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文丨西部菌

(資料圖片僅供參考)

房地產(chǎn)行業(yè)的變化，大家這大半年應(yīng)該都感受到了。

1-7月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額同比降1.5%；銷(xiāo)售面積，同比降6.5%，7月單月更是同比降15.5%。與此對(duì)應(yīng)的是，今年以來(lái)，從上至下，各種政策信號(hào)迭出，諸多二三線城市都不同程度放松限購(gòu)政策。

而作為樓市調(diào)控風(fēng)向標(biāo)的一線城市卻遲遲未動(dòng)。現(xiàn)在，千呼萬(wàn)喚，終于來(lái)了。而且，同一天，兩個(gè)一線城市先后官宣。

先是8月30日上午，廣州發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，打響了一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的“第一槍”。

就在大家觀望其它三座一線城市何時(shí)跟進(jìn)之時(shí)，深圳于當(dāng)日傍晚也宣布：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在我市名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

“認(rèn)房”或“認(rèn)貸”是銀行在發(fā)放住房按揭貸款時(shí)評(píng)判首套房、二套房的標(biāo)準(zhǔn)，這直接關(guān)系到購(gòu)房者的首付和購(gòu)房資格。

比如，以下是廣州認(rèn)房不認(rèn)貸之后的情況：

當(dāng)然，廣州、深圳的官宣，不算意外。在此之前的8月25日，相關(guān)部門(mén)聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，就明確提出了“認(rèn)房不認(rèn)貸”作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

這在一批二線城市已率先落實(shí)的情況下，基本上可看作是對(duì)一線城市的“敲打”?，F(xiàn)在來(lái)看，廣州和深圳，為一線城市打了個(gè)樣。

那么，它的影響到底有多大呢？

首先，它應(yīng)該會(huì)在短期內(nèi)促進(jìn)兩座城市房地產(chǎn)交易量的回升。

公開(kāi)信息顯示，廣州、深圳的房屋交易量都退回到了歷史低位。如廣州7月份新房成交僅5188套，同比、環(huán)比都下降明顯；同期，二手房交量?jī)H為8096套，連續(xù)四個(gè)月下跌。

深圳的情況也好不到哪去。7月，深圳全市新建商品房成交3628套，成交面積41.35萬(wàn)平方米，同比下降11.14%。而截止7月31日，深圳可售商品住房約4.3萬(wàn)套，可售面積431.1萬(wàn)平方米。也就是說(shuō)，即便保持7月的水平，即便停止新增，深圳的“去化”周期也在10個(gè)月以上。

當(dāng)然，交易量明顯降溫的同時(shí)，還有價(jià)格的下行。以深圳為例，今年上半年，深圳的二手房住宅成交均價(jià)6.5萬(wàn)元/平方米，與2021年上半年比跌幅達(dá)到16%，相當(dāng)于回到了2018年的水平。

在這種情況下，盡快促成房地產(chǎn)交易量的回暖，即便對(duì)房地產(chǎn)依賴(lài)不夠明顯的深圳來(lái)說(shuō)，也具有相當(dāng)?shù)钠惹行?。而“認(rèn)房不認(rèn)貸”，一可以釋放出更多的購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)；二也可以降低部分群體的購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻。

因此，綜合判斷，至少短期內(nèi)，廣、深兩地的交易量應(yīng)該會(huì)有所回升。

但價(jià)格，恐怕很難明顯回暖。道理很簡(jiǎn)單，即便“認(rèn)房不認(rèn)貸”可以釋放一部分的購(gòu)買(mǎi)潛力，但當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)還是以買(mǎi)方市場(chǎng)為主，大家的觀望情緒依然比較重，甚至不排除，受政策刺激，二手房的上架數(shù)量也會(huì)增多。因此，不應(yīng)該指望認(rèn)房不認(rèn)貸在根本上改變當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局。

這方面，之前鄭州已有前車(chē)之鑒。早在8月初，鄭州就“官宣”打響了 “認(rèn)房不認(rèn)貸”第一槍。但結(jié)果，公布消息的第二天就有2100余套新上房源，而交易量卻并沒(méi)有明顯回升。當(dāng)然，作為一線城市，廣深的效果應(yīng)該相對(duì)要好一些。但即便如此，也不宜過(guò)于高估。

其次，廣、深也把壓力留給了北京和上海。

客觀說(shuō)，在房地產(chǎn)調(diào)控中，真正的一線城市，實(shí)際只有北京和上海。因?yàn)橛捎诜N種原因，這兩座城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)和調(diào)控尺度，都是最特殊的。在很大程度上說(shuō)，北京和上海的放松程度，將成為真正的風(fēng)向標(biāo)?，F(xiàn)在，這兩座城市到底如何“跟”，還有待觀察。

當(dāng)然，不管京滬如何跟，現(xiàn)在廣深亮牌了，對(duì)其它二線城市應(yīng)該也多少會(huì)有所刺激?？梢灶A(yù)期，接下來(lái)，一批仍在猶豫、遮遮掩掩的二線城市，可能會(huì)打開(kāi)新的調(diào)控空間。

此外，一些配套的調(diào)控松綁，應(yīng)該也會(huì)加速。比如，這幾天，多家大行都對(duì)備受期待的存量房貸打折一事作出表態(tài)，整體傳遞出的信號(hào)是：靴子要快落地了。多家甚至已傳制定了存量房貸利率調(diào)降預(yù)案。

還有，已有珠海等城市開(kāi)始行動(dòng)，媒體也頻頻呼吁的放松“限跌令”，可能也會(huì)在更多城市復(fù)制。

用大白話來(lái)講，一線城市都“下場(chǎng)”了，大家可能都不會(huì)“裝”了。

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