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新政下的鄭州樓市:剛需客買房猶豫不決,開發(fā)商不敢輕易拿地
2023-08-07 15:27:32    騰訊網(wǎng)

8月5日下午,雖然一場(chǎng)暴雨突襲鄭州,但李曉燕所在的售樓部,當(dāng)天依然迎來了20多組客戶。


(資料圖片僅供參考)

“最近(房地產(chǎn))市場(chǎng)不太好,周末一天20到30組(來訪)已經(jīng)算不錯(cuò)了?!崩顣匝鄬?duì)第一財(cái)經(jīng)記者說。

8月3日,鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱“鄭15條”),其中最為引人關(guān)注的取消限購(gòu)。李曉燕不太確定,當(dāng)天到訪的這20多組客戶,到底有多少,是被“鄭15條”吸引而來。

在第一財(cái)經(jīng)記者向售樓部?jī)?nèi)看房的一些到訪客戶求證后發(fā)現(xiàn),確實(shí)有部分客戶,是因?yàn)榭吹健班?5條”出臺(tái)后,專程趕來。但記者同時(shí)了解到,“鄭15條”是否能對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘袔韺?shí)質(zhì)性的刺激和改變,目前尚難判斷,當(dāng)前市場(chǎng)亟需恢復(fù)信心。

救市行動(dòng)

記者查閱發(fā)現(xiàn),“鄭15條”涉及青年人才安居、多子女家庭購(gòu)房、契稅政策、改善性住房、金融信貸、公積金、住房交易稅費(fèi)、商品房現(xiàn)房銷售、租購(gòu)并舉、土地款分期繳納等多項(xiàng)政策寬松或優(yōu)惠,其中尤為引人關(guān)注的,一個(gè)是取消限售,另一個(gè)則是“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

“我看新政策里說會(huì)對(duì)二孩家庭購(gòu)房,有一個(gè)2萬元的補(bǔ)貼,就帶孩子過來看看?!币晃豢捶空哒f,家里添了孩子,原來的房子不夠住,就想著換一套改善住房,這次正好鄭州又推出“認(rèn)房不認(rèn)貸”,就更堅(jiān)定了換房的決心。

此前,鄭州市執(zhí)行的是“在鄭州市行政區(qū)域內(nèi),2017年5月3日(含)之后購(gòu)買的住房,自取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》之日不滿3年的不得上市轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定。伴隨著“鄭15條”發(fā)布,該項(xiàng)規(guī)定被暫停執(zhí)行。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”則是今年7月底,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在一個(gè)房地產(chǎn)座談會(huì)上的表態(tài)。

而伴隨著8月3日“鄭15條”的發(fā)布,鄭州成為首個(gè)明確落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”的城市。

一天后的8月4日,南京市住房保障和房產(chǎn)局也發(fā)布《進(jìn)一步優(yōu)化政策舉措促進(jìn)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展》,涉及新房補(bǔ)貼、房票安置、提升預(yù)售監(jiān)管資金使用效率等8條政策的優(yōu)化調(diào)整。

伴隨著鄭州、南京的先后出擊,一輪新的房地產(chǎn)刺激行動(dòng)正在全國(guó)多個(gè)城市展開。

從業(yè)多年的房產(chǎn)中介馬鵬也對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者說,近兩年,鄭州在樓市刺激上的政策響應(yīng),確實(shí)是比較快的,這一方面反映出鄭州對(duì)樓市救市的急迫心理,另一方面,也說明當(dāng)下鄭州樓市亟需刺激的現(xiàn)狀。

一年前的2022年3月,鄭州就曾在全國(guó)率先推出18條房地產(chǎn)調(diào)控措施,包括給予大學(xué)生購(gòu)房補(bǔ)貼,對(duì)有老人來鄭州投親養(yǎng)老的家庭給予購(gòu)房名額,重啟棚改貨幣化安置這一去庫(kù)存利器等

此外,鄭州還曾先后出臺(tái)提高住房公積金貸款額度、將首套房貸款首付下調(diào)至20%等多項(xiàng)刺激措施。

難言樂觀

但樓市的最終表現(xiàn),卻依舊難言樂觀。

一方面,是住房成交面積、成交均價(jià)雙雙下滑。

克而瑞河南區(qū)域數(shù)據(jù)顯示,今年7月,鄭州主城區(qū)成交“六連降”,住宅成交約40萬平方米,環(huán)比下滑約21%;受低價(jià)個(gè)案項(xiàng)目集中備案影響,7月住宅成交均價(jià)14798元/平方米,環(huán)比下降約5%。

另一方面,則是鄭州的二手房掛牌數(shù)量,不斷攀升。

“去年(掛牌出售的二手房)還是八九萬套,現(xiàn)在已經(jīng)有14多萬套了。”馬鵬的說法,也在第三方中介平臺(tái)得到驗(yàn)證。記者統(tǒng)計(jì)諸葛找房數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn),截至目前,鄭州共有約14.2萬套二手房處于在售狀態(tài)。

馬鵬說,伴隨著此次“鄭15條”取消限售,預(yù)計(jì)下一步掛牌的二手房數(shù)量還會(huì)繼續(xù)增加。

但與此相對(duì)應(yīng)的,卻是愿意出手購(gòu)房的客戶數(shù)量,少得可憐。

以馬鵬為例,他告訴第一財(cái)經(jīng),現(xiàn)在已經(jīng)是8月份了,可經(jīng)自己介紹,最終成交的房子,卻只有四五套,其中三套,還是今年二三月份房地產(chǎn)“回暖”時(shí)成交的。

“一方面,(客戶)擔(dān)心買高了高位站崗,另一方面,收入減少了,能不花盡量不花,有房子能湊合住的,寧愿先湊合。”在與一些客戶溝通后,馬鵬發(fā)現(xiàn),眼下的市場(chǎng),除非是一些剛性需求的客戶,譬如等著結(jié)婚,等著孩子上學(xué)這種,已經(jīng)很少有那種特別急切的,希望一兩個(gè)月之內(nèi)必須要把房子買下來的客戶了。

“現(xiàn)在的很多客戶,即便是有購(gòu)房需求,也不愿意往下談,怕萬一價(jià)格出高,買虧了。”馬鵬認(rèn)為,在此背景下,即便是不斷出臺(tái)刺激政策,真正對(duì)房?jī)r(jià)、成交量的改變,可能也是有限,畢竟,相對(duì)于那些多則數(shù)萬的補(bǔ)貼,房?jī)r(jià)的稍微降價(jià),可能就是數(shù)十萬元的潛在損失。

鄭州某樓盤的銷售負(fù)責(zé)人王經(jīng)理也說,雖然樓市刺激政策“總會(huì)有好處,起碼不是個(gè)壞事”,但真正促使客戶下單購(gòu)買的,還是整個(gè)大的市場(chǎng)環(huán)境。

王經(jīng)理至今懷念的,還是今年二三月份的樓市火爆。當(dāng)時(shí),其所在的樓盤,每天都能到訪150組到200組客戶。

“兩個(gè)月(二三月份)就賣了不止5個(gè)億。”王經(jīng)理回憶說,今年的二三月份,其所在樓盤,每個(gè)月都賣出了將近200套房子,一度成為鄭州十大暢銷樓盤之一。

“不光是我們,競(jìng)品也沒少賣。”王經(jīng)理發(fā)現(xiàn),整個(gè)二三月份,周邊的一些競(jìng)品,甚至連售樓部都坐不下了,只能帶著客戶,去樣板間算價(jià)格、簽合同。

但是,再往后,到了四五月份,王經(jīng)理眼看著樓盤的單月成交量就直線下滑到了三四十套,到六七月份,成交量就更少了。

事后,王經(jīng)理分析稱,今年二三月份,鄭州樓市之所以突然爆火,一方面是當(dāng)時(shí)政策調(diào)整,又是降利率,又是降首付,另一方面,是三年疫情終于過去,大家對(duì)未來充滿信心,再加上每年春節(jié)的回鄉(xiāng)購(gòu)房潮,多種因素疊加之下,市場(chǎng)一下就熱起來了。

李曉燕所在售樓部,當(dāng)時(shí)的銷售業(yè)績(jī)也很客觀。她說,當(dāng)時(shí),很多人購(gòu)房,其實(shí)有點(diǎn)盲目,是被市場(chǎng)帶動(dòng)了?!按蠹叶荚诟嬖V他樓市向好,市場(chǎng)的氛圍,包括房地產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)也都是在攀增,然后一看利率、首付又合適,一下就消除了所有的顧慮,自己都給自己洗腦了?!?/p>

“4月份時(shí),我們的客戶都四訪、五訪了,還在糾結(jié),一會(huì)兒糾結(jié)買哪個(gè)樓盤,買哪個(gè)樓棟、樓層,一會(huì)兒又糾結(jié)我現(xiàn)在買會(huì)不會(huì)虧?!崩顣匝鄧@氣說,如今的市場(chǎng),甚至即便是計(jì)劃購(gòu)房的意向客戶,都不愿意沉下心來跟你談,問題也越來越多,而且,即便是他今天提出的問題,你給他解決了,到明天,也會(huì)冒出新問題,總之,就是不愿意交定金。

“其實(shí)還是怕買虧了?!崩顣匝嗾f,在今年二三月份時(shí),客戶可能就不太去糾結(jié)這個(gè)問題,當(dāng)時(shí),客戶糾結(jié)的是我買哪兒,能不能給我優(yōu)惠,而沒有把重心放到我能不能買,我敢不敢買上。

關(guān)鍵是恢復(fù)信心

不過,前述鄭州某樓盤的王經(jīng)理也認(rèn)為,雖然眼下的樓市確實(shí)黯淡,但整個(gè)市場(chǎng)中,其實(shí)還是存在有固定的住房需求的,一茬一茬的年輕人,需要購(gòu)買婚房,已經(jīng)有小房子的家庭,因?yàn)樘砹撕⒆樱枰笠恍┑母纳谱》?,這些,其實(shí)都是仍然存在于樓市的剛性需求。

“政策(‘鄭15條’)的出臺(tái),起碼不是壞事,影響一定有,只是不好去量化,或者不好去評(píng)估它到底有多大的促進(jìn)力度?!崩顣匝嘁舱f,“鄭15條”發(fā)布后,置業(yè)顧問們?cè)俑蛻魝鲗?dǎo)時(shí),也多了一些能夠站得住腳的銷售促進(jìn),不過,這種促進(jìn),更多是幫助來看房的客戶,多了一個(gè)購(gòu)買、下定金的理由,能夠幫助客戶“從想買房到現(xiàn)在買房”。但是,對(duì)于一些并非剛需的客戶,即便有了這些政策,也很難推動(dòng)其“從不買房到買房”。

當(dāng)?shù)匾晃挥兄嗄甑禺a(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的從業(yè)者也說,整體上,這次新政(“鄭15條”)利好鄭州樓市,有利于提振鄭州市場(chǎng)信心?!爸劣谝恍┤怂f的鄭州樓市會(huì)狂飆,鄭州房?jī)r(jià)會(huì)暴漲,我不認(rèn)可?!币?yàn)猷嵵輼鞘械膯栴},不是單一的市場(chǎng)問題,需要時(shí)間、政策、情緒、信心慢慢恢復(fù)康養(yǎng)。

李曉燕也告訴第一財(cái)經(jīng),其實(shí)需要信心恢復(fù)的,除了購(gòu)房者,還有開發(fā)商。

李曉燕說,自己所在樓盤的開發(fā)商,原本也是希望能夠在鄭州市場(chǎng)做大做強(qiáng)的,但是,在鄭州開發(fā)的頭一個(gè)項(xiàng)目,就趕上鄭州房?jī)r(jià)不斷下跌的大環(huán)境。如今,面對(duì)項(xiàng)目沒利潤(rùn)甚至虧損的窘境,總部怕拿錯(cuò)地或拿到地后再次虧損,已經(jīng)失去了再在鄭州市場(chǎng)拿地開發(fā)的信心。

第一財(cái)經(jīng)查詢中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),自2021年開始,鄭州主城八區(qū)的涉宅用地出讓及成交開始大幅下滑,2021年、2022年的供應(yīng)建面分別為1034萬平方米、676萬平方米,成交分別為854萬平方米、561萬平方米。今年上半年,供應(yīng)、成交建面更是雙雙下滑至271萬平方米、215萬平方米。多數(shù)地塊底價(jià)成交,且多為本地城投平臺(tái)兜底。不少原本在市場(chǎng)很活躍的房企,都減慢了在鄭州的投資。甚至,一些已經(jīng)拿到土地并開始對(duì)外營(yíng)銷的開發(fā)商,也選擇了悄然退地,并逐步收縮鄭州市場(chǎng)。

也因此,此次發(fā)布的“鄭15條”中特別提及,要落實(shí)土地款分期繳納優(yōu)惠政策。在土地招拍掛活動(dòng)中,增加銀行保函(見索即付型)作為競(jìng)買人參加土地競(jìng)買的履約保證方式。按照優(yōu)惠政策分期交納土地款的開發(fā)項(xiàng)目,已繳納不低于50%的土地出讓金,未取得土地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書前,可先申請(qǐng)容缺辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可手續(xù);參照鄭政會(huì)紀(jì)〔2022〕13號(hào)有關(guān)要求,可申請(qǐng)容缺辦理建筑工程施工許可手續(xù),質(zhì)量安全提前介入監(jiān)督。

(文中馬鵬、李曉燕為化名)

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