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均價(jià)15.5萬(wàn)/平、倒掛近10萬(wàn),北京二環(huán)內(nèi)神盤國(guó)安府再入市 每日熱訊
2023-06-28 21:21:59    騰訊網(wǎng)

界面新聞?dòng)浾?| 牛鈺

界面新聞編輯 |


(相關(guān)資料圖)

“北京近40度的天里,一群身家上億的富豪,徘徊在一個(gè)小區(qū)門口,只為看一套房”,這個(gè)段子是用來(lái)描述6月份西城區(qū)豪宅項(xiàng)目中信國(guó)安府的搶手程度。

6月中旬時(shí),中信國(guó)安府一期掛出了一套二手房,單價(jià)高達(dá)25.5萬(wàn)元/平方米。

有市場(chǎng)人士對(duì)界面新聞表示,此房是一期唯一在售的二手房源,當(dāng)時(shí)二期還沒(méi)有正式開(kāi)盤,在需要驗(yàn)資2000萬(wàn)帶看的情況下,周末仍有近50組客戶去看了這套房。

圖片來(lái)源:房天下

隨后不久,沉積多年的中信國(guó)安府二期也終于入市,在端午假期獲批預(yù)售證,而項(xiàng)目給出的驗(yàn)資排卡時(shí)間只有3天,驗(yàn)資門檻最低為1000萬(wàn)元,6月27日便開(kāi)始搖號(hào)、選房。

據(jù)了解,二期單價(jià)在13萬(wàn)元/平方米-17.5萬(wàn)元/平方米不等,均價(jià)約為15.5萬(wàn)元/平方米,相較于那套搶手的一期二手房單價(jià)便宜了10萬(wàn)元/平方米,即使與附近的中信城17.9萬(wàn)元/平方米的單價(jià)相比,也倒掛了近3萬(wàn)元。

中信國(guó)安府二期位于西城區(qū)二環(huán)里的宣武門,距離天安門僅1.5千米,距離國(guó)家大劇院880米,距離金融街1.8千米左右,毗鄰西單、 大柵欄等商圈,相比于今年初另一西城區(qū)新盤中信城四期更靠近城中心,小區(qū)頂層的房子甚至可以俯瞰故宮。?

中信國(guó)安府區(qū)位圖

與中信城一樣,如此稀缺的內(nèi)城項(xiàng)目并不缺客源,有錢能不能買到反而是個(gè)問(wèn)題,坊間傳言收茶水費(fèi)才能獲得購(gòu)房名額。

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商北京信達(dá)置業(yè)也學(xué)習(xí)了中信城的做法,于6月23日發(fā)布嚴(yán)正聲明稱,從未委托或授權(quán)任何第三方機(jī)構(gòu)或個(gè)人對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行拓客,中介機(jī)構(gòu)出現(xiàn)的炒賣本項(xiàng)目房屋的行為均為欺騙行為。隨后將項(xiàng)目整體銷售方案、搖號(hào)、選房等過(guò)程公開(kāi)、透明化。

不過(guò)在申購(gòu)結(jié)束之后,仍有中介宣稱自己有渠道搞到名額,也有參與搖號(hào)者在社交媒體平臺(tái)轉(zhuǎn)讓其個(gè)人所搖到的號(hào)。界面新聞以意向購(gòu)房者問(wèn)詢時(shí),被告知需要160萬(wàn)元的茶水費(fèi),并且信誓旦旦保證“茶水費(fèi)不是白花的”。

中信國(guó)安府不僅貴且難買,對(duì)付款要求也比較苛刻,要求選房當(dāng)天一次付清房款,即使是貸款客戶也需要交總房款80%以上(含認(rèn)購(gòu)定金200萬(wàn)元),當(dāng)天未付款則被視為自動(dòng)放棄該房源。

這個(gè)嚴(yán)苛的付款條件,與開(kāi)發(fā)商多年在該項(xiàng)目耗費(fèi)的時(shí)間和精力有很大關(guān)系,北京調(diào)整限高、項(xiàng)目股東之間的糾紛和官司等,讓該項(xiàng)目入市之路非??部?。

在內(nèi)城已無(wú)新地塊拍出的當(dāng)下,這種稀缺項(xiàng)目基本都是多年前的地塊,國(guó)安府前身是“宣武門東棚改A-G棚改項(xiàng)目”,可以追溯到1992年,當(dāng)時(shí)莊勝地產(chǎn)承接了危改項(xiàng)目,分為兩期,一期是崇光百貨寫字樓,二期項(xiàng)目則是國(guó)安府所在地塊,自2002年啟動(dòng)拆遷。

但2004年后至2008年,莊勝地產(chǎn)因債務(wù)纏身無(wú)力投入而停滯,土地出讓款欠繳且拆遷工作停滯不前。

2009年底,信達(dá)北京分公司正式接手地塊,但拆遷工作一直不順利。到了2012年,中信國(guó)安以40億元的價(jià)格取得項(xiàng)目公司信達(dá)置業(yè)100%的股權(quán),在B地塊上開(kāi)發(fā)的國(guó)安府一期于2014年開(kāi)盤,均價(jià)超過(guò)8萬(wàn)元/平方米。

中信國(guó)安拿到這一內(nèi)城稀缺地塊之后,也遭遇了兩個(gè)大難題,一個(gè)是2013年起莊勝地產(chǎn)因不滿信達(dá)方轉(zhuǎn)讓股權(quán)一事發(fā)起訴訟要討回地塊,二是在北京對(duì)整體高度的政策調(diào)整,導(dǎo)致一期項(xiàng)目從15層削至12層,產(chǎn)生了大量“滅失客戶”(因高度降低,原來(lái)已選定高層房源的客戶將推遲至二期項(xiàng)目在重新選房)。

隨后中信國(guó)安也于2019年陷入了流動(dòng)性危機(jī),目前正在大股東中信集團(tuán)的支持下司法重整之中。

如今項(xiàng)目入市,也意味著訴訟一事歷經(jīng)十年才逐漸解除影響,關(guān)于一期的部分“滅失客戶”,國(guó)安府將他們安排至項(xiàng)目二期優(yōu)先選房。那些沒(méi)有退房苦等了近9年的業(yè)主們,如今能以8萬(wàn)元/平方米的均價(jià)再買到二期項(xiàng)目。

國(guó)安府二期總共550套房源,搖號(hào)池內(nèi)有467組客戶,疊加原來(lái)的一期業(yè)主,意味著國(guó)安府能夠很快售罄。

項(xiàng)目的高熱度在6月的北京樓市并不多見(jiàn),自4月底以來(lái),北京樓市開(kāi)始進(jìn)入“倒春寒”。

以端午假期為例,北京住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示,北京新房?jī)H網(wǎng)簽200套,成交面積2.42萬(wàn)平方米,較2022年端午假期(6月3日~6月5日)下降約34%,降幅較2021年假期(6月12日~6月14日)再擴(kuò)大,創(chuàng)3年新低。

而端午時(shí)期入市的不止有國(guó)安府,還有中交觀嵐雅苑、京投北熙區(qū)、金融街武夷·融御、北京城建·國(guó)譽(yù)朝華、萬(wàn)科弗農(nóng)小鎮(zhèn)等6個(gè)項(xiàng)目,這些項(xiàng)目都再難出現(xiàn)售罄,最熱的國(guó)譽(yù)朝華官宣開(kāi)盤銷售額13億,但該項(xiàng)目的蓄客排卡今年初就開(kāi)始啟動(dòng)了。

今年6月20日,央行下調(diào)5年期以上LPR至4.2%,購(gòu)房者的房貸利息有所減少,但這似乎并未成為拉升真實(shí)成交端的動(dòng)力。

步入6月,市場(chǎng)活躍度延續(xù)回落態(tài)勢(shì)。根據(jù)中指數(shù)據(jù),6月前三周(5月29日-6月18日)重點(diǎn)50城商品住宅周均成交面積略低于5月周均水平,較去年同期(5月30日-6月19日)下降20%左右。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出,降息雖對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的修復(fù)產(chǎn)生了一定積極效果,但購(gòu)房者入市節(jié)奏并未好轉(zhuǎn),房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)依然較為平淡。若政策出臺(tái)較慢或政策力度較小,購(gòu)房者置業(yè)信心或難有改善,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)預(yù)計(jì)仍將延續(xù)一段時(shí)間。

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