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本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：鐘黛

圖片來(lái)源：圖蟲(chóng)

2023年7月底，多部門(mén)密集發(fā)聲，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。此后，南京發(fā)布“寧八條”，成為第二個(gè)發(fā)布樓市新政的省會(huì)城市，試圖以最快的速度為當(dāng)?shù)貥鞘袪?zhēng)來(lái)熱度。

【資料圖】

諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，8月首周，15個(gè)重點(diǎn)城市新房成交環(huán)比下降19.87%，而當(dāng)周南京新房成交1107套，環(huán)比漲幅為59.97%，漲幅領(lǐng)先。在此期間，銷(xiāo)量居前的新盤(pán)包括，雨花核心區(qū)的萬(wàn)科朗拾雨核、江寧科學(xué)園的招商蛇口璀璨璟園、東山的萬(wàn)科都會(huì)啟境、中天云來(lái)等。

8月21日，招商蛇口璀璨璟園公布加推報(bào)名結(jié)果。此次加推共計(jì)56套房源，共錄得251組成功報(bào)名，中簽率約22%，平均5個(gè)人搶一套房。

克而瑞南京認(rèn)為，“寧八條”重點(diǎn)突出及時(shí)和精準(zhǔn)兩大特點(diǎn)，從需求側(cè)管理、供給側(cè)改革、企業(yè)端紓困等多方面發(fā)力。政策落地或?qū)⒋碳げ糠謩傂韬透纳菩宰》啃枨?，同時(shí)將釋放出部分農(nóng)村拆遷安置戶客戶進(jìn)入商品房交易市場(chǎng)，提升市場(chǎng)需求度，但落地成效需根據(jù)具體政策細(xì)項(xiàng)落地后體現(xiàn)。

隨著政策暖風(fēng)頻吹，市場(chǎng)信心已有所提振。“最近感覺(jué)新房確實(shí)回暖了一些，可能9-11月會(huì)有一波小高峰。二手房由于掛牌量太大，一時(shí)半會(huì)兒還起不來(lái)?！蹦暇┊?dāng)?shù)刂薪檎J(rèn)為。

高薪產(chǎn)業(yè)引燃雨核新盤(pán)

高薪產(chǎn)業(yè)聚集地在哪里，哪里就能支撐起樓市的想象力。杭州樓市有未來(lái)科技城，南京樓市也有自己的新晉頂流板塊——雨花核心區(qū)。

8月14日（周一）下午，在萬(wàn)科朗拾雨核的銷(xiāo)售群里，又發(fā)布了兩條成交喜報(bào)。其中一名買(mǎi)家的成交周期僅有2天，另一名的成交周期為16天。

“一名40多歲的黑衣男士，昨天來(lái)看了樣板間，今天就來(lái)把房子訂了。他給兒子買(mǎi)的，自住用。我們這個(gè)小區(qū)年輕人買(mǎi)的多，多為剛需上車(chē)。”該樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示。

曾經(jīng)，雨花核心區(qū)為南京城市發(fā)展的“塌陷區(qū)”。伴隨著南京軟件谷的建設(shè)，華為、三星電子、vivo、中興通訊等名企進(jìn)駐，雨花核心區(qū)成為當(dāng)?shù)貥鞘兄耸挚蔁岬陌鍓K。

“雨花臺(tái)區(qū)以2%的行政區(qū)域面積創(chuàng)造了全市近40%的軟件與信息服務(wù)業(yè)產(chǎn)值。軟件谷坐擁3700+高新企業(yè)，匯集約33萬(wàn)高知精英人才?！比f(wàn)科朗拾雨核售樓處電子大屏上顯示。目前，萬(wàn)科南京拾系三子，都布局在雨花臺(tái)區(qū)，押注該板塊的產(chǎn)業(yè)潛力。

7月29日，萬(wàn)科朗拾雨核首次開(kāi)盤(pán)，推出約350套房源，戶型建筑面積約99、115、139平方米，銷(xiāo)許均價(jià)約4.56萬(wàn)/平方米。樓盤(pán)銷(xiāo)售人員稱(chēng)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化約180套，去化率近五成。

該項(xiàng)目的繼銷(xiāo)亦較熱。“我們上周末日均來(lái)訪量約為150組，今天來(lái)了30組客戶。截至目前（8月14日），已經(jīng)賣(mài)了220套，還剩約130套?！痹摌潜P(pán)銷(xiāo)售對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示。

2023年3月，萬(wàn)科經(jīng)過(guò)61輪競(jìng)價(jià)觸頂搖號(hào)拿下雨核G05地塊，出讓面積3.6萬(wàn)平方米，總價(jià)27.5億元，成交樓面價(jià)28177元/平方米。拿地后，萬(wàn)科僅半個(gè)月就出了規(guī)劃，4月26日工地開(kāi)工。

在毗鄰售樓處的工地上，4臺(tái)黃色塔吊繁忙地運(yùn)轉(zhuǎn)著。從早上6點(diǎn)到晚上10點(diǎn)，施工機(jī)械的轟鳴綿延不絕。“我們項(xiàng)目共有8棟樓，其中有4棟已經(jīng)建了兩三層了。還有兩棟已經(jīng)開(kāi)始挖土了。”8月14日，工地工人對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，共有三四百名工人晝夜趕工，沒(méi)有周末。

（萬(wàn)科朗拾雨核售樓處及工地，時(shí)代財(cái)經(jīng)攝）

看好雨花核心區(qū)的不止萬(wàn)科。與萬(wàn)科朗拾雨核一街之隔，廈門(mén)建發(fā)于五月經(jīng)過(guò)73輪競(jìng)價(jià)后搖中雨核G14地塊，成交總價(jià)為28.9億元，成交樓面價(jià)為28219元/平方米。據(jù)規(guī)劃，該地塊可建6棟25層-30層的高層住宅。目前，雨核G14地塊已公布案名為建發(fā)璞云，已公開(kāi)城市展廳。

“組合拳”成效如何有待觀察

新房庫(kù)存量高企的江寧區(qū)也跑出了黑馬紅盤(pán)。7月19日，招商璀璨璟園首次開(kāi)盤(pán)報(bào)名結(jié)果顯示，144套房吸引410組買(mǎi)房人，綜合中簽率為35.12%。該盤(pán)由此成為江寧區(qū)7月成交套數(shù)、面積、金額三冠王，南京7月單價(jià)段3-3.5萬(wàn)元/平方米成交面積TOP 1。

一名南京本地中介對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)評(píng)價(jià)稱(chēng)：“買(mǎi)在江寧的大多數(shù)都是江寧的客群。在南京人的眼中，江寧相當(dāng)于一個(gè)獨(dú)立的片區(qū)，什么配套都有，比方說(shuō)，那邊有個(gè)百家湖商圈，商業(yè)體很聚集。同時(shí)，江寧沒(méi)有太多位置好的新房，一旦有，就會(huì)比較熱門(mén)?！?/p>

8月14日下午，時(shí)代財(cái)經(jīng)抵達(dá)招商蛇口璀璨璟園的售樓處時(shí)，該盤(pán)當(dāng)天已吸引12組到訪。當(dāng)日稍晚，售樓處又增添了不少人氣。來(lái)訪的購(gòu)房者為的是即將加推的9號(hào)樓，共計(jì)56套房源，戶型面積為100平米、135平米，銷(xiāo)許均價(jià)約3.5萬(wàn)元/平方米，首付比例3成。

招商蛇口璀璨璟園 時(shí)代財(cái)經(jīng)攝

8月14日晚，職場(chǎng)新人小玢（化名）和父母看完135平方米的大戶型。她對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示：“我們今天還看了萬(wàn)科朗拾雨核、小行萬(wàn)科朗拾，父母覺(jué)得那一帶更有投資價(jià)值。”

“江寧人只買(mǎi)在江寧”，小玢一家似乎被招商蛇口璀璨璟園銷(xiāo)售的話術(shù)打動(dòng)。權(quán)衡之后，他們更傾向于招商璀璨璟園，“因?yàn)槲覀兗沂墙瓕幍?，我的工作也在江寧，璀璨璟園各方面更適合我們。”

相較于雨花核心區(qū)、江寧區(qū)跑出的黑馬新盤(pán)，改善盤(pán)扎堆的南部新城大校場(chǎng)回歸平靜。目前，該片區(qū)有超過(guò)20個(gè)新盤(pán)，光是保利一家，就有8個(gè)新盤(pán)。

“現(xiàn)在大校場(chǎng)新盤(pán)均價(jià)約為5.5萬(wàn)元/平方米，處于高位，且新盤(pán)供應(yīng)太多，會(huì)對(duì)去化造成一定的壓力。”一名南京當(dāng)?shù)氐臉潜P(pán)銷(xiāo)售人員認(rèn)為。

保利招商文璟和頌的銷(xiāo)售人員對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)評(píng)價(jià)稱(chēng)，2022年至今，南京發(fā)布的樓市政策中，“主城陸續(xù)放開(kāi)限購(gòu)程度對(duì)我們有利好”。

她對(duì)剛剛出臺(tái)的棚改政策尤其期待，“以前，拆遷就是分房子?，F(xiàn)在，會(huì)給拆遷戶很多選擇，可以在本區(qū)安置，也可以換區(qū)域安置，或者以金錢(qián)的方式鼓勵(lì)拆遷戶去買(mǎi)新房。這對(duì)大校場(chǎng)的去化應(yīng)該會(huì)有提振?！?/p>

總的來(lái)說(shuō)，大校場(chǎng)新盤(pán)在春節(jié)后經(jīng)歷過(guò)一陣短暫的復(fù)蘇，隨后又恢復(fù)平靜。

8月14日，在保利招商文璟和頌售樓處門(mén)口，華潤(rùn)的渠道人員王宇（化名）百無(wú)聊賴(lài)地觀望著四周。他的日常工作是，從別家樓盤(pán)的售樓處“截客”去自家案場(chǎng)。

“3月份、4月份是大校場(chǎng)客流的高峰期，我一天之內(nèi)最多能帶十幾個(gè)客戶?，F(xiàn)在的話，周中我們每?jī)商旖乜鸵唤M就能完成KPI了。即使是周末，現(xiàn)在大校場(chǎng)也沒(méi)有哪個(gè)新盤(pán)的到訪量能夠超百組了。有些號(hào)稱(chēng)超百組的盤(pán)，雇了不少群演?！蓖跤畋硎尽?/p>

“7、8月是傳統(tǒng)意義上的淡季?！蓖跤钫J(rèn)為，南京政策組合拳的成效如何，還得看“金九銀十”的成績(jī)。

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