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瘋了!這類房子被搶到破紀(jì)錄
2023-08-09 17:23:10    騰訊網(wǎng)

原創(chuàng)首發(fā) | 金角財(cái)經(jīng)

作者 | 塞爾達(dá)


(資料圖片僅供參考)

萬萬沒有想到,在廣州房地產(chǎn)漫長(zhǎng)的調(diào)整期中,率先大幅反彈的居然是豪宅市場(chǎng)。

市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)克而瑞數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,廣州千萬元級(jí)別豪宅成交2668套,創(chuàng)下上半年的歷史最高紀(jì)錄,已經(jīng)是2022一整年的85%。

值得注意的是,2022年已經(jīng)是廣州豪宅市場(chǎng)破紀(jì)錄的一年。去年在一手房成交縮量、疫情沖擊等因素下,廣州千萬元豪宅成交量反而逆勢(shì)增長(zhǎng),以3122套創(chuàng)下年成交量歷史新高。

從目前情況看,今年全年成交量再次創(chuàng)新紀(jì)錄是大概率的事。

不過,與豪宅市場(chǎng)的火熱相比,廣州二手房的整體表現(xiàn)就冷淡得多。

在年初“小陽春”后,廣州二手房市場(chǎng)再度進(jìn)入調(diào)整期,掛牌量不斷增加,但成交量環(huán)比連降三個(gè)月,價(jià)格也開始回調(diào)。

廣州目前的市場(chǎng)也是全國(guó)樓市低迷的縮影。7月15日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布6月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況,二手住宅價(jià)格全線城市環(huán)比下跌

大環(huán)境不樂觀,一線城市開始吹暖風(fēng)。7月底,北上廣深住建局先后發(fā)文表態(tài),支持剛性和改善型住房需求,促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

一線城市是全國(guó)房地產(chǎn)的“風(fēng)向標(biāo)”,豪宅市場(chǎng)又反映了這四個(gè)城市高凈值人群的意志。廣州豪宅的大幅反彈,加上最近迎面而來的暖風(fēng),不知道是否預(yù)示著樓市拐點(diǎn)要來了?

“豪宅比剛需盤好賣”

豪宅確實(shí)比剛需盤好賣。”有廣州房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人稱,購(gòu)買總價(jià)千萬元以上豪宅的人士多屬于高凈值人群,他們更注重房產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值,全款買房的比例也遠(yuǎn)高于剛需盤。

“在廣州番禺區(qū)有一個(gè)豪宅盤,單套總價(jià)在1000-5000萬元間,這個(gè)樓盤最近每個(gè)月都能網(wǎng)簽30-50套。”前述房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人稱,在這一豪宅盤周邊的若干小區(qū),總價(jià)600萬元以下的二手剛需房鮮有人問津,“這些小區(qū)幾乎已經(jīng)三個(gè)月沒開過單了”。

豪宅市場(chǎng)的火熱,反映出優(yōu)質(zhì)房源并不缺捧場(chǎng)買家。

合富研究院數(shù)據(jù)顯示,在2023年第二季度,廣州多個(gè)中心區(qū)豪宅的首次開盤或加推去化率均在60%以上;分區(qū)域看,今年上半年,廣州海珠、番禺、白云等多個(gè)區(qū)賣得最好的盤幾乎都是豪宅盤。

琶洲上品是廣州海珠區(qū)一個(gè)千萬級(jí)別豪宅盤,網(wǎng)簽單價(jià)去到12萬/㎡;而它也是廣州的銷售金額冠軍,成交金額高達(dá)113.07億元。

圖源:廣州樓市情報(bào)

廣州番禺區(qū)今年最火的樓盤,是位于萬博板塊的越秀和樾府,其今年推出的270㎡大平層產(chǎn)品,現(xiàn)在總價(jià)已在千萬元以上;該樓盤是上半年廣州銷售面積冠軍,成交面積為11.99萬平方米。

圖源:廣州樓市情報(bào)

而房?jī)r(jià)在2-10萬元區(qū)間的廣州白云區(qū),賣得最好的是位于白云新城的粵海云港城,這個(gè)盤成交單價(jià)超9萬元/平方米,是白云新的千萬級(jí)豪宅;至于廣州荔灣區(qū),白鵝潭悅府是少有的能在今年做到首開即售罄的樓盤,它恰恰也是一個(gè)千萬級(jí)別的豪宅盤。

另一方面,在法拍市場(chǎng)上,瘋搶豪宅的情況也屢見不鮮。

7月18日,位于珠江新城的中海觀園國(guó)際一套約246平方米的法拍房引來多人報(bào)名爭(zhēng)搶,超2萬人圍觀,競(jìng)拍整整213輪;最終,這套房被競(jìng)得者以總價(jià)4302萬拿下,折合單價(jià)17.48萬元/平方米。

值得注意的是,這個(gè)競(jìng)得價(jià)格還明顯高于該小區(qū)此前的成交價(jià)格。公開信息顯示,在法拍前一個(gè)月,中海觀園國(guó)際成交均價(jià)不足16.1萬元/平方米。

圖源:廣州樓市情報(bào)

此前,廣州第一豪宅僑鑫匯悅臺(tái)也有一套約365平方米的法拍房,起拍價(jià)格達(dá)到7千萬,競(jìng)爭(zhēng)同樣激烈;該次競(jìng)拍共有9人報(bào)名,經(jīng)過53次競(jìng)價(jià)最終以約1.11億元成交,折合約30.5萬元/平方米,創(chuàng)下廣州法拍房最高成交價(jià)。

“當(dāng)前消費(fèi)力正在從剛需轉(zhuǎn)移至改善型需求?!睆V州房地產(chǎn)專家鄧浩志認(rèn)為,購(gòu)房者追求品質(zhì),此外受限購(gòu)政策影響,部分買家更愿意“一步到位”購(gòu)買大面積住房。

二手房大盤依舊低迷

與火熱的豪宅市場(chǎng)相比,廣州整體的二手房大盤就冷淡不少。

在年初“小陽春”后,廣州二手房市場(chǎng)再度進(jìn)入調(diào)整期,掛牌量不斷增加,但成交量環(huán)比連降三個(gè)月,價(jià)格也開始回調(diào)。不少?gòu)V州地產(chǎn)中介反映,從二季度開始,廣州的二手房市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)冷,郊區(qū)部分二手房源的成交價(jià)甚至較該小區(qū)的價(jià)格最高點(diǎn)下降了三成以上。

房?jī)r(jià)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,廣州二手房均價(jià)在6月中旬到達(dá)2.9萬元/平方米后,已步入下行通道,在8月6日跌至2.58萬元/平方米。

“如果是總價(jià)兩三百萬元的房子,現(xiàn)在購(gòu)房者砍價(jià)都是從二三十萬元起步。”廣州荔灣區(qū)一名房產(chǎn)中介稱,自2023年4月以來,廣州二手房市場(chǎng)行情冷淡。

一個(gè)客戶著急換房,在原定的400萬元的售價(jià)基礎(chǔ)上便宜了50萬元出售,但4月至今只有兩個(gè)人看房,唯一一個(gè)愿意談?wù)剝r(jià)格的,直接讓他再便宜50萬元。”他表示。

該中介補(bǔ)充,正常年份里,購(gòu)房者砍價(jià)幅度最多也就10幾萬元,但如今的購(gòu)房者通常擔(dān)憂房?jī)r(jià)繼續(xù)下行,都希望業(yè)主大幅讓步。

在學(xué)位房通?!耙环侩y求”的廣州越秀區(qū),有地產(chǎn)中介稱,在2021年,一名購(gòu)房者看中一套帶學(xué)位的住宅并愿意出價(jià)400萬元,但彼時(shí)業(yè)主惜售導(dǎo)致未能成交;如今這套房子的掛牌價(jià)僅380萬,長(zhǎng)期無人問津。

“最后業(yè)主也著急,直接降價(jià)了200萬元后成交?!痹撝薪閷?duì)媒體表示。

廣州二手房市場(chǎng)的低迷,也是全國(guó)一二線城市的縮影。

7月15日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布6月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況,二手住宅價(jià)格全線城市環(huán)比下跌。

其中,一線城市價(jià)格環(huán)比下降0.7%,跌幅環(huán)比擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn);二三線城市的銷售價(jià)格均為環(huán)比下降0.4%,降幅分別環(huán)比擴(kuò)大0.1和0.2個(gè)百分點(diǎn)。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱,二手住宅價(jià)格環(huán)比跌幅擴(kuò)大,主要是由于二季度市場(chǎng)交易情緒弱、成交量下滑。

他認(rèn)為,當(dāng)前二手房掛牌量不斷增長(zhǎng),降價(jià)和套現(xiàn)式掛牌增多,有部分房源持續(xù)降低掛牌價(jià)以求盡快出售,導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格跌幅擴(kuò)大。

以廣州為例,據(jù)貝殼找房App數(shù)據(jù),在2022年8月初,廣州二手房掛牌量為11.58萬套,但在2023年6月底,這一數(shù)據(jù)上升至13.45萬套,十個(gè)月期間增長(zhǎng)了16.15%,這掛牌量相當(dāng)于廣州去年一整年二手房成交總套數(shù)的1.63倍。

掛牌數(shù)量暴增同時(shí),成交卻明顯下滑。

據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù),在2023年4-6月,廣州市二手住宅分別網(wǎng)簽10500宗、8771宗、8292宗,環(huán)比分別下降18.10%、12.65%、5.46%;6月份的二手住宅網(wǎng)簽數(shù)量?jī)H相當(dāng)于3月份的67%。

市場(chǎng)機(jī)構(gòu)諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄認(rèn)為,6月央行發(fā)布LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)、多地也持續(xù)放松購(gòu)房政策限制,“但實(shí)際來看效果并不明顯,市場(chǎng)繼續(xù)下探”。

他認(rèn)為,當(dāng)前小范圍、小幅度的政策松動(dòng)難以拯救日漸低沉的市場(chǎng)情緒,樓市亟需強(qiáng)有力的政策手段提振信心。

政策到底什么時(shí)候來?

一線城市向來被視作全國(guó)房地產(chǎn)“風(fēng)向標(biāo)”,也只有一線城市的樓市回暖,二三四線的樓市才有可能隨之回溫。

現(xiàn)在二三四線的樓市,能出的政策基本都出了,依然改變不了全國(guó)樓市下行的大趨勢(shì);但一線城市仍然還有政策空間可用。”鄧浩志稱。

7月21日,廣州市人力資源和社會(huì)保障局發(fā)布《廣州市差別化入戶市外遷入管理辦法(征求意見稿)》,提出擬在廣州白云等七個(gè)區(qū)實(shí)施差別化入戶政策。

文件提出,年齡在28歲以下,擁有全日制本科學(xué)歷,或全日制大專學(xué)歷,或技師學(xué)院全日制預(yù)備技師班、全日制高級(jí)工班畢業(yè)人員,且在上述七個(gè)區(qū)內(nèi)連續(xù)繳納社保滿一年,均可在這七個(gè)區(qū)內(nèi)落戶,配偶、未成年子女也可隨遷入戶。

這意味著,待正式實(shí)施后,28歲以下的年輕人在廣州在這七個(gè)區(qū)內(nèi)落戶幾乎不再面臨學(xué)歷門檻,如此寬松的條件在一線城市中極為少見。

據(jù)廣州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào),截至2022年末,廣州市共有常住人口1873.41萬人,戶籍人口數(shù)量為1034.91萬人。這意味著,在廣州市常住但沒有廣州市戶口的人數(shù)或超過800萬人。

目前,非戶籍家庭在廣州購(gòu)房需要提供連續(xù)五年的個(gè)稅或社保證明。對(duì)于樓市來說,放寬落戶政策意味著更多人可以在廣州市獲得購(gòu)房資格。

在7月底,北上廣深四個(gè)一線城市的住建局也先后發(fā)文表態(tài),支持剛性和改善型住房需求,促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

市場(chǎng)分析認(rèn)為,一線城市過去一直堅(jiān)持“房住不炒”,在過去很長(zhǎng)一段時(shí)間里,這四大城市都對(duì)樓市嚴(yán)格設(shè)置了限貸、限購(gòu)、限價(jià)等一系列限制措施;但近段時(shí)間陸續(xù)“吹暖風(fēng)”,或意味著北上廣深的樓市需求端政策即將放松。

上海易居房地產(chǎn)研究所發(fā)布報(bào)告認(rèn)為,近期中央和地方紛紛表態(tài),意味著購(gòu)房政策底已經(jīng)到來,一線城市可能的政策調(diào)整方向包括放松限購(gòu)、限貸、普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)政策等四個(gè)方面。

報(bào)告稱,一線城市的限購(gòu)政策嚴(yán)厲,誤傷部分合理購(gòu)房需求,增加了約40%的居住成本,若政策松動(dòng),可以產(chǎn)生顯著的減負(fù)效應(yīng)。

“一線城市購(gòu)房政策放松的效果肯定很大,對(duì)全國(guó)也將產(chǎn)生積極、正面的影響?!痹摍C(jī)構(gòu)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,一線城市購(gòu)房需求始終存在,只要政策放開,就可以轉(zhuǎn)化成購(gòu)買力。

與大多數(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類似,房地產(chǎn)也有其自身周期屬性。

在上行周期時(shí),市場(chǎng)行情雖好,但管理層會(huì)把目光放在防風(fēng)險(xiǎn)上,政策面并不利好;而下行周期時(shí),盡管市場(chǎng)數(shù)據(jù)悲觀,但此時(shí)管理層會(huì)把注意力由防風(fēng)險(xiǎn)切換到穩(wěn)大盤,政策面上會(huì)出臺(tái)措施呵護(hù)樓市。

既然每個(gè)階段都同時(shí)存在利多和利空因素,那么在看房地產(chǎn)信息時(shí),與其抱著“看多”或“看空”的觀點(diǎn),倒不如用“博弈”的思維尋找拐點(diǎn)。

北上廣深這四個(gè)一線城市的樓市是全國(guó)房地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo),其中豪宅市場(chǎng)又是當(dāng)中高凈值人群的意志反映。盡管市場(chǎng)依舊相對(duì)比較悲觀,但廣州豪宅市場(chǎng)的大幅反彈,也許預(yù)示著拐點(diǎn)即將到來。

參考資料:

財(cái)新《樓市持續(xù)低迷 廣州千萬元級(jí)別豪宅成交量緣何創(chuàng)下歷史新高?》

廣州樓市情報(bào)《難以置信!廣州的千萬豪宅,又又又賣爆了!有錢人,正在悄悄掃貨……》

財(cái)新《廣州二手房進(jìn)入買方市場(chǎng)》

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