有房屋公攤面積高達50%！取消之聲再起，按套內(nèi)面積賣房能實現(xiàn)嗎？
財聯(lián)社7月28日訊（記者李潔）一線城市紛紛表態(tài)將對樓市政策進行優(yōu)化大
2023-07-31 22:34:51
財聯(lián)社7月28日訊（記者 李潔）一線城市紛紛表態(tài)將對樓市政策進行優(yōu)化大背景下，市場關于公攤面積是否可以取消的問題，再度被提及。
“我購買的房子建筑面積是69.75平方米，套內(nèi)面積是32.04平方米，公攤面積已經(jīng)超過了50%”，近日陜西西安一位女士新購的公寓，因公攤面積過大拒絕收房。
“公攤面積超過50%的只是個例，但目前對于高層小區(qū)而言，已有多個項目的公攤面積在30%以上，得房率較低?！币晃环康禺a(chǎn)行業(yè)分析師表示。
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“從這兩年房地產(chǎn)項目的交付情況看，老百姓抱怨比較多的一個情況是，很多房子得房率較低，部分120平方米的房源，其得房率可能還沒有以前90平方米的房源高?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴躍進表示。
中銀證券分析師夏亦豐表示，由于公攤面積確定具有很強的專業(yè)性，廣大購房者對分攤的公共建筑面積的合理性、準確性缺乏專業(yè)了解，也不能直觀的了解實際套內(nèi)面積，且公攤面積因項目不同存在差異，造成消費者的質疑和矛盾糾紛。
按套內(nèi)面積計價是否可行？
“我看的房屋建筑面積與實際的得房率差的太多，都是不太能接受30%的公攤面積，20%左右還能考慮。”一位計劃購房的人士告訴記者。
事實上，近年來公攤面積一直飽受詬病，公攤面積是否能取消也一直備受爭議。
日前，合肥市召開房地產(chǎn)專題會議，明確要抓緊完善十項工作舉措，包括大膽穩(wěn)妥推進商品房“現(xiàn)房銷售”試點，積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計價等。
“這是目前全國比較早的提出改革公攤面積的城市?！眹儡S進表示，這說明在限價等政策背景下，房企玩貓膩，造成得房率過低、公攤面積過高的情況，對購房者的權益造成了較大損害。
業(yè)內(nèi)人士認為，合肥此次要探索套內(nèi)面積的計價，其實也是在積極改革公攤面積水分大的問題。
“不同建筑類型的房子，對于公攤面積建設的要求不同，所以公攤面積所占到的比重也會有所差距?！焙洗T地產(chǎn)機構首席分析師郭毅告訴記者。
據(jù)中銀證券統(tǒng)計，公攤面積比例無統(tǒng)一標準，聯(lián)排、別墅相對最低，公攤面積大約在1%~8%。另據(jù)郭毅介紹，現(xiàn)在低層的電梯洋房，如果是一梯兩戶的話，公攤的比例在15%-17%左右，得房率在83%-85%；11層-18層的小高層，公攤比例在25%-27%，得房率基本上是在73%左右；而18層以上的高層產(chǎn)品，公攤面積大部分會在30%以上。
“對于大部分購房者而言，都希望所買即所得，不希望房屋交付水分太大。”上述房地產(chǎn)行業(yè)分析師表示。
因此，嚴躍進認為，合肥明確探索按套內(nèi)面積計價的方式，有助于減少房企玩貓膩，真正保障了購房者認購權、使用權。
值得關注的是，在合肥之前，關于是否取消公攤面積已經(jīng)爭議了許久。
2019年住建部《住宅項目規(guī)范》征求意見稿中提到“住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易”；然而2022年3月，最新版本的征求意見稿，已經(jīng)把這條刪除，可見“公攤面積”的取消仍然存在爭議。
于2022年8月29日，內(nèi)蒙古住建廳將取消“公攤面積”的建議列為近期亟需修訂的立法項目建議上報住建部。
其表示，在商品房交易中使用套內(nèi)面積作為計價依據(jù)，對防止出現(xiàn)“公攤面積”無序增加，減少購房過程中的矛盾糾紛，維護老百姓切身利益具有積極的作用。
該建議引起輿論發(fā)酵后，內(nèi)蒙古住建廳在網(wǎng)站的回復中又稱，鑒于以建筑面積作為商品房銷售的計價依據(jù)，已經(jīng)實施多年，并且已有法律法規(guī)確認，如果改革計價依據(jù)首先必須修改完善相關配套制度，明確套內(nèi)建筑面積的概念及計價方式，做好宣傳、普及和解釋論證工作，設置合理的過渡期，以實現(xiàn)計價依據(jù)和標準從建筑面積向套內(nèi)面積的平穩(wěn)過渡，因此實施的難度較大，周期較長。
對房價影響幾何？
取消公攤面積對于房價又會產(chǎn)生什么影響？
早在2002年，重慶成為國內(nèi)首個取消公攤面積的城市，實行商品房交易按照套內(nèi)面積計價的政策。
據(jù)悉，2002年重慶人大常委會以地方法規(guī)的形式，首次對商品房的計價方式做出明確規(guī)定和要求：商品房現(xiàn)售和預售，以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。
該條例于當年8月1日施行，宣告重慶在全國率先強制施行商品房銷售以“套內(nèi)建筑面積”計價的政策，不按這一計價依據(jù)銷售的開發(fā)商，將由房地產(chǎn)行政主管部門責令改正，并處以商品房交易金額 5%的罰款。
“重慶2002年后的20年間房價也沒有因公攤面積制度的取消而出現(xiàn)明顯的變化，尤其是對于購房者來說，總價影響不大。”夏亦豐表示。
據(jù)其介紹，重慶的房產(chǎn)銷售廣告上都會分別注明套內(nèi)單價或建面單價分別是多少，購房合同上也會載明，同時物業(yè)費大部分還是按照建筑面積在收，整體費用與此前沒有差別。
此外，香港于2013年取消了公攤面積，但是房價依然沒有下降，2013年、2014年香港房價同比增速分別為7%、4%，與2012年6%的增速基本保持平穩(wěn)。
“對于房價而言，如果取消公攤面積計量方式的話，那房子的套內(nèi)面積就會跟實體的建安成本直接掛鉤，那么房屋單價折合下來就會略高一些。所以取消公攤面積計價，只是一種計量方式的改變，并沒有改變房屋本身總價?！惫惚硎?。
不過，中銀證券認為，取消公攤面積收費是趨勢，但仍需要逐步過渡，目前可以先從部分城市開始試點，并合理控制比例，增加透明度。
“當前公攤面積的計算，既缺乏統(tǒng)一標準，在測量上又不具有獨立性，主要是由開發(fā)商測算，然后交由規(guī)劃部門審批。相比取消公攤面積，完善相關規(guī)定無疑更具現(xiàn)實意義和可操作性。”夏亦豐表示，比如明確公攤標準，明確公攤面積的最大比例、收費標準、測量方式等，減少、避免相關爭議，也可對肆意擴大公攤面積的開發(fā)商引進一些懲罰賠償機制。
（財聯(lián)社記者 李潔）
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