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王健林“決戰(zhàn)”IPO
2023-07-02 18:18:39    騰訊網(wǎng)

留給萬達(dá)商管的時間不多了。


【資料圖】

文|《中國企業(yè)家》記者 李艷艷

編輯|周春林

頭圖來源|中企圖庫

500多天過去了,這場圓夢之旅還未行至終點(diǎn)。

上市如一座大山,橫亙在王健林和萬達(dá)商管面前。自2021年10月首次向港交所遞表,至今,珠海萬達(dá)商管(全稱“珠海萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司”)招股書已“失效”三次。在赴港上市的隊(duì)伍中,這樣大體量IPO反復(fù)折戟的情況并不多見。有揶揄者說:萬達(dá)商管刷新了國內(nèi)民營企業(yè)境外上市的“最慢”紀(jì)錄。

6月28日深夜,珠海萬達(dá)商管第四次遞表的消息傳出,隨即引發(fā)市場熱議。珠海萬達(dá)商管是萬達(dá)集團(tuán)的核心板塊,也在極大程度上決定著萬達(dá)商管甚至整個萬達(dá)商業(yè)帝國的命運(yùn)。而據(jù)此前的“對賭”協(xié)議,留給萬達(dá)商管的時間顯然不多了。

從最近一次失效,再到重新遞表,間隔兩個月,外部變化卻出乎意料——萬達(dá)“負(fù)面”纏身,深陷輿論漩渦。不久前,證監(jiān)會曾問詢?nèi)f達(dá)商管,珠海萬達(dá)商管若不能于2023年底成功上市,發(fā)行人需向上市前投資者支付約300億元股權(quán)回購款,還需評估對其短期償債能力的影響。

69歲王健林,即將迎來決戰(zhàn)時刻。

對賭“大限”臨近

“這都‘一波好多折’了?!?/p>

聽聞珠海萬達(dá)商管第四次遞表的消息后,一位TOP5房企融資高管對《中國企業(yè)家》感慨。6月28日,港交所官網(wǎng)顯示,珠海萬達(dá)商管向港交所提交了IPO申請,聯(lián)席保薦人為中信證券、摩根大通、瑞信。

上市之路,王健林和萬達(dá)已經(jīng)走了500多天。2021年10月、2022年4月、2022年10月,珠海萬達(dá)商管曾三次向港交所遞交上市申請材料,但均未成功過會。2023年4月25日,珠海萬達(dá)商管向港交所提交的第三份招股書正式失效。

重新遞表的操作,對應(yīng)的是萬達(dá)商管此前的解釋:上市進(jìn)展還在有序推進(jìn)中。有消息稱,4月21日,王健林現(xiàn)身萬達(dá)集團(tuán)高管內(nèi)部會議。他表示,珠海萬達(dá)商管屢次沖擊IPO未果,目前遇到了階段性困難,并強(qiáng)調(diào),萬達(dá)絕不會躺平,更不會破產(chǎn)。

今年初,曾有內(nèi)部人士透露,“萬達(dá)商管有望在第二季度完成上市”,而后無疾而終。從上市進(jìn)展來看,珠海萬達(dá)商管已經(jīng)獲得了中國證監(jiān)會赴港上市的“小路條”,完成了港股上市的先期注冊程序。不過,目前還未拿到上市“大路條”,這是影響上市的關(guān)鍵一步。

“萬達(dá)商管走到現(xiàn)在,上市近在眼前,但這陣子負(fù)面?zhèn)髀勌?,外面看空情緒很重?!币晃徊辉妇呙娜倘耸糠Q。過去兩個月,諸如“業(yè)績造假”“被華潤收購”“賣萬達(dá)廣場回血”等傳言不斷。盡管官方有所辟謠,仍難抵擋市場悲觀情緒。

珠海萬達(dá)商管的上市目的地——港股,市場表現(xiàn)也不及預(yù)期。德勤在一份報告中指出,香港新股市場今年上半年縮量明顯,僅有1只大型新股上市和1只中概股回歸上市?!澳壳皝砜矗?strong>港股情緒不太好,市場信心不足,也會影響珠海萬達(dá)商管的上市預(yù)期。”前述券商人士稱。

有券商人士推測,珠海萬達(dá)商管一直未能拿到上市“大路條”,不排除與監(jiān)管有關(guān),“可能有些要求,萬達(dá)一直沒達(dá)到。”一位證券分析師也提到,監(jiān)管層面確實(shí)比較關(guān)注萬達(dá)商管的財務(wù)狀況以及評級,“但萬達(dá)也沒有什么辦法。能否上市,還是要看監(jiān)管層面的要求和表態(tài)?!?/p>

一位接近監(jiān)管層面的人士對《中國企業(yè)家》介紹,企業(yè)拿不到“大路條”的情況,涉及多種因素?!俺R姷囊蛩兀热缗e報,有人舉報企業(yè)出了什么問題,然后證監(jiān)會需要核實(shí)和溝通。此外,政策調(diào)整、關(guān)聯(lián)其他案件等原因也會影響批文,需要企業(yè)有針對性地去找答案?!?/p>

6月2日,證監(jiān)會要求珠海萬達(dá)商管出具境外發(fā)行上市備案補(bǔ)充材料,要求其從珠海萬達(dá)商管內(nèi)部控制制度是否健全有效、商場出租率準(zhǔn)確性、關(guān)聯(lián)交易問題、短期償債風(fēng)險、上市募集資金用途以及分紅制度等多方面進(jìn)行補(bǔ)充說明。

此前的3月21日,證監(jiān)會曾就萬達(dá)商管某筆公司債發(fā)出一份問詢函,內(nèi)容亦涉及珠海萬達(dá)商管上市進(jìn)展等情況。截至目前,萬達(dá)方面未回復(fù)上述問詢函。

多位券商人士稱,目前萬達(dá)亟需面對的一個問題是:部分對賭要到期,下半年上市壓力很大。珠海萬達(dá)商管此前三次遞表未過,投資者情緒備受打擊,對估值和融資不免造成一定影響。此外,商業(yè)地產(chǎn)本就受疫情影響很大,過去三年的壓力累積下來,萬達(dá)的現(xiàn)金流肯定也會吃緊。

據(jù)了解,萬達(dá)商管曾與碧桂園、螞蟻、騰訊等多家機(jī)構(gòu)投資者簽署了對賭協(xié)議,若2023年底前未能成功上市,萬達(dá)商管集團(tuán)則需向上市前投資者支付約300億元人民幣股權(quán)回購款。

輕資產(chǎn)“殺手锏”還能奏效嗎

最新招股書對珠海萬達(dá)商管2022年的業(yè)績情況、財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行了更新,同時重新闡明了上市新規(guī),但原有Pre-IPO投資人名單、投資協(xié)議等內(nèi)容則與第三份招股書無異。

截至2022年12月31日,珠海萬達(dá)商管管理472個商業(yè)廣場,在管建筑面積達(dá)6560萬平方米。2020年、2021年及2022年,其在管商業(yè)廣場(不包括停車位)平均出租率為98.6%。截至2022年12月31日,珠海萬達(dá)商管有181個儲備項(xiàng)目,包括163個獨(dú)立第三方項(xiàng)目。

輕資產(chǎn)是萬達(dá)轉(zhuǎn)型的核心模式,也是王健林牽手資本市場的“殺手锏”。

從2015年起,萬達(dá)商管開始以輕資產(chǎn)模式,管理獨(dú)立第三方商業(yè)廣場。經(jīng)過最近兩年較為快速的輕資產(chǎn)擴(kuò)張,珠海萬達(dá)商管對母公司萬達(dá)集團(tuán)的依賴進(jìn)一步降低。截至2022年底,珠海萬達(dá)商管所管理的商業(yè)廣場中,184個由獨(dú)立第三方擁有,占在管商業(yè)廣場總數(shù)的39%。

不過,收入結(jié)構(gòu)方面,母公司貢獻(xiàn)收入仍超過六成。進(jìn)入2023年,受上市端、資金端等方面的壓力,珠海萬達(dá)商管外拓步伐有所放緩。此外,珠海萬達(dá)商管的資產(chǎn)負(fù)債率逐年降低,由2020年的95.8%降至2022年的68.4%。

無論歷經(jīng)多少資產(chǎn)騰挪,萬達(dá)商管這艘巨輪仍然牢牢掌握在王健林手中。據(jù)招股書,截至目前,萬達(dá)商管直接擁有已發(fā)行股份總數(shù)約69.99%的權(quán)益,并通過珠海萬欣、珠海萬贏及銀川萬達(dá)間接擁有已發(fā)行股份總數(shù)約8.84%的權(quán)益。

珠海萬達(dá)商管稱,按照截至2022年末的總在管建筑面積和儲備項(xiàng)目建筑面積計(jì)算,公司是中國最大的商業(yè)運(yùn)營服務(wù)商,市場份額為9%。2022年全年,公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入271.2億元,同比增長15.50%,凈利潤增長114.52%至75.34億元。

對比商管領(lǐng)域的龍頭企業(yè),萬達(dá)商管的出租率表現(xiàn)出色。2022年,華潤置地商業(yè)中心出租率為96.2%,龍湖集團(tuán)商場整體出租率為93.9%,新城控股吾悅廣場的出租率為95.13%。同期,萬達(dá)商管以98%的出租率高于同行。

就在珠海萬達(dá)商管重新遞表的同一天,6月28日,萬達(dá)商管此前申請發(fā)行的60億元公司債注冊程序被中止。去年12月27日,萬達(dá)商管擬發(fā)行的這筆公司債項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已反饋”。當(dāng)時計(jì)劃發(fā)行項(xiàng)目品種為小公募,擬分期發(fā)行,期限不超過5年。

談及中止原因,中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜表示,萬達(dá)商管此次終止發(fā)行的小公募債,或不排除市況未達(dá)公司預(yù)期,而主動放棄發(fā)行。短期內(nèi)對公司流動性不會有明顯影響,同時也不排除未來在具備條件的情況下重新提交發(fā)債申請。

“此次中止發(fā)債注冊的是大連萬達(dá)商管,而非正處于IPO進(jìn)程中的珠海萬達(dá)商管,也不會對珠海萬達(dá)商管上市有直接影響?!卑匚南卜Q。截至發(fā)稿,萬達(dá)方面未對此次境內(nèi)債中止發(fā)行以及港股繼續(xù)IPO發(fā)表公開評論。

過去三年,行業(yè)經(jīng)歷了史無前例的調(diào)整,眾多房企出險。相比而言,“萬達(dá)的情況好很多了,(只是)房企的融資環(huán)境還是不太友好?!鼻笆龇科蟾吖芊Q。一位券商人士推斷,如果最后沒有合規(guī)問題,這次遞表通過概率將會很大?!耙?yàn)楸O(jiān)管(層面)也不想總卡著它?!?/p>

此前,萬達(dá)集團(tuán)已與境外債權(quán)人約定,將珠海萬達(dá)商管的上市日期推遲至今年11月30日。隨著珠海萬達(dá)重新遞表,王健林的赴港之旅也將再度延續(xù)。完成證監(jiān)會要求其補(bǔ)充的發(fā)行上市備案補(bǔ)充材料,將是珠海萬達(dá)商管上市前的關(guān)鍵一步。

這次,他能如愿敲開港交所大門嗎?

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