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20萬億房貸高位站崗,專家直言下調利率銀行沒動力
2023-08-07 11:27:13    騰訊網(wǎng)

來源:視覺中國


【資料圖】

作者 |?周純子

編輯 | 肖望

出品?|?棱鏡·騰訊小滿工作室

“央行已經(jīng)開會說要指導銀行下調房貸利率,你們銀行什么時候開始行動呀?”8月2日,北京白領張薇(化名)在看到新聞推送之后,迫不及待地給自己的銀行房貸經(jīng)理發(fā)去信息,詢問政策進展。

就在前一天,央行和外管局召開2023年下半年工作會議,其中提到“繼續(xù)引導個人住房貸款利率和首付比例下行,指導商業(yè)銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。”這比半個月前央行“支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定,或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”的表態(tài),來得更加直接且明確。

存量房貸利率調整的預期持續(xù)發(fā)酵,張薇也對此充滿期待。不過,她的房貸經(jīng)理回復她稱,目前尚未收到正式文件,“新聞上說的挺熱鬧,但是沒有正式文件的話,咱也沒法操作。”

畢竟,居民住房貸款已占銀行業(yè)信貸投放的17.3%,調降存量房貸利率牽一發(fā)而動全身,將對銀行業(yè)利潤產(chǎn)生直接沖擊。

近20萬億利率高位站崗的房貸,仍在等待下調的風真正吹來。

提前還貸當理財

張薇去年7月在北京購入了首套房,按照彼時“首套房利率為LPR加55個基點,二套房加105個基點”的政策,她的房貸利率最終定為5%。比起前幾年她身邊同事打折后的房貸利率高出1%,這讓她的心里頗不平衡。

萬萬沒想到,不到兩個月,LPR再降15個基點,身邊朋友的購房利率已經(jīng)降到4.85%。

招聯(lián)首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼觀察到,從2017年加強房地產(chǎn)調控開始,新發(fā)放房貸利率由貸款基準利率85折至9折,大幅上行至5.5%左右;2019年至2021年,房貸利率在5.3%至5.6%區(qū)間內高位運行。2021年下半年開始,部分地區(qū)房貸利率甚至躍升至6%以上,最高超過6.5%。據(jù)測算,上述時段發(fā)放的存量房貸占比可能超過50%。

而隨著貸款市場報價利率(LPR)報價幾次下調、首套房貸利率下限調整等政策的出臺,新發(fā)放的房貸利率也在逐步下降。官方數(shù)據(jù)顯示,今年上半年新發(fā)放個人住房貸款加權平均利率為 4.18%,比 2022 年同期低 107 個基點。

存量房貸利率顯著高于新發(fā)放的房貸利率,加之存款利率一再降低、銀行理財甚至出現(xiàn)虧損等因素影響,居民的投資收益率跑輸房貸利率,讓不少人開始考慮提前還貸,甚至通過套取經(jīng)營貸、消費貸來置換房貸。

央行公布的數(shù)據(jù)顯示,2023年二季度末,個人住房貸款余額38.6萬億元,同比下降2702億元。

央行貨幣政策司司長鄒瀾在2023年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上介紹,今年上半年,個人住房貸款累計發(fā)放3.5萬億元,較去年同期多發(fā)放超過5100億元,對住房銷售支持力度明顯加大。但統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示的個人住房貸款余額總體還略微減少一點,這主要是因為理財收益率、房貸利率等價格關系已經(jīng)發(fā)生了變化,居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。

鄒瀾解釋稱,盡管貸款市場報價利率下行了0.45個百分點,但因為合同約定的加點幅度在合同期限內是固定不變的,前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上,這與提前還款大幅增加有比較大的關系。提前還款客觀上對商業(yè)銀行的收益也有一定的影響。

此外,當前6月期理財產(chǎn)品的預期年化收益率,已經(jīng)由2022年初的3.15%,降至1.8%,達到歷史最低水平。民生證券研報提到,理財收益與房貸利率的利差總體持續(xù)走擴,股票市場總體表現(xiàn)也相對平淡,疊加二季度以來新一輪存款利率調降開啟,投資收益率持續(xù)走低之下,居民傾向于采用存款、理財?shù)韧顿Y償還房貸。

選固定利率的人腸子都悔青了

盡管趕上了LPR大幅加點的時期,但張薇顯然還不是最“慘”的。那些當初選擇了固定房貸利率的人,如今更是“悔青了腸子”。

按照央行規(guī)定,從2020年3月1日起,貸款利率轉換為錨定LPR的浮動利率。對于存量貸款,央行讓借款人二選一:可以將原合同約定的利率定價方式,轉換為以LPR為定價基準加點形成(加點可為負值);也可轉換為固定利率(將當前房貸利率固定下來,以后不再變化)。

雖然當時銀行一再建議借款人選擇轉換為LPR的方式,但仍有一小部分人選擇了固定利率,這也意味著,近兩年LPR累計下行的45個基點與他們無關,他們無法享受到房貸利率下降的紅利。

博主“小暖陽”在社交平臺上分享自己選擇固定利率的經(jīng)歷:他2016年買房時,執(zhí)行的是基準利率4.9%的85折,折下來貸款利率是4.165%。在二選一的時候他糾結良久,最終還是選擇了固定利率?!爱敃r的想法是,本來利率也挺低,如果跟隨LPR浮動,漲跌都有可能,20年的時間太長了,?怕變化大,預期不確定?!?/p>

為此,他甚至還在臨近辦理的最后期限,特意請假跑到銀行,又寫情況說明又按手印,才將浮動利率成功改為固定利率。

萬萬沒想到,LPR一降再降?!懊看慰吹絃PR又降了,人馬上就不好了,心里那個悔啊,恨不得抽自己!”他的這篇帖子引發(fā)了近700條評論,不少網(wǎng)友紛紛留言:假設當初選擇了LPR,現(xiàn)在每個月可以少還幾百塊錢房貸。

據(jù)中泰證券測算,LPR每下調20個基點,對還款額的影響為1.7%。

市場普遍認為,降低存量房貸利率,一方面能夠緩解居民提前還房貸的動機,緩解銀行的壓力,也可以幫銀行避免損失掉房貸這類優(yōu)質資產(chǎn);另一方面,能降低居民負債端的壓力,增加居民可支配收入,提升消費預期。

于是,降低存量房貸的呼聲越來越高。

專家呼吁銀行讓利于民

存量房貸利率的調整已有先例。

早在2008年10月,央行決定將個人住房貸款利率下浮幅度由0.85倍下限擴大到貸款基準利率的0.7倍,并提到“金融機構應按原貸款合同約定條款,在綜合評估風險的基礎上,自主確定已發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款尚未償還部分的利率水平?!?/p>

2009年伊始,主要商業(yè)銀行公布新的存量房貸優(yōu)惠政策。以四大行為例,只要2008 年 10?月 27 日前執(zhí)行基準利率?0.85 倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質客戶,原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。

民生證券研報提到,考慮到2009年新發(fā)放個人住房貸款加權平均利率已在 4.4%左右,相當于當時5年以上貸款基準利率的74%,推算當年新發(fā)放的大多數(shù)個人住房按揭貸款都已滿足 7 折優(yōu)惠,這也意味著當年大多數(shù)存量個人貸款利率都已經(jīng)實現(xiàn)了下調。

此次存量房貸的調整還能像上一次那樣惠及大多數(shù)且一降到底嗎?不少分析師對此持謹慎態(tài)度。

畢竟,與 2008 年末2.98萬億元的個人住房貸款余額相比,當前這一數(shù)值已經(jīng)高達38.8萬億元,占全部信貸的比重也從當初的9.8%上升到如今的17.3%,對銀行凈息差和利潤的影響牽一發(fā)而動全身,導致銀行并沒有太大的動力去降低存量房貸利率。

董希淼對《棱鏡》提到,初步測算,利率偏高的存量房貸余額約為15萬億元至20萬億元,如果利率平均下調100個基點,每年將減少商業(yè)銀行利潤1500—2000億元。

此外,2009年正是信貸高速擴張的階段,銀行尚可以通過其他業(yè)務的擴張來彌補存量房貸利率下調帶來的沖擊?!暗窃诋斍盃顟B(tài)下,推動實體經(jīng)濟融資成本穩(wěn)中有降仍是貨幣政策的重要目標,商業(yè)銀行通過發(fā)掘其他領域需求維持凈息差穩(wěn)定的難度加大?!毙胚_證券提到。

因此,市場預計本輪存量房貸利率調整的范圍可能會明顯小于 2009 年,銀行根據(jù)客戶綜合資質進行調整的空間也更大,很難再出現(xiàn)類似于 2009 年統(tǒng)一按照 7 折下限設定的情況。

近日,澤平宏觀創(chuàng)始人、經(jīng)濟學家任澤平在騰訊財經(jīng)《年中問計》欄目中就表示,銀行要適度地讓利,下調存量房貸利率的力度和節(jié)奏需要加快?!?span id="n1xfndl7" class="linkNormal">老百姓房貸都還不起了,幾百億利潤的銀行還不采取實質行動讓利于民,這不合適。”

一個不爭的事實是,不論是居民提前還款,還是降低存量房貸利率,對銀行而言,都會讓原本就不“富?!钡膬粝⒉钛┥霞铀?/p>

存量房貸利率究竟將如何降?考驗著監(jiān)管部門和銀行的智慧。

按照央行的前述表態(tài),存量房貸利率的調整主要有兩種方式,一是變更合同條款直接降,二是以新?lián)Q舊間接降。董希淼建議,下一步通過市場利率定價自律機制,商定銀行存量房貸利率調整的總體原則;各家銀行總行出臺具體方案,明確直接降、間接降的條件、標準、流程。

德邦證券認為,為了控制房貸資產(chǎn)下降幅度,銀行可能在存量房貸利率調整過程中設置“準入”門檻,為借款人設置條件,可能的條件為與借款人個人征信、財產(chǎn)和收入情況等掛鉤以及調整利率后的房貸不能提前償還等?!耙簿褪钦f并不是所有的利率高于調整目標的存量房貸都能夠得到調整?!?/p>

民生證券則認為,存量房貸利率的調降仍需央行進一步引導,關鍵在于為商業(yè)銀行提供貨幣支持或激勵。包括設立相關結構性貨幣政策工具引導存量房貸利率下降、存款利率下調、定向降準等等。

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