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需要擔心一線城市房價再度上漲嗎?東吳證券:地產(chǎn)政策最新調(diào)整的五個關(guān)鍵問題
2023-07-31 11:29:57    騰訊網(wǎng)

東吳證券研報指出,7月27日住建部的適時發(fā)聲給各地落實新一輪房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整吃下“定心丸”,尤其是四個一線城市中,北京、廣州、深圳均結(jié)合住建部的表態(tài)及時跟進。這在2017年以來歷次地產(chǎn)政策松綁中是十分罕見的。

那么,當前這輪房地產(chǎn)政策放松究竟何去何從?東吳證券列出了與之相關(guān)的五個關(guān)鍵問題。

以下為其核心觀點:


(相關(guān)資料圖)

自7月政治局會議定調(diào)“適應我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”以來,部委和多地對于房地產(chǎn)政策的表態(tài)“忽如一夜春風來”。如圖1所示,7月27日住建部的適時發(fā)聲給各地落實新一輪房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整吃下“定心丸”,尤其是四個一線城市中,北京、廣州、深圳均結(jié)合住建部的表態(tài)及時跟進。這在2017年以來歷次地產(chǎn)政策松綁中是十分罕見的。那么,當前這輪房地產(chǎn)政策放松究竟何去何從?我們列出了與之相關(guān)的五個關(guān)鍵問題。

問題一:如何看待這輪地產(chǎn)政策調(diào)整在下半年穩(wěn)經(jīng)濟中的作用?

我們早在6月的報告中就指出,為應對年中經(jīng)濟的下行壓力,穩(wěn)地產(chǎn)將成為下半年托經(jīng)濟的主要抓手。今年以來我們一直強調(diào),在中美科技競爭從“快戰(zhàn)”轉(zhuǎn)為“慢戰(zhàn)”的背景下,中國在刺激經(jīng)濟、財政可持續(xù)和科技競爭上存在著一個“不可能”三角(圖2),因此短期對于財政紀律的強調(diào),意味著無論是中央還是地方都不會大幅加杠桿。

因此,下半年在政策組合拳上不會出現(xiàn)所謂的中央政府發(fā)消費券或特別國債,這也意味著全年為確保5%左右目標的實現(xiàn),房地產(chǎn)政策的優(yōu)化調(diào)整在邏輯上是必然的結(jié)果。

問題二:房地產(chǎn)政策的定調(diào)發(fā)生重大轉(zhuǎn)變了嗎?

是的,也許還有人質(zhì)疑政治局會議不提“房住不炒”是權(quán)宜之計,須要看到,聲明是用“適應我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”替代了“房住不炒”,什么是新形勢?即“眼下市場低迷,市場上已經(jīng)沒有投機性炒房者,連剛需都不敢入市”。可見在這一新形勢下,當務(wù)之急是通過政策調(diào)整讓剛需和改善性需求入市,尤其是一線城市,由于過熱階段陸續(xù)出臺的政策一直存在,這兩大需求遲遲未能釋放。

因此,我們認為放松一線城市是這輪地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整的題中之義,這與“房住不炒”并不矛盾,什么時候剛需和改善性需求都入市了,投機性炒房客又回來了,再提“房住不炒”也不遲。

問題三:一線城市的政策調(diào)整是“擠牙膏”還是“一步到位”?

我們認為“擠牙膏”式的調(diào)整已是緩不濟急,雖然房地產(chǎn)調(diào)整的事權(quán)在地方,但鑒于住建部已經(jīng)要求“大力支持剛性和改善性住房需求”,如果一線城市僅采取“擠牙膏”式地調(diào)整,很可能會促使上面出臺新一輪的指導意見。

當然,在“因城施策”下,指望四個一線城市“一步到位”式地全部放開也是不現(xiàn)實的。我們認為更可能的情況是,為有效釋放剛需和改善性需求,各地在取消“認房又認貸”、調(diào)整“非普通住宅認定標準”、降低“二套房首付比例”等方面會選擇性地出臺一攬子措施,并且很可能與試點“一區(qū)一策”相結(jié)合。

問題四:需要擔心一線城市房價再度上漲嗎?

房地產(chǎn)市場歷來“買漲不買跌”,既然當務(wù)之急是加快剛需和改善性需求的釋放實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的良性循環(huán),我們認為在這一輪房地產(chǎn)政策的優(yōu)化調(diào)整中,高層對于房價的上漲的容忍度是提升的,尤其是前期二手房價跌幅較大的一線和熱點二線城市。

如果一線城市房價回暖能夠?qū)Υ饲暗兔缘亩€城市和三線城市銷售有示范效應,應該也是高層樂見其成的。當然存在另一種情況,即一旦一二線城市房價的上漲導致周邊三四線城市的需求向其轉(zhuǎn)移,產(chǎn)生所謂的虹吸效應,我們認為這也是在這輪房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整中高層會密切關(guān)注的。

問題五:數(shù)據(jù)越差,政策力度會越大嗎?

很可能是的。從整體上看,“我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”集中表現(xiàn)在地產(chǎn)銷售的量價齊跌,這說明當前地產(chǎn)需求的疲軟要更甚于行業(yè)去杠桿帶來的供給收縮:下半年以來,地產(chǎn)需求端延續(xù)低迷,30城口徑商品房成交面積是近五年以來的最低同期水平,其中二、三線城市拖累較大;而作為經(jīng)濟信心重要“溫度計”的房價則繼續(xù)邊際轉(zhuǎn)弱,6月70城新房房價環(huán)比整體轉(zhuǎn)負,其中一線城市也降溫至0%。

一線城市無疑將是本輪地產(chǎn)政策變化的“風向標”,政策力度排序可能是廣深>北京>上海。我們認為本輪政策的改變將會受到數(shù)據(jù)表現(xiàn)的影響——數(shù)據(jù)越差,力度越大的可能性越高。從地產(chǎn)銷售的量價來看,廣州和深圳的壓力無疑更大,而如果剔除2022年數(shù)據(jù)的特殊性,上海地產(chǎn)的韌性相對更高,這可能也是上海市在地產(chǎn)政策上表態(tài)相對滯后的重要原因。

風險提示:海外貨幣政策收緊下外需回落,海外經(jīng)濟提前進入顯著衰退,嚴重拖累我國出口。地產(chǎn)政策出臺速度不及預期。

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