這些年上海有多少拆遷戶？
在上海工作這幾年，如果你要問我最羨慕哪些人可能很多人會回答說上海土
2023-08-27 08:32:56
在上海工作這幾年，如果你要問我最羨慕哪些人
(相關(guān)資料圖)
可能很多人會回答說上海土著
但要我說最羨慕的還是上海土著里的拆遷戶
一旦等來拆遷，就能拿到高額的拆遷補(bǔ)償，又或者房子
尤其對于上海來說，關(guān)于拆遷的話題，關(guān)注度一直也很高
相信很多人也很好奇，這些年上海拆了多少老房子，有多少拆遷戶
我查找了各個官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，也實(shí)地走訪了一些拆遷小區(qū)，才終于把這件事整明白了一些
01
從數(shù)據(jù)上來看，上海拆了多少老房子
在上海所有官方平臺上，很少有關(guān)于拆遷的具體統(tǒng)計，基本上都是以「舊改」的形式出現(xiàn)
舊改是什么，拆遷又是什么
在統(tǒng)計拆遷數(shù)據(jù)之前，我們先來搞清楚拆遷和舊改的關(guān)系
舊改，就是舊城改造，是城市更新的一種模式，改造方式包括老舊小區(qū)翻新改造、拆除重建
拆遷則是，對老舊房屋進(jìn)行拆除，需要進(jìn)行房屋征收和居民搬遷
所以，舊改≠拆遷，拆遷只是包含在舊改里面的一部分
先來看下上海舊改了多少
上海的城市更新就是從舊改開始的
從1992年開始啟動舊改，2022年7月，上海全面完成中心城區(qū)成片二級舊里以下房屋改造
據(jù)上海征收數(shù)據(jù)統(tǒng)計，這30年時間里，上海市舊區(qū)改造累計超3000萬平方米，受益居民130萬戶
數(shù)據(jù)來源：上海征收
根據(jù)時間軸來看
第一階段1992-2000年，共改造約1200萬㎡，包括危棚等舊住房，受益居民約48萬戶
第二階段2001-2006年，共改造約750萬㎡，主要是中心城區(qū)二級舊里以下房屋，受益居民約30萬戶
第三階段2007-2017年，十年改造二級舊里以下房屋約770萬㎡，受益居民約31萬戶
第四階段2017-2022年，改造約332.4萬㎡，受益居民約16.7萬戶，自此整體的舊改完成
數(shù)據(jù)來源：上海征收
那么，在過去上海已經(jīng)舊改的約3000萬平方米，約130萬戶居民里面，拆遷了多少
根據(jù)上海規(guī)劃資源數(shù)據(jù)顯示，至2022年，上海中心城區(qū)共征收、拆除成片二級舊里以下房屋超過1000萬㎡，受益居民40多萬戶
來源：上海規(guī)劃資源
以楊浦為例，一共拆除了二級舊里以下房屋約380.28萬平方米，改變了16.35多萬戶居民的生活
從2012-2021年的數(shù)據(jù)來看，楊浦也在加大舊改拆遷的力度
2019年拆了約1萬戶、2020年拆了約1.3萬戶、2021年拆了約1.5萬戶
數(shù)據(jù)來源：上海征收
上海還有大量零星二級舊里以下房屋、不成套舊住房以及“城中村”，也就是我們一直在說的“兩舊一村”
2023年上海還要拆多少，以及拆哪里，才是我們最關(guān)心的
根據(jù)目前網(wǎng)上的公開信息我做了一次統(tǒng)計，這是部分拆遷小區(qū)名單
其中徐匯啟動動遷的小區(qū)較多，大部分都是195x年的老房子
比如高達(dá)8000戶的東安一村、二村，以及計劃原拆原建的田林二村等
我打算實(shí)地看看這幾個拆遷小區(qū)
02
那些即將面臨拆遷的小區(qū)，現(xiàn)在怎么樣了
我最先去的是上海今年拆遷規(guī)模最大的一個社區(qū)，東安一村和東安二村
拆遷規(guī)模達(dá)到了約8000戶
東安一村、二村位于內(nèi)環(huán)內(nèi)徐匯龍華板塊，它們原本就是大型社區(qū)，每個小區(qū)就有三四千戶
房子很老舊，最早建于1956年，已經(jīng)高達(dá)67年房齡，已經(jīng)快要逼近70年產(chǎn)權(quán)
我實(shí)地去看了下并和附近的居民聊了聊
據(jù)了解，今年6月小區(qū)剛啟動拆遷
這次拆遷范圍包括整個東安一村，以及東安二村大部分樓棟
不過，小區(qū)門口沒有拉上拆遷的紅色橫幅，大部分居民還正常生活在這里
在小區(qū)里走訪了一圈，才知道原來現(xiàn)在還在意見征詢階段
沿街的部分社區(qū)底商，似乎已經(jīng)做好了跟隨拆遷的準(zhǔn)備，要么關(guān)門要么搬到新的地方
只留下房東的招租電話，寂寞地留在租鋪的門面上
那么，拆遷可以拿多少賠償呢
關(guān)于拆遷補(bǔ)償，一般有兩種補(bǔ)償方式，一種是現(xiàn)金，另一種是安置房
目前東安一村、二村拆遷補(bǔ)償方案并沒有公開，據(jù)說這次全部現(xiàn)金補(bǔ)償
拆遷補(bǔ)償房屋評估均價大概在7萬-8萬/平，加上拆遷費(fèi)、拆遷補(bǔ)貼等，綜合下來每平米差不多要15萬/平
這個小區(qū)大部分都是40平-60平的小戶型，預(yù)估可以拿到600萬-900萬拆遷款
那些拿著幾百萬的拆遷戶之后有什么打算
我去附近的中介門店問了問
據(jù)中介說，這段時間已經(jīng)有業(yè)主提前過來咨詢房子了
大部分拆遷戶都是老人，拆遷之后想要在附近買房子的居多
畢竟在市區(qū)養(yǎng)老，無論是看病、還是衣食住行都比較方便
他們往往會選擇置換到板塊內(nèi)更大面積的電梯房，或者一層二層這種低樓層
也有一部分老人會想要用這筆錢+子女資助一點(diǎn)，準(zhǔn)備看一看新房
其實(shí)，上海像這種大規(guī)模的拆遷小區(qū)已經(jīng)很少見了
大部分還是在圍繞著中心城區(qū)做零星舊改，覆蓋一些小規(guī)模、小體量的拆遷小區(qū)
從拆遷區(qū)域來看，都是比較零星的小面塊拆遷，北京西路1177弄一個小區(qū)只拆遷了約13戶人家
這個小區(qū)屬于上海老舊里弄住宅，房屋年久失修已經(jīng)不太適合居住
走進(jìn)小區(qū)內(nèi)部空間，弄堂里的道路很窄也很擁擠，車輛、雜物、衣物都推在了外面
部分居民家里的廚房和衛(wèi)生間環(huán)境都比較破舊了，難以正常使用
上海目前零星舊改的拆遷小區(qū)中，一般都是不成套舊住房
注：不成套房屋一般是指廚衛(wèi)不在房屋內(nèi)，在過道另一面，通常是幾戶人家共用一個廚衛(wèi)
目前小區(qū)所屬的南京西路街道，已經(jīng)完成了居民意愿征詢，同意率高達(dá)99.12%
按照計劃，今年9月上旬差不多就要搬遷了
在小區(qū)里我遇到一個70多歲的老爺爺，他告訴我說，“我們小區(qū)99%的人都同意了”
老爺爺雖然不是本地人，但是搬到這個小區(qū)也已經(jīng)生活了20多年，街坊鄰居都是再熟悉不過的人
提到拆遷之后的打算，他樂呵呵地說
“那肯定想在附近住啊，但是還得看拆遷款拿到后買不買得起，如果子女有能力再補(bǔ)貼一點(diǎn)就在附近買房子”
03
拆遷之后，老房子又是怎樣一種面貌呢
從上海以往的拆遷案例來看，基本上有三種模式，原拆原建、改建成商品房、還有就是做城市更新項目
我們分別舉個例子來具體看一下
有的拆遷變成“凈地”之后，將由開發(fā)商對地塊進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，最終變成新的商品房，就像閔行顓橋的尚灣林語項目
來源：網(wǎng)絡(luò)
項目總面積11.66萬平方米，過去曾是閔行區(qū)南部最大的“城中村”之一，目前由上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下全資子公司上海房地（集團(tuán)）有限公司承建并參與開發(fā)
最后其實(shí)還有一種就是城市更新拆遷項目，比如上海的時尚網(wǎng)紅街區(qū)張園
來源：小紅書@Evelyn_59548439
作為上海實(shí)施保護(hù)性征收改造的首個城市更新項目
舊改之前的張園，其實(shí)是上海舊式石庫門里弄，原本的居住條件也不太好
來源：上海靜安
2020年啟動舊改搬遷之后，才變成了如今的模樣，張園不僅僅是建筑面貌的更新，還有內(nèi)部的多元業(yè)態(tài)的商業(yè)
還有就是原拆原建，最典型的小區(qū)案例就是彭浦新村
來源：網(wǎng)絡(luò)
拆遷之前這是一個再老舊不過的小區(qū)，甚至房齡都接近70年
墻體老化、外立面脫落，光從外面看就已經(jīng)十分破舊了，包括室內(nèi)廚房、衛(wèi)生間的環(huán)境都很差
因為房屋老舊，無法滿足現(xiàn)代人對于生活空間的基本需求
而經(jīng)歷原拆原建之后，不僅小區(qū)的整體面貌發(fā)生了翻天覆地的變化
經(jīng)過改造之后客廳、廚房、陽臺、獨(dú)衛(wèi)全部都有
可以說極大地提高了居民的居住質(zhì)量
04
這一輪拆遷背后影響的不僅僅是拆遷戶
對一個城市而言，拆遷勢必會帶來城市面貌的翻新
上海有那么多老舊房屋，伴隨著拆遷打造新建筑和新業(yè)態(tài)，未來城市的整體面貌也會煥然一新
對上海樓市來說，本身特質(zhì)就是改善和置換客戶占很大部分
而拆遷戶一直都是主要的購買力之一
隨著拆遷的推進(jìn)，未來也會有一大批拆遷戶涌入市場
手拿幾百萬拆遷款的客戶，不管是選擇新房還是二手房，都會成為推動置換改善的一個動力
不過從拆遷的趨勢來看，近些年來城市拆遷規(guī)模越來越小了
相反的，現(xiàn)在主流的是小規(guī)模的城市更新和微改造，更多的是以保護(hù)修繕改造為主
傳統(tǒng)的大拆大建模式已經(jīng)不再適用，也因此，拆遷戶也會慢慢變少
以上為正文，來自微笑向暖
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