地首套房貸利率政策下限高于LPR-20BP，當?shù)卦诖似陂g發(fā)放的存量首套房貸，貸款利率調整空間較小。
注：各城市首套房貸利率政策下限歷史調整情況，已在當?shù)厝嗣胥y行省級分行官網公布（詳見報道：《31地首套房貸利率下限全部出爐！認房不認貸后，哪些城市調整空間更大？》）。
批量統(tǒng)一調整，幾類情況需主動申請
9月25日起，存量房貸利率調整開始，對于具體申請和調整方式，各行也分情況處理。但各行均明確，新的利率水平于調整當日生效，此前利息均按原合同利率水平計算，此次調整不溯及過往。
多家銀行表示，變更貸款利率和新發(fā)放貸款置換兩種方式，調整的結果一致，但從操作便利性來看，后者所需流程較多、時間較長，因此主要采取變更貸款利率方式。
一、無需借款人主動申請的情況：原貸款發(fā)放時執(zhí)行所在城市首套房貸利率政策且當前為LPR定價的浮動利率存量房貸
工商銀行、農業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、中信銀行：將于2023年9月25日集中批量調整合同貸款利率，無須客戶申請。
對于特殊情況不接受自動調整，或需采用新發(fā)放貸款置換方式的，需要借款人在一定時間內主動聯(lián)系貸款服務行進行說明，或在利率調整后一定時間內聯(lián)系貸款經辦機構申請撤銷，具體時間要求有所差異，借款人可關注各行公告。
二、需要借款人主動申請的情況
1、原貸款發(fā)放時執(zhí)行二套房貸利率標準，當前已符合所在城市首套房貸利率標準的存量房貸，即“二套轉首套”的存量房貸；或不良貸款歸還積欠本息的存量房貸
工商銀行、農業(yè)銀行（未明確提及不良貸款）、中國銀行、建設銀行、交通銀行：2023年9月25日至2023年10月22日（含當日）前完成申請的，將于2023年10月25日對審核通過的業(yè)務進行集中統(tǒng)一利率調整。申請時需提供相應材料（以各行通知為準），申請渠道包括線上、線下（以各行通知為準）。
2023年10月22日（不含）后申請的，工商銀行將逐筆進行人工審核，審批通過后次日起按新的利率水平執(zhí)行；農行將在10個工作日內完成認定，對符合條件的，及時予以調整；中國銀行對集中調整后申請的，將逐筆審批，審批通過后即時進行調整；建設銀行將于2023年10月25日開始審核，于確認符合條件后的當日調整；交通銀行未明確承諾此類申請具體辦理時間。
中信銀行：可于2023年9月25日起向提出申請，該行將對審核通過的業(yè)務進行利率調整。
建設銀行強調，符合本次調整范圍的貸款，如連續(xù)拖欠天數(shù)超過90天，拖欠還清前暫不調整，還清拖欠后，可以調整。2023年10月25日（含）以后還清拖欠且符合條件的貸款，須提出申請，經審核確認后當日調整。
交通銀行還表示，對于2023年8月31日（含）前已簽訂合同但未發(fā)放的首套房貸，或存量首套房貸中涉及貼息方案及分階段還款等情形，可于2023年9月25日起向貸款經辦機構申請，經審核確認后，可按規(guī)定進行調整。
2、固定利率或參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款
各銀行明確，此類存量房貸需先申請轉換為LPR定價的浮動利率貸款，再按相應調整規(guī)則調整貸款利率。未申請轉換的，或仍選擇繼續(xù)執(zhí)行固定利率或采用基準利率定價，則本次無法調整。
對于申請時間要求，工商銀行、建設銀行、中國銀行、交通銀行、中信銀行同上述第1條。
農業(yè)銀行表示，在2023年9月22日（不含）之前向貸款經辦行提出書面轉換申請的，納入2023年9月25日批量調整范圍；之后提出轉換申請，將于2023年9月25日（不含）之后及時辦理轉換手續(xù)，并下調定價水平。2023年9月25日起，農行將提供線上轉換申請服務。
對當前實際住房情況符合所在城市首套住房標準且需進行定價基準轉換的，需在提出首套認定申請時一并申請定價基準轉換，認定通過的，利率定價基準轉換與貸款利率水平調整同步進行。
固定利率貸款轉換為以LPR為定價基準的浮動利率貸款，重定價日為次年1月1日，重定價周期為12個月；參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款，轉換為以LPR為定價基準的浮動利率貸款，重定價日和重定價周期與原合同保持一致。定價基準轉換僅進行一次。
3、2023年8月31日（含）前已簽訂合同但未發(fā)放的首套房貸，或存量首套房貸中涉及貼息方案及分階段還款等情形
交通銀行：可于2023年9月25日起向貸款經辦機構申請，經審核確認后，可按相關規(guī)定進行調整。
注意事項：
1、查詢、主動申請以及服務進展告知方式：線上、線下，具體方式關注各行公告。其中，農業(yè)銀行自9月15日起，借款人可在其線上及線下渠道進行查詢，確定本人本人存量房貸利率是否滿足下調條件及下調幅度等有關事宜。
2、存量房貸調整無需重新簽訂貸款合同及補充協(xié)議。
3、存量房貸利率調整不收取任何費用。
4、本次存量房貸利率調整不支持跨行置換。
5、調整完成后不再重復調整。
6、特殊情況/異議處理：可在一定時間內咨詢貸款經辦機構或提出異議申請，具體以各行公告為準。
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