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8月30日，廣州、深圳相繼官宣實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，正式拉開(kāi)一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”序幕。

廣深兩城均表示，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策?！睆V州2023年8月18日0：00后簽訂個(gè)人住房貸款合同的，將按“認(rèn)房不認(rèn)貸”執(zhí)行，深圳將自2023年8月31日起施行。

(相關(guān)資料圖)

市場(chǎng)普遍認(rèn)為，接下來(lái)北京、上海也將跟進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。低迷已久的樓市，總算等來(lái)一線城市的政策破冰，對(duì)此房企人士怎么看？

一房企營(yíng)銷部門負(fù)責(zé)人對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地之后，原本部分被認(rèn)定為第二套住房的購(gòu)房者首付比例、貸款利率將降低，此前被積壓的購(gòu)房需求將釋放。另有房企人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，8月25日三部委喊話“認(rèn)房不認(rèn)貸”以來(lái)，上海一項(xiàng)目的周末來(lái)訪量增加了大約15%。

不過(guò)，也有房企人士認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策影響有限，例如，“認(rèn)房不認(rèn)貸”只是降低了購(gòu)房門檻和資金成本，與此同時(shí)這也將增加購(gòu)房者的月供壓力。另外，當(dāng)前受“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策影響的城市，以及在等“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地的購(gòu)房者并不是很多。

房企人士認(rèn)為，想要推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速轉(zhuǎn)變，還需要更多的政策組合拳，例如放開(kāi)限購(gòu)、降低二套房首付個(gè)貸款利率、調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、解除房產(chǎn)稅壓力等。

圖片攝影：任玉明

降低購(gòu)房門檻和資金成本

“認(rèn)房不認(rèn)貸”，指的是購(gòu)房人貸款時(shí)，認(rèn)定首套住房的標(biāo)準(zhǔn)只看購(gòu)房者名下的住房套數(shù)，若實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，有過(guò)購(gòu)房記錄，但是名下無(wú)房的購(gòu)房者即能夠享受首套房標(biāo)準(zhǔn)的首付比例和貸款利率，特別是對(duì)于政策趨嚴(yán)的一線城市來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者的購(gòu)房門檻和資金成本都將下降。

上一輪“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策收緊，是在2016~2017年，彼時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨熱，四個(gè)一線城市紛紛收緊首套房貸款認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，并將“認(rèn)房不認(rèn)貸”、“認(rèn)貸不認(rèn)房”調(diào)整為“認(rèn)房又認(rèn)貸”。在嚴(yán)格執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的一線城市，只要有過(guò)住房貸款記錄，結(jié)清與否，再次購(gòu)房時(shí)都將被認(rèn)定為二套住房，相應(yīng)的首付比例達(dá)到5成以上，購(gòu)房成本過(guò)高，對(duì)改善需求、置換群體形成了極大的限制。

2021年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，房企樓市銷售端去化不暢，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，7月24日政治局會(huì)議指出，要適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

7月28日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹提及，要進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’等政策措施。

8月25日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局三部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。該文件明確，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，有了央行的支持，從實(shí)際的操作來(lái)看，已經(jīng)有了理論基礎(chǔ)。

事實(shí)上，自鄭州在2022年3月率先對(duì)“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策予以放松以來(lái)，已陸續(xù)有許多城市都進(jìn)行了較大力度的松綁。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2022年以來(lái)超過(guò)65城發(fā)文松綁認(rèn)房認(rèn)貸政策，涉及城市能級(jí)主要在二線及以下，典型城市如杭州也在去年11月開(kāi)始執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。不過(guò)，目前仍嚴(yán)格執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策的城市除了北京、上海外，還包括成都、西安等多個(gè)二線城市。

影響幾何？

中指研究院華南分院總經(jīng)理?xiàng)罴t俠表示，本次廣深首套住房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的落地執(zhí)行，將使更多購(gòu)房人能夠享受首套房貸款的首付比例和房貸利率，對(duì)于原來(lái)無(wú)房有貸款或有貸款記錄的家庭，過(guò)去首付比例在40%-70%，政策落地之后購(gòu)買住房首付將降至30%，房貸利率也將下降，有助于降低居民購(gòu)房門檻和購(gòu)房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求，穩(wěn)定廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，修復(fù)市場(chǎng)信心。

某央企上海營(yíng)銷負(fù)責(zé)人向記者表示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的落地預(yù)計(jì)將對(duì)市場(chǎng)將產(chǎn)生不小的影響。三部委喊話“認(rèn)房不認(rèn)貸”以來(lái)，上海一項(xiàng)目的周末來(lái)訪量增加了大約15%，但客戶仍在觀望等待政策落地。

“很多現(xiàn)在被認(rèn)定為二套的客戶，需要付7成首付才能貸款，若政策落地則只需3.5成?！鄙鲜鰻I(yíng)銷負(fù)責(zé)人還表示，對(duì)于政策落地后將享受首套房首付標(biāo)準(zhǔn)的客戶，部分項(xiàng)目將首付支付周期拉長(zhǎng)至年底，給該客戶群體以較為充足的時(shí)間等待政策。

除了釋放部分積壓需求外，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的落地也有望縮短購(gòu)房者的決策周期。上述營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)在很多客戶是置換需求，手中的二手房賣不掉就會(huì)影響購(gòu)買一手房的決策，上海的“認(rèn)房不認(rèn)貸”若能執(zhí)行，會(huì)在較短時(shí)間內(nèi)釋放一波需求，“畢竟上海房?jī)r(jià)高，7成首付可能需要賣掉其他城市兩套房才能湊足，賣房、置換周期會(huì)因此拉長(zhǎng)很多”。

不過(guò)也有房企人士認(rèn)為，僅“認(rèn)房不認(rèn)貸”，對(duì)樓市的影響有限。

華北某民營(yíng)房企人士告訴記者，一線城市放開(kāi)認(rèn)房不認(rèn)貸對(duì)市場(chǎng)是明顯利好，如果北京能跟進(jìn)肯定是好事。但是公司在一線城市沒(méi)有布局項(xiàng)目，主要在強(qiáng)二線和省會(huì)城市，暫時(shí)不會(huì)直接受益于該政策。

某華南房企市場(chǎng)負(fù)責(zé)人表示，其實(shí)當(dāng)前受“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策影響的城市并不多，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的落地對(duì)“金九銀十”銷售的影響預(yù)計(jì)不會(huì)太大。上述市場(chǎng)負(fù)責(zé)人續(xù)稱，例如廣州“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策下，有外地房貸但在廣州無(wú)房的購(gòu)房者，將按首套計(jì)，首付比例有明顯的下降，但該部分人群不算多，而且不少人沒(méi)有充足的實(shí)力在廣州購(gòu)房，“所以這個(gè)政策還是對(duì)部分有錢人才有用”。

某頭部房企人士指出，“認(rèn)房不認(rèn)貸”，只是降低了購(gòu)房門檻和資金成本，而這在一定程度上也增加了購(gòu)房者的月供壓力。

某出險(xiǎn)房企人士則直言，當(dāng)下市場(chǎng)面上的政策對(duì)自己所在企業(yè)作用不大。在她看來(lái)，對(duì)于一線城市來(lái)說(shuō)，首先要解決房票也就是資質(zhì)的問(wèn)題，如果一個(gè)家庭有房票但是因?yàn)橘J款受限而不買房，那么這種情況只能是剛需，剛需買房對(duì)于緩解地產(chǎn)行業(yè)的危機(jī)的力量還是比較微弱的。

某央企區(qū)域營(yíng)銷負(fù)責(zé)人則表示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策對(duì)改善需求有一些正向作用，但對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售來(lái)說(shuō)，影響不會(huì)太大，畢竟購(gòu)房總需求已經(jīng)下降太多。

深圳某房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，近期客戶來(lái)訪量有增加，也有客戶在等“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地，不過(guò)這類購(gòu)房者并不是很多。另外，其表示，如果只是“認(rèn)房不認(rèn)貸”，這對(duì)房地產(chǎn)銷售端來(lái)看，僅僅是“小水花”，想要推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速轉(zhuǎn)變，還需要更多的政策組合拳。

還需哪些政策放松

那么，釋放需求、促進(jìn)樓市去化，還有哪些政策放松空間？

上述深圳某房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，可以適度地放開(kāi)限購(gòu)，增加購(gòu)買群體；提振和刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展一攬子方案，讓人們對(duì)經(jīng)濟(jì)和收入有信心，從而敢消費(fèi)買房；另外，關(guān)于后續(xù)房產(chǎn)稅的預(yù)期給消費(fèi)者松綁，降低或者解除房產(chǎn)稅的壓力。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，對(duì)于購(gòu)買二套房的家庭，其實(shí)也有政策放松的空間，比如降低首付比例和貸款利率，因?yàn)橘u一買一也不單單發(fā)生在擁有1套房的家庭中?！皩?duì)于每一個(gè)層面的客戶都應(yīng)該給與適度的松綁，這樣樓市才能更快、更好地動(dòng)起來(lái)，流通起來(lái)?！焙钨蝗阏f(shuō)。

一位頭部房企上海營(yíng)銷負(fù)責(zé)人則向記者表示，對(duì)于上海來(lái)說(shuō)，調(diào)整普宅、非普宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)居住需求釋放。其表示，當(dāng)前，北京、上海執(zhí)行的是2014年出臺(tái)的普通住宅、非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)應(yīng)的首套房首付標(biāo)準(zhǔn)也有所不同。其中，首套普通住宅首付比例均為35%、非普宅40%；二套普通住宅首付比例分別是60%、50%，而非普宅的首付比例高達(dá)80%、70%。若京滬對(duì)普宅、非主普宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，購(gòu)房門檻也將得到明顯改善。

此外，上述頭部房企上海營(yíng)銷負(fù)責(zé)人指出，上海部分區(qū)域若能對(duì)限購(gòu)條件進(jìn)行一定放松也能有效釋放部分需求。例如外地戶籍在金山區(qū)購(gòu)房也需要繳滿5年社保才有資格，“我們就有客戶沒(méi)有滿5年社保但又有需求的，大家很希望周期能縮短。若五大新城進(jìn)行人才引進(jìn)時(shí)能綁定一些改善政策，會(huì)幫助當(dāng)?shù)厝セ??！?/p>

不過(guò)，多位受訪業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，現(xiàn)階段，包括認(rèn)房不認(rèn)貸、限購(gòu)、降低存量貸款利率等松綁政策中，認(rèn)房不認(rèn)貸是相對(duì)能較為有效提振市場(chǎng)的政策。認(rèn)房不認(rèn)貸刺激的是偏改善性需求，限購(gòu)是偏剛需，在現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，改善需求強(qiáng)于剛需。

對(duì)于近期呼之欲出的“存量房貸利率下調(diào)”，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為對(duì)樓市的影響不會(huì)太大。上述房企市場(chǎng)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，存量房貸利率下調(diào)本質(zhì)上是釋放部分人的消費(fèi)能力，對(duì)房地產(chǎn)沒(méi)有實(shí)質(zhì)性利好。

另有某全國(guó)性房企內(nèi)部人士指出，若預(yù)期房?jī)r(jià)能穩(wěn)住或微漲，上述各項(xiàng)政策都能產(chǎn)生一定效果，若預(yù)期房?jī)r(jià)長(zhǎng)期下跌，則除了少數(shù)買房結(jié)婚等剛需外，政策很難改變觀望的情緒。

此外，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，政策放松空間還包括優(yōu)化法拍房、非住宅、離婚購(gòu)房等限購(gòu)政策，庫(kù)存壓力大的區(qū)域或按照因區(qū)施策、一區(qū)一策原則，與人口、人才等政策相結(jié)合優(yōu)化政策。除此之外，優(yōu)化限售、限價(jià)政策，降低交易稅費(fèi)，也是政策優(yōu)化方向。

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