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地產(chǎn)重整“破局”第一股出爐,招商平安及外貿(mào)信托入局
2023-08-08 10:36:49    騰訊網(wǎng)

◎ 來(lái)源 | 地產(chǎn)密探(ID:real-estate-spy)

如今樓市,繼續(xù)走在“松綁”的路上。一些房企沒(méi)來(lái)得及緩口氣,就離場(chǎng)了,比如剛被宣判退市的曾經(jīng)“千億黑馬標(biāo)桿”陽(yáng)光城,令人唏噓不已。

截至目前,A股年內(nèi)被強(qiáng)制退市房企,包括最先藍(lán)光(6月份)拿下退市第一單,后續(xù)如泰禾、粵泰、宋都、中天、嘉凱城、美好置業(yè),以及最新的陽(yáng)光城。


(資料圖片僅供參考)

“被強(qiáng)制退市”背后,“被ST”風(fēng)險(xiǎn)警示(連續(xù)兩年虧損)只是其表,更多是債務(wù)爆雷,逾期規(guī)模“滾雪球式”猛增,短債如洪水般集中到期,被投資人無(wú)情拋棄。

比如中天金融,今年6月底退市前的檔口,曾公告披露自4月下旬被平安銀行惠州分行申請(qǐng)破產(chǎn)重整以來(lái),到5月初已啟動(dòng)預(yù)重整,但包括控股股東金世旗國(guó)際控股及公司高管層無(wú)任何積極動(dòng)作,股票最終觸發(fā)強(qiáng)制退市紅線。

相反,泛??毓?、華夏幸福、金科股份、榮盛發(fā)展等A股房企,卻積極自救,釋放各種重大利好刺激股價(jià),直接從“1元股”的死亡邊緣強(qiáng)拉回來(lái)。

昨晚(8月7日),*ST新聯(lián)(新華聯(lián)文旅)公告其預(yù)重整取得重大進(jìn)展,即*ST新聯(lián)、臨時(shí)管理人分別與六家重整投資人簽署重整投資協(xié)議,成為年內(nèi)“地產(chǎn)重整破局第一股”。

這6家重整投資人分別為北京華軟盈新資管、深圳招商平安資管、外貿(mào)信托、北京京津冀協(xié)作投資管理中心(有限合伙)、廣東久科私募股權(quán)投資基金公司和深圳德遠(yuǎn)投資公司。

就投資人背景看,北京華軟盈新資管由王庚宇直接持股70%,北京華軟盈新國(guó)貿(mào)公司持股30%,實(shí)控人王庚宇曾任海通國(guó)際證券中國(guó)項(xiàng)目部主任及在央行金融研究所博士后工作站工作,華軟資本副總裁等。

深圳招商平安資管背后,是由招商局集團(tuán)控股51%、平安人壽持股39%、深圳投控持股8%及中證增進(jìn)持股2%。外貿(mào)信托的背后,也是實(shí)力央企中化集團(tuán)。

查閱北京京津冀協(xié)作投資管理中心(有限合伙),京津冀合作(北京)投資公司持股99%,實(shí)控人苗謙,現(xiàn)任北京市商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京投融資商會(huì)會(huì)長(zhǎng)等。

廣東久科PE基金,由北京久銀投資獨(dú)資設(shè)立,但無(wú)實(shí)控人。深圳德遠(yuǎn)投資公司代表“深圳德遠(yuǎn)投資深度價(jià)值一號(hào)私募證券投資基金”。

按重整投資協(xié)議,這六家投資人以現(xiàn)金認(rèn)購(gòu)轉(zhuǎn)增股票,計(jì)劃向新華聯(lián)文旅提供總額約19.28億元,改善負(fù)債率及經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀,恢復(fù)和提升持續(xù)經(jīng)營(yíng)與盈利能力等。

其中,北京華軟盈新資管出資12.96億元,每股受讓單價(jià)1.08元,受讓新華聯(lián)12億股,鎖定期36個(gè)月。若重整成功,預(yù)計(jì)將成新華聯(lián)第一大股東。

其余五家投資人合計(jì)出資6.32億元,每股受讓單價(jià)1.2元,所受讓公司合計(jì)5.267億股股票,鎖定期12個(gè)月。

新華聯(lián)文旅強(qiáng)調(diào)說(shuō),重整投資人強(qiáng)大的資金加持,為其重整成功提供了核心保障,依托增量資金及上市公司資本公積轉(zhuǎn)增股本優(yōu)勢(shì),公司有望徹底解決債務(wù)問(wèn)題,未來(lái)發(fā)揮上市公司龍頭企業(yè)引領(lǐng)作用,做大做強(qiáng)的同時(shí)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

截至去年底,新華聯(lián)文旅有息負(fù)債額181.8億元,雖較上年末下降4.86%,但逾期金額96.1億元,貨幣資金17億元,可動(dòng)用資金6.71億元。

今年6月中旬,新華聯(lián)文旅旗下唐山新華聯(lián)置地將手上鉑爾曼大酒店賣(mài)給了唐山文旅集團(tuán)(國(guó)企),售價(jià)3.95億元,用于償還對(duì)滄州銀行的借款等。

從新華聯(lián)文旅的現(xiàn)有主業(yè)看,主要是文旅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)及文旅綜合收入業(yè)務(wù),2022年及之前年份,地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售收入占比逾70%,文旅綜合占比偏低,但要知道其轉(zhuǎn)型文旅也沒(méi)幾年。

再聚焦到2022年,新華聯(lián)文旅取得商品房銷(xiāo)售結(jié)轉(zhuǎn)收入38.13億元,毛利率36.65%,同比增長(zhǎng)10.19個(gè)百分點(diǎn);文旅綜合業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)收入7.86億元,毛利-4.66億元,毛利率-59.3%,同比下降31.81個(gè)百分點(diǎn)。

細(xì)看新華聯(lián)文旅綜合業(yè)務(wù),去年成本12.53億元,其中折舊攤銷(xiāo)成本約5.85億元,扣除這部分后成本6.68億元,文旅綜合毛利率-59.3%,主要系營(yíng)收尚未達(dá)到預(yù)期及景區(qū)折舊及攤銷(xiāo)等固定成本較高, 占文旅綜合成本46.7%。

這足以看出,新華聯(lián)文旅綜合成本投入較高,靠房地產(chǎn)反補(bǔ)也符合常理,但從今年一季度看,文旅綜合收入占比已超過(guò)地產(chǎn)銷(xiāo)售,這是一個(gè)好兆頭

對(duì)照文旅業(yè)務(wù)較成熟的華僑城A和中青旅,2022年文旅綜合毛利率分別約32.5%、24.5%。這意味,從新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)型而來(lái)的新華聯(lián)文旅,還有更長(zhǎng)的路要走。

目前,長(zhǎng)沙新華聯(lián)銅官窯古鎮(zhèn)、蕪湖新華聯(lián)鳩茲古鎮(zhèn)、西寧新華聯(lián)國(guó)際文旅城、四川閬中古城及韓國(guó)新華聯(lián)濟(jì)州島錦繡山莊國(guó)際度假區(qū),為新華聯(lián)文旅手上的5大標(biāo)桿項(xiàng)目。其中,長(zhǎng)沙新華聯(lián)銅官窯古鎮(zhèn)項(xiàng)目最為外界所熟知。

如今,已進(jìn)入后疫情時(shí)代,文旅大消費(fèi)成一大趨勢(shì),文旅產(chǎn)業(yè)將是一個(gè)持續(xù)朝氣蓬勃的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。前不久,知名企業(yè)家俞敏洪的新東方集團(tuán)已成立文旅公司,將重點(diǎn)聚焦中老年文旅市場(chǎng)。

這個(gè)暑假的一些熱門(mén)景區(qū),更是人滿為患,對(duì)文旅運(yùn)營(yíng)商而言,無(wú)疑是極大的利好。外界認(rèn)為,新華聯(lián)文旅之所以能在今年5月收到法院預(yù)重整后,2個(gè)月即取得重大突破,實(shí)屬難得,但也跟文旅業(yè)熱度及公司家底有密切關(guān)系。

除此之外,近期包括泛??毓?、金科股份、隆基泰和等均在積極推動(dòng)破產(chǎn)重整。其中,泛??毓?月底已披露共有13家意向投資人報(bào)名,金科8月初已明確將向法院申請(qǐng)重整及預(yù)重整等,背后均有各自的吸引點(diǎn),比如泛海的武漢商務(wù)區(qū)CBD,被人覬覦已久。

外界期待,此次房地產(chǎn)大洗牌,樓市深度大調(diào)整,能誕生一批新的地產(chǎn)力量,助力樓市穩(wěn)健可持續(xù)發(fā)展。

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