存量房貸利率或?qū)⑾抡{(diào)，還貸壓力會變小嗎? | 大V空降
本期空降大V北京交通大學經(jīng)濟管理學院金融學教授阮加的主要觀點：利率
2023-08-14 17:27:45
本期空降大V北京交通大學經(jīng)濟管理學院金融學教授阮加的主要觀點：
(資料圖片)
① 利率下降是否對房產(chǎn)有促進作用，要看兩個情況：利率下降的幅度；通貨膨脹率情況，歸根到底就是降息對市場的促進作用，要看實際利率是否下降，加息對市場的對抑制作用，要看實際利率是否在增加
② 一線城市的房價下降并不是一個普遍的問題，它看地段，地段好的地方，不僅沒有下降，反而在上升
③ 我們買房子應該是一個自由買賣狀態(tài)，有房產(chǎn)的人想賣，沒有房產(chǎn)的人想買，雙方談價格就夠了
④加息的目的是抑制投資，所以美國是在抑制投資，降息的目的是要促進投資，所以在這個意義上講，降息的地方才是值得投資的，加息的地方是不值得投資的，這是一個常識性的問題
⑤（借）房貸是一種融資能力，一般的年輕人難有融資能力。但是因為房產(chǎn)是做抵押狀態(tài)，他通過房產(chǎn)獲得一筆融資能力，所以這個錢是不是應該提前還，要看你是否有更多的投資機會
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第12期大V空降活動中，我們邀請到了北京交通大學經(jīng)濟管理學院金融學教授阮加，與Vlubhouse粉絲進行了為時30分鐘的對談，來看看我們都聊了什么。
問題一：如果存量房貸利率下調(diào)，樓市未來1-3年內(nèi)的發(fā)展會呈怎樣的趨勢？
阮加：因為目前有一定通貨緊縮的趨勢，所以利率下降在未來的時期里就會是一個正常的趨勢，但利率下降是否對房產(chǎn)有促進作用，這個要看兩個情況：第一個，看利率下降的幅度；第二個，要看通貨膨脹率情況，歸根到底就是降息對市場的促進作用，要看實際利率是否下降，加息對市場的對抑制作用，要看實際利率是否在增加。在這個意義上講，比如我們目前的名義利率是3.5%，通貨膨脹率是-0.3%，也就是說我們的實際利率是3.8%。降息對于房產(chǎn)市場是否有意義，歸根到底要看它的實際利率。
問題二：如果存量房貸利率將面臨調(diào)整，會對銀行的利息收入產(chǎn)生什么影響？
阮加：利率下調(diào)和上調(diào)對銀行的其他影響都不是很大。對銀行來說，它所賺的利息，它是高進高出，低進低出。所以在這個意義上講，利率上調(diào)或者下調(diào)對銀行的其他收益基本上是沒有影響的。這里面有人做過很著名的研究，在4-5年前，日本和歐洲都做過負利率，好多人都會認為這個東西會影響商業(yè)銀行的利潤水平或者息差，但實際上最后研究的結(jié)果，這個問題是不存在的。
問題三：一線城市，與二三線及往后的城市相比，它們的售房困境分別是什么？對于無法承擔在前者的購房成本、但又不愿遷移到后者居住的人群，有什么好的建議？
阮加：去一線城市，二線城市還是三線城市工作，要看你從事的行業(yè)。如果從事的是第一產(chǎn)業(yè)，肯定不能在一線城市做，因為第一產(chǎn)業(yè)在一線城市成本太高了；但如果是做第二產(chǎn)業(yè)，一般來說可能二線、三線城市比較合適；如果做第三產(chǎn)業(yè)，一線城市當然機會就更多，成本更低。我們所能看到的，過去幾十年中能做出很好長期的第三產(chǎn)業(yè)，都是在一線城市，所以這里面也能也看到一個很有名的例子，美團的創(chuàng)始人王興，他說他之所以能夠成功，是因為他最初把他的公司地址選擇在北京，選在其他地方就很難成功，所以說做第三產(chǎn)業(yè)的話，一線城市肯定是機會更多，成本更低。
問題四：如何看待部分一線城市房價有所下滑的情況，這種情況會持續(xù)多久？
阮加：據(jù)我所知，比如說北京、上海、深圳的核心地區(qū)，這幾年的房價不僅沒有下降，反而在緩慢上升。它所謂下降的都是城市偏僻的地方。所以一線城市的房價下降并不是一個普遍的問題，它看地段，地段好的地方，不僅沒有下降，反而在上升；再一個就是趨勢問題，整個東亞，比如日本東京的人口占日本人口的1/3，韓國首爾占韓國人口的1/3。中國臺北的人口，幾乎占了中國臺灣人口的1/3，所以東亞有一個超級都市化這個趨向問題。如果要是政府不做限制的話，一線城市的人口可能會迅速增加的。實際上，中國作為14億人口的一個國家，一線城市太小了，比如說日本只有1億人口，但日本東京的人口幾乎北京上海人口加在一起還要多。所以某種意義上來講，一線城市的超級都市化，是整個東亞的大勢所趨。
問題五：土地財政是否會逐漸退出歷史舞臺，未來的樓市會受此影響嗎？
阮加：土地財政退出是大勢所趨，但最終，如果將來需要蓋房子的話，因為中國的土地都是國有的，所以最終來說這個東西它（土地財政）還是要參與的；再一個就是，目前中國的房地產(chǎn)市場受到的最大影響就是流通性太差。我們買房子應該是一個自由買賣狀態(tài)，有房產(chǎn)的人想賣，沒有房產(chǎn)的人想買，雙方談價格就夠了。
問題六：如今，一些年輕人認為“提前還房貸是一種新型理財手段”，您支持這種觀點嗎？對此您怎么看？如果要提前還貸，是縮短年限合適還是減少月供合適？
阮加：（借）房貸是一種融資能力，一般的年輕人難有融資能力，比如他到銀行借一筆款，他很難借的出來的，但是因為房產(chǎn)是做抵押狀態(tài)，他通過房產(chǎn)獲得一筆融資能力，所以這個錢是不是應該提前還，還是說應該是迅速還，要看你是否有更多的投資機會。如果有更多的投資機會，那就不應該提前還，這是一個；第二個，如果房子有升值空間的話，當然也不需要去提前還。
問題七：人民幣匯率跟普通人的投資有什么關(guān)系？
阮加：匯率問題是比較復雜的，第一個，比如說現(xiàn)在美國在加息，中國在降息，那么是否中國金融市場更值得投資，這個不一定，這就需要考慮到匯率的問題，有可能把錢轉(zhuǎn)移到美國去，如果美元貶值的話，最終來說你可能得不償失的。再一個問題就是，加息的目的是抑制投資，所以美國是在抑制投資，降息的目的是要促進投資，所以在這個意義上講，降息的地方才是值得投資的，加息的地方是不值得投資的，這是一個常識性的問題。
Ta是誰？又會講點啥？謎底很快揭曉。
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