觀速訊丨樓市半年考：117個(gè)省市188次松綁，新房回暖、二手房入冬，下半年房地產(chǎn)怎么走？
每經(jīng)記者：包晶晶????每經(jīng)編輯：陳夢(mèng)妤需求集中釋放后，市場(chǎng)掉頭向
2023-06-30 15:14:37
每經(jīng)記者：包晶晶????每經(jīng)編輯：陳夢(mèng)妤
需求集中釋放后，市場(chǎng)掉頭向下。
(資料圖片)
盡管上半年房地產(chǎn)政策處于難得的寬松期，多數(shù)城市調(diào)控政策基本取消，但市場(chǎng)整體明顯降溫之下，購(gòu)房者觀望情緒顯現(xiàn)、供應(yīng)端萎縮。據(jù)中指研究院、克而瑞等機(jī)構(gòu)研究報(bào)告，2023年上半年，2-3月部分城市出現(xiàn)“點(diǎn)狀”復(fù)蘇，但二季度再度回落。一方面新房供應(yīng)略顯不足，據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，前5月120個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)10621萬(wàn)平方米，同比下降5%，較2021年同期“腰斬”；另一方面，北京、上海、杭州、成都、合肥等一線及強(qiáng)二線熱點(diǎn)城市新房銷售也在近期出現(xiàn)需求疲弱，二手房則同樣在一季度沖高后同步下滑，持續(xù)修復(fù)動(dòng)能不足。
對(duì)2023年下半年的市場(chǎng)展望，機(jī)構(gòu)認(rèn)為，房地產(chǎn)政策仍將保持一定戰(zhàn)略定力，全國(guó)范圍的重磅刺激較難重現(xiàn)，在這樣的情況下，整體新房成交規(guī)模還將低位持穩(wěn)，環(huán)比降幅和累計(jì)同比增幅將持續(xù)收窄，維持弱復(fù)蘇主基調(diào)。
117個(gè)省市188次松綁
2023年上半年，中央積極表態(tài)房地產(chǎn)以引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)，但已發(fā)布政策多為對(duì)現(xiàn)行制度的優(yōu)化調(diào)整，無(wú)實(shí)質(zhì)性重磅刺激政策。
1月5日，央行、銀保監(jiān)發(fā)布房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)機(jī)制，賦予房?jī)r(jià)連續(xù)3個(gè)月下跌的城市首套房房貸利率下限自主調(diào)整權(quán)，并設(shè)置了房?jī)r(jià)三連漲的退出機(jī)制，“既管冷又管熱”；隨后自然資源部?jī)?yōu)化完善集中供地政策；5月8日，住建部、市監(jiān)總局共同規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，有助于降低二手房購(gòu)置成本，提升二手置業(yè)積極性。
金融端對(duì)于房地產(chǎn)支持明顯，利率下限動(dòng)態(tài)調(diào)整疊加LPR下調(diào)，共同帶動(dòng)房貸利率下行；全面降準(zhǔn)，下調(diào)商貸最低首付比例，多數(shù)城市已放寬至底線，且融資等方面多次給予政策支持。
地方層面看，上半年117個(gè)省市188次松綁房地產(chǎn)政策。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，一季度政策持續(xù)放松，而二季度以來(lái)地方政策頻次、力度雙減，頻次環(huán)比下降15%，相比去年同期下降約6成；力度上，以公積金等弱刺激政策為主，四限松綁僅16次，環(huán)比近乎腰斬。分城市來(lái)看，15個(gè)城市“救市”更為積極，上半年出臺(tái)過(guò)3次以上寬松性政策。
百城新房累計(jì)銷售額同比增長(zhǎng)11%
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-5月，在全國(guó)商品房銷售面積同比下降0.9%的情況下，商品房銷售額為5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.4%，其中商品住宅銷售修復(fù)相對(duì)較快，1-5月銷售面積同比小幅增長(zhǎng)2.3%，銷售額同比增長(zhǎng)11.9%。
但值得注意的是，對(duì)比中指研究院統(tǒng)計(jì)的近8年一季度數(shù)據(jù)，2023年一季度商品住宅月均成交面積約3330萬(wàn)平方米，仍處于新建住宅銷售面積低位（2022年一季度外），在此基礎(chǔ)上，疊加2022年低基數(shù)影響，上半年累計(jì)成交規(guī)模同比增長(zhǎng)11%。
按時(shí)間節(jié)點(diǎn)看，一季度積壓需求釋放、政策顯效，包括上海、杭州、北京在內(nèi)的熱點(diǎn)城市“小陽(yáng)春”行情持續(xù)；但進(jìn)入二季度，隨著積壓購(gòu)房需求基本釋放完畢，4月開始市場(chǎng)明顯降溫，重點(diǎn)城市商品住宅成交面積環(huán)比下降27.9%。而5-6月，購(gòu)房情緒繼續(xù)回落，6月環(huán)比略有增長(zhǎng)，但絕對(duì)規(guī)模為2016年以來(lái)同期最低水平。
從城市能級(jí)層面看，一線城市顯然韌性較強(qiáng)，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目加速入市，加之改善型需求得以持續(xù)，二季度成交同環(huán)比齊增?？硕饠?shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)二三線由增轉(zhuǎn)降，二季度成交環(huán)比下降6%，特別是武漢、天津、南京、鄭州、佛山等城市在一季度“小波段行情”之后成交動(dòng)能開始轉(zhuǎn)弱，但部分二線城市如成都、合肥、西安、青島、廈門保持環(huán)比正增長(zhǎng)，徐州、常州、南京、昆明、天津等環(huán)比出現(xiàn)了較大跌幅，其中徐州環(huán)比成交跌幅超60%，幾乎與2022年二季度相同。
二手房?jī)r(jià)格環(huán)比已連跌13個(gè)月
與新房交易規(guī)模趨同，全國(guó)重點(diǎn)15城二手房在經(jīng)歷一季度明顯升溫之后，從二季度開始逐步回落，直至6月底成交規(guī)模同比轉(zhuǎn)負(fù)，復(fù)蘇之路跌宕難行。
根據(jù)中指數(shù)據(jù)，1-5月，15個(gè)代表城市二手住宅累計(jì)成交面積同比增長(zhǎng)近70%，絕對(duì)規(guī)?；厣?019年以來(lái)同期高位，僅次于2021年同期。多地二手房掛牌量處于高位，進(jìn)一步影響了市場(chǎng)情緒，5月起重點(diǎn)城市周度成交套數(shù)連續(xù)環(huán)比回落，6月中下旬成交量同比轉(zhuǎn)負(fù)。
一邊是成交量收縮，另一邊是掛牌量高企。上海易居研究院監(jiān)測(cè)的全國(guó)13個(gè)重點(diǎn)城市，二手房掛牌量在6月初攀上199萬(wàn)套，相比今年初的159萬(wàn)套，增幅達(dá)到25%。其中，重慶掛牌226234套，成為當(dāng)前全國(guó)二手房掛牌規(guī)模最大的城市，而上海則以82%的掛牌規(guī)模增速成為全國(guó)第一。
供遠(yuǎn)大于求，帶來(lái)了百城二手住宅價(jià)格持續(xù)下跌。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，1-5月百城二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌0.57%。一季度，二手房市場(chǎng)活躍度明顯提升，百城二手房?jī)r(jià)格跌幅快速收窄；二季度后，隨著二手房掛牌量持續(xù)走高，價(jià)格走勢(shì)承壓，環(huán)比跌幅逐步擴(kuò)大。5月，百城二手住宅均價(jià)15786元/平方米，環(huán)比下跌0.25%，單月環(huán)比已連續(xù)13個(gè)月下跌。
土拍市場(chǎng)分化加劇 北京、杭州創(chuàng)參拍企業(yè)數(shù)量紀(jì)錄
2023年上半年全國(guó)土地市場(chǎng)整體表現(xiàn)仍低迷。除核心城市土拍保持一定熱度外，多數(shù)城市土拍未有轉(zhuǎn)暖跡象。
受限于資金和融資，房企投資快速向一二線核心城市、優(yōu)質(zhì)地塊聚攏，上海、杭州、合肥等城市火熱，但全國(guó)整體范圍特別是三四線城市土地仍然偏冷。
具體看，土地推出縮量、企業(yè)投資審慎下，22城住宅用地成交面積下降超3成。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，截至6月27日，22城住宅用地成交面積3377萬(wàn)平方米，同比下降35%。房企在核心城市補(bǔ)倉(cāng)積極，土拍分化現(xiàn)象加劇，北京、上海、杭州、合肥地價(jià)上限成交占比均在5成以上，北京、杭州部分地塊創(chuàng)下近幾年土地參拍企業(yè)數(shù)量紀(jì)錄；廣州、青島、濟(jì)南、天津、福州核心區(qū)地塊企業(yè)參與度高，而非核心區(qū)地塊多底價(jià)成交，板塊間分化明顯；無(wú)錫、長(zhǎng)春成交地塊均底價(jià)成交，土拍情緒持續(xù)低迷。
流拍撤牌方面，在政府推地謹(jǐn)慎、提前摸排企業(yè)參拍意愿、土拍規(guī)則趨松及優(yōu)質(zhì)地塊推出力度加大等因素帶動(dòng)下，全國(guó)住宅用地流拍、撤牌數(shù)量均下降明顯，流拍撤牌率回落至2019年水平。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2023年上半年，全國(guó)住宅用地流拍撤牌823宗，是2018年以來(lái)半年度最低水平，流拍撤牌率15.8%，較去年同期下降18.4個(gè)百分點(diǎn)，絕對(duì)值降至2019年水平。
房企供應(yīng)乏力 開發(fā)投資額持續(xù)下降
二季度市場(chǎng)降溫伴隨民企退市一同襲來(lái)，1-5月房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降7.2%。
事實(shí)上，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比降幅已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月擴(kuò)大，建筑工程投資降幅超10%，是投資主要拖累項(xiàng)。
具體來(lái)看，住宅開發(fā)投資額為3.5萬(wàn)億元，同比下降6.4%。房地產(chǎn)開發(fā)投資各分項(xiàng)中，1-5月建筑工程投資同比下降10.9%，降幅較1-4月擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)；土地購(gòu)置費(fèi)同比下降0.5%，對(duì)投資恢復(fù)形成拖累。
在保交付之下，今年以來(lái)竣工端表現(xiàn)持續(xù)向好，但對(duì)投資的支撐并不明顯。
據(jù)克而瑞測(cè)算，2023年二季度，由于整體供應(yīng)縮量，成交增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)弱，百城庫(kù)存規(guī)模降至5.1億平方米，在此背景下，4-5月房企供貨相對(duì)保守，6月迎來(lái)一波集中放量。
但三季度供應(yīng)并不樂(lè)觀，克而瑞認(rèn)為仍將維持低位，主要基于一方面去年全國(guó)地市成交規(guī)模大幅縮量，加之城投托底占比增加，入市時(shí)間拉長(zhǎng)，難免對(duì)新房供應(yīng)產(chǎn)生負(fù)面影響；另一方面，低迷的成交環(huán)境也使得房企推盤積極性一般，尤其是6月供應(yīng)大幅放量情況下成交持續(xù)下降，也是影響市場(chǎng)信心修復(fù)的重要原因。
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