地產(chǎn)老板站在了富豪收割鏈的底端
出品?|鳳凰網(wǎng)風財訊fengcaixun作者|王婷婷據(jù)說，目前市場購買力的排序
2023-06-26 14:23:23
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作者 |?王婷婷
據(jù)說，目前市場購買力的排序是：少婦＞少女＞兒童＞老人＞狗＞年輕未婚男人＞中年已婚男人。
商家在父親節(jié)的促銷活動少之又少，似乎已無情說明了中年男人作為鄙視鏈底端的“存在感”。
其實在國內(nèi)富豪界也有鄙視鏈，據(jù)說是國資＞老錢＞新錢/新貴。
而在新貴中，科技巨頭＞互聯(lián)網(wǎng)＞新材料＞家居家電＞很多行業(yè)＞房地產(chǎn)……
（注：老錢，指幾代人積累下來的家族性財富；新錢，指白手起家或富二代的財富。）
這套鄙視鏈說法不保真，但近期有幾件真實事件，讓人不得不警惕新秩序的到來。
李嘉誠“逼宮”潮汕老鄉(xiāng)
近日，據(jù)港媒消息，李嘉誠旗下公司長江實業(yè)（01113.HK）有意通過匯豐銀行接手香港豪宅“凱玥”項目的債券。風財訊小道也在6月9日率先釋放了這一消息。
匯豐銀行是凱玥項目的“債主”，項目102億港元的銀團貸款，便來自匯豐等幾家銀行，匯豐是主管銀行。有消息稱，為化解債務變現(xiàn)，匯豐正主動推動這部分債權的出售。
凱玥項目是由龍光地產(chǎn)和合景泰富在香港打造的豪宅，拿地成本約154.5億元，已售出4.77億元資產(chǎn)，按照項目超300億元的估值，若繼續(xù)銷售，項目還能產(chǎn)生超295億元的價值。
如果李嘉誠的長實成功收購匯豐手中的102億港元債權，意味著他能以“低于成本”的代價控制項目，堪稱“超級大撿漏”。
更焦灼的是，由于龍光與合景泰富都有境外債違約，如今正與債權人談判境外債務重組，香港豪宅凱玥是首要的重組標的，這個項目“沒了”，兩家公司拿什么和其他債權人談還款條件？
一旦沒談攏，債務重組失敗，龍光和合景就需要按期還錢，否則或面臨破產(chǎn)清算。但即使重組失敗，收購了匯豐債權的長實也擁有優(yōu)先權。
如果長實放棄收購債權，它也能毫發(fā)無傷、全身而退，龍光與合景則可能因為這次“意外”導致重組談判成本增加。
合景泰富創(chuàng)始人是廣州民營企業(yè)家孔健岷、龍光集團則出身汕頭的企業(yè)家紀海鵬創(chuàng)辦，李嘉誠此舉，似乎真沒考慮過廣東老鄉(xiāng)、潮汕同袍這層關系。
而無論何種情況，李嘉誠方面似乎都能百利無害，卻攪得其他人心里跌宕起伏，“老錢”的優(yōu)越感一覽無余。
馬云“抄底”許家印
新貴們在這一輪“房地產(chǎn)抄底”中，存在感也不逞多讓。
伴隨6月23日云鋒金融（HK00376）注冊地變更公告的發(fā)布，人們意識到，“中國恒大中心”即原恒大香港總部，已經(jīng)徹底易主，背后金主是當代中國新貴代表——馬云。
大樓新名為“萬通保險中心”，云鋒金融自收購了美國萬通保險亞洲區(qū)業(yè)務后，已成為萬通保險的大股東；云鋒金融則由虞鋒和馬云控股，虞鋒擔任法定代表人前臺掌權，馬云作為股東幕后分利。
有趣的是，恒大香港總部掛上貨架兩年多，先后傳過越秀集團、長實集團等多家接盤方。消息稱，去年3月越秀集團和恒大的最終談判價報到了105億元，最終沒談攏；7月，李嘉誠的長實一現(xiàn)身就將報價壓到了90億港元，被戲稱“玩票似的報價”。要知道恒大2015年購入該大樓的價格是125億港元。
抄底許家印的香港總部，國資和老錢的代表輪番登場，最終“不敵”新貴云峰金融。其實并不意外，變數(shù)或許出現(xiàn)在錢上，畢竟“瘋狂收購”最早就形容的是互聯(lián)網(wǎng)界。
陳思銘找到國資接盤，卻坑了爹
整體而言，本輪暴雷房企資產(chǎn)出清，主流的接盤方仍是國資背景的AMC、城投、房企等。
新近一個國資接盤引起了廣泛關注的企業(yè)是景業(yè)名邦。
景業(yè)名邦是由雅居樂老板之一陳卓賢的兒子陳思銘創(chuàng)立的公司。2021年景業(yè)名邦拿下廣州黃埔下沙社區(qū)珠江村舊改項目49%股權，這也是公司最主要的項目之一，投資金額46.3億元。
6月23日景業(yè)名邦將黃埔舊改項目轉(zhuǎn)讓給廣州科峻企業(yè)管理合伙企業(yè)（由廣州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、廣州高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、廣州出口加工區(qū)以及科學城投資集團有限公司擁有），代價約1.66億元，若計算目標公司欠轉(zhuǎn)讓人的2.74億元貸款，總價也才3.4億元，不足當時投資額的一個零頭。
倒騰兩年敗走黃埔，最終被國資收回。失敗案例，在景業(yè)名邦身上并不少見。2022年其就轉(zhuǎn)讓了廣州增城一處住宅用地，并且全年僅銷售了20.64億元，公司年內(nèi)虧損8.88億元……
景業(yè)名邦走得頗為不順。一個重要原因是其背后的雅居樂也面臨虧損和流動性壓力。
并且在6月20日，港交所一份長達5頁的《紀律行動聲明》，更將景業(yè)名邦和雅居樂股東之間的“暗箱操作”揭露無疑。
聲明指出，陳卓賢曾以個人名義向陳思銘提供1.8億元初始資金創(chuàng)辦景業(yè)名邦，并在后續(xù)違規(guī)輸送資金26億元協(xié)助其公司發(fā)展。
違規(guī)利益輸送，也使陳卓賢接獲上市委員會的制裁及指令。實際上，在2014年陳卓林曾卷入云南貪腐案，被迫“淡出”雅居樂，陳卓賢才走到臺前。此次制裁或許將制約陳卓賢在雅居樂“小號”景業(yè)名邦的可操作空間。
被商業(yè)收割是最后的體面
自房地產(chǎn)暴雷危機爆發(fā)后，地產(chǎn)老板被抄底，似乎漸漸成了常態(tài)。
據(jù)機構監(jiān)測，2022年上半年全國涉房類項目收并購共成交172筆（含擬收購），成交金額約1192億元。
如果平均計算單筆成交，每單資產(chǎn)包的價格還不到7億。這個金額，甚至沒有上海一塊宅地高。2022年上海115宗宅地交易總價2839.49億，平均1宗宅地就賣24.7億元，還只是裸地，而房企一個資產(chǎn)包可能就包含了多個成熟物業(yè)。
以至業(yè)內(nèi)戲稱，現(xiàn)在房企資產(chǎn)出售，不先打個“骨折”都不好意思掛牌。市場上資產(chǎn)低至1-2折成交并不少見，因為能夠售出變現(xiàn)總比被清算瓜分好。
換個角度，能正常走商界的路總是好的，至少勝過某地產(chǎn)大佬在英國被收割“1.28億天價保釋金”，杭州某地產(chǎn)老板因涉嫌內(nèi)幕交易被制裁、罰沒1.47億；福建某房企老板遭交易所處分后被帶走調(diào)查......
一定程度上，當房地產(chǎn)行業(yè)洗牌，曾經(jīng)依附行業(yè)發(fā)家致富的房企老板，也面臨財富洗牌。
“收割”雖是不得已的處境，但和各類法律和行政制裁相比，至少已是最后的體面。
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