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存量房貸利率或?qū)⑾抡{(diào),還貸壓力會變小嗎? | 大V空降
2023-08-14 17:27:45    騰訊網(wǎng)

本期空降大V北京交通大學經(jīng)濟管理學院金融學教授阮加的主要觀點:


(資料圖片)

① 利率下降是否對房產(chǎn)有促進作用,要看兩個情況:利率下降的幅度;通貨膨脹率情況,歸根到底就是降息對市場的促進作用,要看實際利率是否下降,加息對市場的對抑制作用,要看實際利率是否在增加

② 一線城市的房價下降并不是一個普遍的問題,它看地段,地段好的地方,不僅沒有下降,反而在上升

③ 我們買房子應該是一個自由買賣狀態(tài),有房產(chǎn)的人想賣,沒有房產(chǎn)的人想買,雙方談價格就夠了

④加息的目的是抑制投資,所以美國是在抑制投資,降息的目的是要促進投資,所以在這個意義上講,降息的地方才是值得投資的,加息的地方是不值得投資的,這是一個常識性的問題

⑤(借)房貸是一種融資能力,一般的年輕人難有融資能力。但是因為房產(chǎn)是做抵押狀態(tài),他通過房產(chǎn)獲得一筆融資能力,所以這個錢是不是應該提前還,要看你是否有更多的投資機會

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第12期大V空降活動中,我們邀請到了北京交通大學經(jīng)濟管理學院金融學教授阮加,與Vlubhouse粉絲進行了為時30分鐘的對談,來看看我們都聊了什么。

問題一:如果存量房貸利率下調(diào),樓市未來1-3年內(nèi)的發(fā)展會呈怎樣的趨勢?

阮加:因為目前有一定通貨緊縮的趨勢,所以利率下降在未來的時期里就會是一個正常的趨勢,但利率下降是否對房產(chǎn)有促進作用,這個要看兩個情況:第一個,看利率下降的幅度;第二個,要看通貨膨脹率情況,歸根到底就是降息對市場的促進作用,要看實際利率是否下降,加息對市場的對抑制作用,要看實際利率是否在增加。在這個意義上講,比如我們目前的名義利率是3.5%,通貨膨脹率是-0.3%,也就是說我們的實際利率是3.8%。降息對于房產(chǎn)市場是否有意義,歸根到底要看它的實際利率。

問題二:如果存量房貸利率將面臨調(diào)整,會對銀行的利息收入產(chǎn)生什么影響?

阮加:利率下調(diào)和上調(diào)對銀行的其他影響都不是很大。對銀行來說,它所賺的利息,它是高進高出,低進低出。所以在這個意義上講,利率上調(diào)或者下調(diào)對銀行的其他收益基本上是沒有影響的。這里面有人做過很著名的研究,在4-5年前,日本和歐洲都做過負利率,好多人都會認為這個東西會影響商業(yè)銀行的利潤水平或者息差,但實際上最后研究的結(jié)果,這個問題是不存在的。

問題三:一線城市,與二三線及往后的城市相比,它們的售房困境分別是什么?對于無法承擔在前者的購房成本、但又不愿遷移到后者居住的人群,有什么好的建議?

阮加:去一線城市,二線城市還是三線城市工作,要看你從事的行業(yè)。如果從事的是第一產(chǎn)業(yè),肯定不能在一線城市做,因為第一產(chǎn)業(yè)在一線城市成本太高了;但如果是做第二產(chǎn)業(yè),一般來說可能二線、三線城市比較合適;如果做第三產(chǎn)業(yè),一線城市當然機會就更多,成本更低。我們所能看到的,過去幾十年中能做出很好長期的第三產(chǎn)業(yè),都是在一線城市,所以這里面也能也看到一個很有名的例子,美團的創(chuàng)始人王興,他說他之所以能夠成功,是因為他最初把他的公司地址選擇在北京,選在其他地方就很難成功,所以說做第三產(chǎn)業(yè)的話,一線城市肯定是機會更多,成本更低。

問題四:如何看待部分一線城市房價有所下滑的情況,這種情況會持續(xù)多久?

阮加:據(jù)我所知,比如說北京、上海、深圳的核心地區(qū),這幾年的房價不僅沒有下降,反而在緩慢上升。它所謂下降的都是城市偏僻的地方。所以一線城市的房價下降并不是一個普遍的問題,它看地段,地段好的地方,不僅沒有下降,反而在上升;再一個就是趨勢問題,整個東亞,比如日本東京的人口占日本人口的1/3,韓國首爾占韓國人口的1/3。中國臺北的人口,幾乎占了中國臺灣人口的1/3,所以東亞有一個超級都市化這個趨向問題。如果要是政府不做限制的話,一線城市的人口可能會迅速增加的。實際上,中國作為14億人口的一個國家,一線城市太小了,比如說日本只有1億人口,但日本東京的人口幾乎北京上海人口加在一起還要多。所以某種意義上來講,一線城市的超級都市化,是整個東亞的大勢所趨。

問題五:土地財政是否會逐漸退出歷史舞臺,未來的樓市會受此影響嗎?

阮加:土地財政退出是大勢所趨,但最終,如果將來需要蓋房子的話,因為中國的土地都是國有的,所以最終來說這個東西它(土地財政)還是要參與的;再一個就是,目前中國的房地產(chǎn)市場受到的最大影響就是流通性太差。我們買房子應該是一個自由買賣狀態(tài),有房產(chǎn)的人想賣,沒有房產(chǎn)的人想買,雙方談價格就夠了。

問題六:如今,一些年輕人認為“提前還房貸是一種新型理財手段”,您支持這種觀點嗎?對此您怎么看?如果要提前還貸,是縮短年限合適還是減少月供合適?

阮加:(借)房貸是一種融資能力,一般的年輕人難有融資能力,比如他到銀行借一筆款,他很難借的出來的,但是因為房產(chǎn)是做抵押狀態(tài),他通過房產(chǎn)獲得一筆融資能力,所以這個錢是不是應該提前還,還是說應該是迅速還,要看你是否有更多的投資機會。如果有更多的投資機會,那就不應該提前還,這是一個;第二個,如果房子有升值空間的話,當然也不需要去提前還。

問題七:人民幣匯率跟普通人的投資有什么關(guān)系?

阮加:匯率問題是比較復雜的,第一個,比如說現(xiàn)在美國在加息,中國在降息,那么是否中國金融市場更值得投資,這個不一定,這就需要考慮到匯率的問題,有可能把錢轉(zhuǎn)移到美國去,如果美元貶值的話,最終來說你可能得不償失的。再一個問題就是,加息的目的是抑制投資,所以美國是在抑制投資,降息的目的是要促進投資,所以在這個意義上講,降息的地方才是值得投資的,加息的地方是不值得投資的,這是一個常識性的問題。

Ta是誰?又會講點啥?謎底很快揭曉。

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