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即時看!富力張生,海外遇劫
2023-06-28 12:12:49    騰訊網(wǎng)

6月22日,是一年一度的端午節(jié)。這一天,在廣州大小河流上,龍舟躍浪,奮楫爭先。河兩岸,看臺上的觀眾搖旗吶喊、振奮無比。遠在國外的廣州地產(chǎn)大佬張力,卻無緣看到這番熱鬧景象。


【資料圖】

作為富力地產(chǎn)創(chuàng)始人之一,張力于2022年11月30日在英國倫敦被當?shù)鼐酱?。逮捕原因是美國有關部門指控張力通過送回扣行為,拿下了幾份在加利福利亞州的商務合同?;?500萬英鎊獲得保釋后,張力被關在倫敦一座公寓的43樓,由保安看守,并被閉路電視監(jiān)控。

有媒體報道稱,事情發(fā)生后,張力極力爭取避免被英國引渡到美國。然而,就在2023年6月16日,彭博社報道稱,張力同意從倫敦被引渡到美國?!八麑⒚媾R涉嫌行賄的刑事指控?!痹诖饲闆r下,李思廉將全權擔負起管理富力的重任。

富力采用的是雙巨頭管理制。李思廉是富力的另一名創(chuàng)始人。在公司內(nèi)部,按照廣東話的習俗,張力和李思廉被叫做張生和李生,在張生被卷入賄賂案后半年多時間里,66歲的李生為拯救富力四處奔走。

這真是屋漏偏逢連夜雨,因為早在張力還未出事的2021年,富力就已經(jīng)開始出現(xiàn)債務違約了。

近兩年來,富力通過出售資產(chǎn)、物業(yè)增值、樓盤促銷、債務展期等手段,暫時緩過來了一口氣。但這并不意味著富力完全化解了危機。眼下,除了賄賂案再起波瀾外,富力還遇到了一些新的麻煩。

01、冰山一角

王遙是海南的一名資深房產(chǎn)中介。在他看來,只要沒有什么大問題,海南的房子都能賣得出去。王遙說這番話有一個大背景,即自今年1月以來,整個海南,如??凇⑷齺?、萬寧等城市,幾乎實現(xiàn)了全面普漲。三亞新房、二手房價格,更是環(huán)比“五連漲”。這背后,是海南住宅商品房稀缺、市場需求很“剛”的事實。

但這一切的熱鬧已與富力沒多大關系。在海南房價普漲的大環(huán)境下,富力的樓盤價格卻是一個異數(shù)?!爸皟r格都挺高的,目前樓盤便宜了不少。悅海灣的住宅最貴的時候賣1.2萬元每平方米,現(xiàn)在賣1萬元每平方米。紅樹灣最貴的時候賣1.4萬元每平方米,現(xiàn)在是1萬到1.2萬之間?!?月24日,王遙向「市界」坦言。

富力海南的樓盤價格一降再降,但銷量沒起來。王遙表示:“已經(jīng)有一年半沒有賣出過富力的房子了。富力一般不能如期交房。賣房時候承諾的東西,好多都不兌現(xiàn),搞得我們很尷尬?!?/p>

▲(圖源/視覺中國)

王遙們“不敢賣富力的房子”還在于,“富力沒錢了,樓盤容易停工。一些在售的樓盤還沒有蓋完。就怕后面擺爛了。”王遙直言不諱。他口中所說的樓盤,包括富力位于臨高的悅海灣、陵水的富力灣,“這兩個樓盤都停工半年多了。”

這僅僅是富力樓盤現(xiàn)狀的冰山一角。“富力廣州三四個工地仍正常開工,比如舊改項目,其它的停工了不少。”6月25日,富力前員工劉竺告訴「市界」。這讓那些交了錢卻收不到房的業(yè)主很抓狂,為此四處奔走。

山東威海富力星光天地的業(yè)主們,曾多次在社交平臺比如威海傳媒網(wǎng)上,反映這個樓盤遲遲不開工的問題。不過,通過威海市環(huán)翠區(qū)建設局的回復來看,富力星光天地只有等當?shù)爻峭豆臼召徃涣竟蓹嗖⒆⑷胭Y金,才有盤活的可能性。

富力目前的各種問題,歸根結底有一個關鍵癥結:難為無米之炊。據(jù)年報數(shù)據(jù)顯示,2021年,富力歸母凈利潤為虧損164.7億元。2022年,富力繼續(xù)錄得大幅虧損,歸母凈虧損為157.79億元。兩年累計虧損達到322億元。從目前來看,即便境內(nèi)外債券獲得展期,富力的短期債務壓力仍然不小。

據(jù)年報,截至2022年末,富力的現(xiàn)金總額(包括受限制現(xiàn)金)僅有123.01億元人民幣,現(xiàn)金短債比只有0.24倍。也就是說,富力的貨幣資金,只夠覆蓋24%左右的短期負債。這還是在富力大幅度減債的前提下。

富力捉襟見肘的原因之一,源于其銷售業(yè)績的不振。富力2023年6月9日發(fā)布的公告顯示,今年前5個月,富力地產(chǎn)實現(xiàn)總銷售收入105.6億元,同比減少51.63%。比去年同期的低基數(shù),還要下降51.6%。在出售資產(chǎn)換取資金方面,富力也沒有令人振奮的消息。

跟富力打過交道的某資管公司高管張楓告訴「市界」,富力曾試圖轉讓杭州富力中心的債權?!爱敃r是有15億元的信托到期了,他們就想找機構看能不能將這筆貸款續(xù)上。杭州富力中心被抵押給了信托,如果有機構接手,信托公司就將債權轉給機構,債權人就從信托公司變成其他機構了。”

然而,杭州富力中心盡管地段還不錯,但賺錢的住宅部分已經(jīng)賣完了,“寫字樓等商業(yè)部分流動性差。帶有商業(yè)性質的大平層,也不是很好賣。因此很多機構權衡一番后,打了退堂鼓?!睆垪鞲嬖V「市界」,現(xiàn)如今,收并購市場也相對慘淡。

“聽說七月份富力還有一批裁員?!眲Ⅲ酶嬖V「市界」,富力這兩三年來,基本每隔兩三個月就裁員一次。每個部門都裁員。對此,另一名富力前員工李美見怪不怪,“每到市場下行之時,富力就會開始裁員。”

劉竺是2021年年中進的富力,在2022年年底的一輪裁員潮中,他離開了。“跟我同一批進的,基本上都走了?!痹趧Ⅲ秒x開前,富力的狀況是:一些樓盤項目的工地,只留幾個項目經(jīng)理,將項目經(jīng)理當施工員用。

作為昔日的“華南五虎”之一,富力也曾經(jīng)在地產(chǎn)的叢林中咆哮過。

02、“平均一間酒店掙兩千萬,這不是很難”

李美是在很多年前,以管培生的身份進入富力的。那時候的富力,“說實話挺像國企,工作強度也不大,很輕松?!崩蠲栏嬖V「市界」,富力校招都要求是名校出身,就連公司的前臺都是中山大學畢業(yè)的。

富力最高光的時刻,是其上市兩年后的2007年,時值遍地草莽的年代。那一年,富力依靠獵德村等城市更新項目,躋身“華南五虎”之列,排名僅次于萬科、綠地和中海。一般而言,通過城市更新獲得的土地儲備,利潤率會更高一些,有足夠盈利的空間。

“1993年到2013年的富力,營收每年翻一番?!币恢备涣Υ蚪坏赖乃螢t向「市界」回憶道。張力也因此實現(xiàn)了身價倍增。2010年2月,張力入選《福布斯》全球富豪榜,排第556名。2013年,在新財富中國富豪榜單上,張力以223.0億元排名第十五。不過,在宋瀟看來,富力的鼎盛期并不長?!?014年起,商業(yè)地產(chǎn)占比已經(jīng)很大的富力,明顯走下坡路了。”

此言非虛。從2014年起,富力降低了一二線城市的拿地速度,將業(yè)務重心放在了三四線城市上。這一年,富力的營業(yè)收入增長率首次出現(xiàn)了負值。2015年,政府調控放松,一線城市的房價飆升之下,重倉三四線城市的富力,完美錯過一線城市行情。

為了迎頭趕上同行們,2016年,富力開始激進拿地,其拿地金額占當年銷售額的比率,由2015年的9.1%升至28.8%。此時,“加班已經(jīng)變成了常態(tài)?!崩蠲栏嬖V「市界」,她離開富力后更是如此。不僅如此,2017年,李思廉還與王健林談成一宗“世紀交易案”:富力以六折的價格,從萬達手中買下了77家酒店。

▲(圖源/視覺中國)

這次交易,讓李思廉得了個“砍價大王”的稱號。他說,每一家酒店的收購成本是2.6億元,“了解的人,會知道這個很便宜?!崩钏剂贫艘粋€中長期目標——這些酒店實現(xiàn)年盈利15億元,“平均就是一間酒店掙2000萬,這不是很難的事。”

李思廉過于樂觀了。

“從萬達手中買下酒店后,富力并沒有對企業(yè)內(nèi)部資源及時地進行相應調整,導致酒店運營業(yè)務占有了大量資源、縮減了其他業(yè)務的盈利空間?!彼螢t告訴「市界」。2018年,富力的凈利潤為83.71億元,相較2017年的211.86億元下降60.49%。與之形成鮮明對比的,是富力高得驚人的凈資產(chǎn)負債率。

2017-2019年,富力的凈資產(chǎn)負債率,分別為169.6%、184.1%、198.9%。宋瀟一直認為,如果此時富力賣掉一部分萬達酒店,資金鏈不會到那么緊張的地步。實際上,當年,有不少人想購買富力手中的萬達酒店,“但由于一些歷史遺留問題難以解決,再加上當時富力也無意出售酒店。這事就不了了之了?!彼螢t告訴「市界」。

李思廉不是沒意識到風險,他在2019年7月提出暫停拿地工作。但令李思廉無法預料到的,是房地產(chǎn)行業(yè)與外部環(huán)境的變化。在房地產(chǎn)市場房住不炒的主基調下,2020年8月,“三道紅線”橫空出世,富力全踩中了。

為此,富力從2020年開始,將包括酒店在內(nèi)的不少持有型物業(yè)擺上貨架。據(jù)媒體不完全統(tǒng)計,富力在2021年,通過轉讓股權、出售資產(chǎn)、大股東注資等形式,回籠超過218億元的資金。比如將廣州國際機場富力綜合物流園出售給黑石、富力物業(yè)轉讓給碧桂園服務等。

然而,在龐大的債務壓力面前,富力回籠的現(xiàn)金流顯然不夠,2022年5月,富力的美元債違約。事態(tài)緊急之下,富力在當年6月,將當初六折買下的萬達酒店擺上了貨架。據(jù)媒體報道,當時接洽的項目有10個左右,單價在2億-7億元之間,且多在二三四線城市。

后來,富力賣出去兩個,一個是北京富力萬達嘉華酒店,虧了653.7萬元;一個是福州富力威斯汀酒店(更名前為福州萬達威斯汀酒店),代價為4.3億元。為早些走出困境,在出售資產(chǎn)的同時,富力還向債權人尋求債務展期。為與債權人盡快達成一致,富力將一些海外物業(yè)納入抵押物。

摩根大通在其中起了關鍵作用。在21天的時間里,這個金融大咖聯(lián)系了上百名大型投資者,進行了30場以上的投資者電話會。債主們看到了摩根大通和富力的誠意,很快通過了展期方案。至此,富力獲得了三年左右的喘息時間。

就在所有人認為富力可以大松一口氣時,富力的老板張力卻遇到大麻煩。

03、雙老板制的平衡被打破

富力采用的是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)絕無僅有的雙老板制。

畢業(yè)于名校數(shù)學系、從事過證券分析工作的李思廉嚴謹內(nèi)斂;公務員出身、做過包工頭的張力外向率直,“很機靈,也很會做人?!边@樣的性格差異,使其各有分工。李思廉負責銷售和財務,張力主要負責買地、施工等前期工作。

沒有任何血緣關系的兩人,共同帶領并非家族企業(yè)的富力,從起步時的小小地產(chǎn)公司,發(fā)展成業(yè)務遍布全國的大房企。即便是富力遭遇前所未有的危機后,這兩位老板看起來也是齊心協(xié)力。

就在2022年年中,還沒接到裁員通知的劉竺,還見到了張力。彼時,張力是在廣州的一處工地上巡查,“身邊還帶著保鏢?!眲Ⅲ孟颉甘薪纭够貞浀溃皬埨习鍌€子不高,也不瘦,但看起來很精神?!辈贿^,令劉竺沒有想到的是,僅僅是幾個月后,張力就被英國倫敦警方逮捕了。

據(jù)當時的法庭清單顯示,張力被指控“向一名美國官員提供回扣和資金,估計在4萬到7萬美元之間,以便為一個建筑項目獲得適當?shù)脑S可”。建筑項目為Z&L Properties Inc負責開發(fā)的555 Fulton項目。

2022年12月,在支付了1500萬英鎊的保釋金后,張力被監(jiān)視居住于倫敦塔橋公寓43層。據(jù)說,事情發(fā)生后,張力極力爭取避免被英國引渡到美國的程序。然而,就在2023年6月16日,彭博社報道稱,張力同意從倫敦被引渡到美國?!八麑⒚媾R涉嫌行賄的刑事指控?!?/p>

▲(2018年8月1日,中超第15輪,廣州富力VS北京人和。富力老板張力步入場內(nèi)交流。圖源/視覺中國)

“張力被引渡到美國,意味著張力涉嫌行賄已經(jīng)基本坐實,大概率的結果會被追究刑責,甚至企業(yè)也會被連帶處罰。不過,按照美國的司法制度,還是有一定的和解機會與空間的?!盜PG中國首席經(jīng)濟學家柏文喜告訴「市界」。

針對張力涉嫌賄賂案,富力進行了澄清:并無就保釋提供任何保證資金、公司在 Z&L Properties Inc.(由張力及其關聯(lián)方擁有)并無權益,該案件將不會對公司的業(yè)務及營運有任何重大不利影響。

“雖然這起事件與富力沒有直接關系,但張力作為實際控制人和靈魂人物,其地位不可否認與忽視,這起案件對富力無論是從市場信心還是企業(yè)形象,甚至公司內(nèi)部權力結構平衡的影響,是不言而喻的?!卑匚南舱J為。

據(jù)自媒體“壹地產(chǎn)”報道稱,為了營救張老板,富力很快從地產(chǎn)、能源條線抽調人員,成立過一支救援小組,趕赴美國活動。據(jù)說,當時還賣了幾家酒店,以備不時之需。關于張力何時將被引渡到美國,以及富力如何應對這起案件,「市界」聯(lián)系了富力集團方面,截至發(fā)稿,未獲回應。

從目前來看,富力并沒有走到恒大、融創(chuàng)這一步。究其原因,“富力不像恒大那樣產(chǎn)業(yè)跨界幅度過大,以及過度運用財務杠桿。他更多的是本身的流動性以及行業(yè)下行、地產(chǎn)銷售不暢等問題所造成?!卑匚南哺嬖V「市界」,盡管張力被抓捕對富力有影響,但由于富力本身長期以來所形成的雙董事長體制,對于穩(wěn)定富力企業(yè)基本面和公司運營有較大幫助。

“富力目前面臨的困難主要是債務重組與恢復經(jīng)營的難度較大。目前行業(yè)走勢不明朗,市場回暖未達預期?!卑匚南舱J為,富力的未來還帶有較大的不確定性。

探究富力走到今天這一步的原因,有人將其歸咎于張力“什么地都敢拿”,有人將其歸結于2017年收購下77座萬達酒店,李思廉則有自己的反思與表態(tài)。今年3月,李思廉在2023年中國房地產(chǎn)高峰論壇上稱,當下企業(yè)困境主要是源于早年間過于追求規(guī)模的無序發(fā)展。

張力因涉嫌賄賂案失去人身自由,使得富力雙老板制的平衡被打破后,據(jù)說,常駐香港的李思廉特意跑到北京,找少數(shù)高管開了一場小范圍的閉門會議,鼓勵大家共克時艱。正如融創(chuàng)有一路跟隨的順馳老人一樣,富力也有一些老員工沒有離開。

但前腳李思廉鼓勵所有人共克時艱,后腳一些富力員工似乎有了新去處?!耙嫉禺a(chǎn)”報道稱,過去這段時間,富力發(fā)生的經(jīng)典場面就是,員工接到一通跨洋電話,然后一邊從富力遞交辭呈,一邊在實地辦理入職。實地是張力兒子張量作為實際控制人的房地產(chǎn)公司。

(文中張楓、王遙、劉竺、宋瀟、李美為化名。)

作者 | 陶 婷

編輯 | 孫春芳

運營 | 劉 珊

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