房地產(chǎn)政策大變，“認(rèn)房不認(rèn)貸”影響幾何？
“認(rèn)房又認(rèn)貸”的限購(gòu)政策有過(guò)多次放松和收緊。比如在2014年時(shí)，樓市低
2023-08-04 20:36:21
【資料圖】
“認(rèn)房又認(rèn)貸”的限購(gòu)政策有過(guò)多次放松和收緊。比如在2014年時(shí)，樓市低谷期，42個(gè)限購(gòu)城市取消限購(gòu)，只有北上廣深4個(gè)一線城市仍維持。2022年以來(lái)，隨著市場(chǎng)壓力加大，部分城市也對(duì)該政策有所放松，目前僅約16個(gè)城市仍執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”。
若前述16個(gè)一二線城市全部調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，“賣一買一”的首付比例降低14%，房貸利率降低0.83%，將進(jìn)一步釋放改善型的置換需求。我們測(cè)算了16個(gè)“認(rèn)房又認(rèn)貸”城市，首套房和二套房的首付比例、貸款利率兩個(gè)指標(biāo)的差距，這兩個(gè)差即是政策調(diào)整后帶來(lái)的效果。假設(shè)16個(gè)城市全部調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，“賣一買一”的房貸利率能降低0.3%-1.3%個(gè)點(diǎn)，平均降低0.83%，大部分城市首付比例能調(diào)降5%-40%，平均降低14%。不同城市差別較大，4個(gè)一線城市首套房貸利率和二套房首付比例偏高，因此房貸利率平均只能降低0.5%，但首付比例平均能下降25%。因此，政策調(diào)整后將激活“賣一買一”的改善型需求，特別是下半年換購(gòu)住房稅費(fèi)減免仍在執(zhí)行，預(yù)計(jì)二者將疊加生效，促進(jìn)改善型的置換需求。
按照貝殼研究院的數(shù)據(jù)，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策對(duì)置換需求的影響十分明顯。如2021年在北京鏈家180天內(nèi)“賣一買一”的比例比2020年下降近5個(gè)百分點(diǎn)，比2017年下降11個(gè)百分點(diǎn)。2022年1月天津“賣一買一”占總成交的比例較上年同期下降5個(gè)百分點(diǎn)，成都下降3個(gè)百分點(diǎn)。
預(yù)計(jì)購(gòu)房結(jié)構(gòu)中四到五成是改善需求。貝殼研究院數(shù)據(jù)指出，改善性需求相關(guān)支持政策潛力的釋放有望激活需求結(jié)構(gòu)中54%的龐大人群，進(jìn)一步放大、激活整個(gè)系統(tǒng)的置換鏈條。中指的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2022年已購(gòu)房人群中改善需求占比38%，剛需僅23%。綜合貝殼和中指的調(diào)查，購(gòu)房需求中改善需求占比可能有4至5成，這部分需求的釋放對(duì)整體購(gòu)房需求影響較大。
但需求釋放的持續(xù)性可能要待政策落地后進(jìn)一步觀察。今年房地產(chǎn)基本面遠(yuǎn)好于去年，人員流動(dòng)、居民就業(yè)和收入等方面較去年都有明顯改善，但商品房銷售在3-4月小陽(yáng)春過(guò)后即轉(zhuǎn)下降，上半年全國(guó)商品住宅銷售面積同比下降2.8%。下半年市場(chǎng)走勢(shì)，待8月政策陸續(xù)落地后再進(jìn)一步觀察。
對(duì)政策效果的跟蹤，后續(xù)可觀察已調(diào)整“認(rèn)房又認(rèn)貸”的6個(gè)核心城市購(gòu)房需求走勢(shì)。我們選擇了南京、無(wú)錫、蘇州、杭州、鄭州、佛山等6個(gè)城市，這6個(gè)城市均已調(diào)整“認(rèn)房又認(rèn)貸”，現(xiàn)執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”或“僅認(rèn)貸”。今年年初以來(lái)，這批城市的二手房成交隨著積壓需求的釋放而快速反彈，新房回升幅度較小，4月后隨著整體市場(chǎng)的走弱而有所下降（圖16-17）。
鄭州去年取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”后，經(jīng)歷了“反彈-走弱-再反彈”的三個(gè)階段。2022年3月1日，鄭州市發(fā)布18條“救市”措施，取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，成為全國(guó)首個(gè)明確放松限購(gòu)限貸的強(qiáng)二線省會(huì)城市。放松后，當(dāng)月鄭州二手房成交4971套，環(huán)比增長(zhǎng)54%，比41%的歷史均值高13個(gè)點(diǎn)；但隨后4月開(kāi)始走弱，成交套數(shù)的環(huán)比增速降至21%，大幅低于歷史均值44%。取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”后，2022年3-12月鄭州二手房成交仍比上年少近4000套。2022年底，鄭州再次出臺(tái)12條政策支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，包括適度調(diào)整限購(gòu)區(qū)域、支持團(tuán)購(gòu)在售商品住房等。2023年隨著疫情后擠壓需求釋放，疊加前期寬松政策見(jiàn)效，鄭州二手房市場(chǎng)再次迎來(lái)復(fù)蘇，成交量達(dá)到2017年以來(lái)同期最高。
（作者蘆哲系德邦證券研究所首席宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家，中國(guó)人民大學(xué)金融市場(chǎng)與政策研究所聯(lián)席所長(zhǎng)、重陽(yáng)金融研究院客座研究員。本文轉(zhuǎn)自8月3日“宏觀fans哲”微信公眾號(hào)，歡迎關(guān)注人大重陽(yáng)新浪微博:@人大重陽(yáng),微信公眾號(hào):rdcy2013）
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