上海樓市，怎么了？
最近，上海房?jī)r(jià)跌的很慘，拋售壓力很大。有房的可以試著賣(mài)一下，看看有
2023-06-25 21:22:02
最近，上海房?jī)r(jià)跌的很慘，拋售壓力很大。
有房的可以試著賣(mài)一下，看看有多少人詢(xún)價(jià)?；蛘?，下樓跟中介聊聊天，切身的感受一下當(dāng)下市場(chǎng)狀況。
現(xiàn)在的情況是，今年2月和3月份，全國(guó)房地產(chǎn)狂熱，終于退潮了。
【資料圖】
現(xiàn)在可以確定，年初二手房的狂熱，其中很大一部分，都是置換需求提前了。
一方面，他們置換成了更好的房子，但是更重要的是，把之前較高的房貸利率，置換成了較低的房貸利率。
當(dāng)這個(gè)需求減少后，房地產(chǎn)又恢復(fù)了原來(lái)的冷清。
萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到的是，一線城市，尤其是上海，房?jī)r(jià)竟然跌的這么慘。
看幾個(gè)數(shù)據(jù)：
5月份，統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)70個(gè)大中城市，二手住宅價(jià)格由上升轉(zhuǎn)為下降0.4%，一線城市房?jī)r(jià)全面下跌。
其中，北京、上海、廣州和深圳二手房?jī)r(jià)格按月分別下降0.6%、0.8%、0.2％和0.1%。
尤其是上海，在70個(gè)大中城市中，跌幅最大，成為近期二手房市場(chǎng)最疲軟的城市。
6月份什么情況呢？我們看一下最新的數(shù)據(jù)：
幸福里數(shù)據(jù)顯示，上海二手房均價(jià)63212元/平米，較上月下跌了0.63%。
也就是說(shuō)，上海房?jī)r(jià)不僅5月份下跌，6月份也在下跌。
我們接下來(lái)看一下上海各區(qū)的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)：
1、6月初至今，上海只有浦東、長(zhǎng)寧和崇明二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)反彈，漲幅分別為0.01%、0.09%和0.03%。
2、6月初至今，上海跌幅最大的區(qū)域是，嘉定、虹口、普陀、松江和靜安，跌幅分別為3.32%、1.8%、1.63%、1.26%和1%。
3、年初以來(lái)，上海房?jī)r(jià)呈明顯下跌趨勢(shì)的區(qū)域是，閔行、徐匯、普陀、寶山和靜安。
我們注意一下，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和個(gè)別樓盤(pán)的區(qū)別。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)波動(dòng)1%，個(gè)別房源的波動(dòng)可能就達(dá)到了10%，甚至30%。
所以，現(xiàn)在上海不少小區(qū)的降價(jià)幅度達(dá)到10%，甚至30%，很多人都在不計(jì)成本的拋售。
再看一下二手房拋壓情況。
今年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)有個(gè)特殊現(xiàn)象，房子越賣(mài)越多。就連樓市最火爆的3月份，也是這樣子。
之前，賣(mài)出1套房，就有1.5套房掛牌出售?，F(xiàn)在，賣(mài)出1套房，就有2套房掛牌出售。
供給稀缺的一線城市也一樣，房源根本沒(méi)下降，拋壓越來(lái)越大。
易居研究院數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、深圳、南京和武漢等13個(gè)全國(guó)重點(diǎn)城市的二手房掛牌量在本月初達(dá)到199萬(wàn)套，比1月初增長(zhǎng)25％。
其中，上海二手房掛牌量增幅最大，五個(gè)月內(nèi)激增82％。
再看一個(gè)數(shù)據(jù)：法拍房數(shù)據(jù)。
最近一年，上海法拍房數(shù)量急劇上升，從50套上升到400套，漲幅接近8倍。
法拍房的成交率還算活躍，維持著40%左右。
5月份，上海法拍房折價(jià)率有一個(gè)顯著下滑，從之前的8折、9折，最低下降到了6折。
現(xiàn)在的問(wèn)題是，不少成交率只有40%，這意味著還有60%的房源將繼續(xù)降價(jià)拍賣(mài)。
一拍流拍，二拍流拍，房?jī)r(jià)就腰斬了。
法拍房越來(lái)越多，法拍房折扣越來(lái)越大，這些都嚴(yán)重拖累了上海的房?jī)r(jià)。
最后，我們思考一個(gè)問(wèn)題：貨幣超發(fā)，房?jī)r(jià)就一定上漲嗎？
看一下日本的案例：
日本樓市泡沫破裂后，日本的利率就一直下跌，從6%一直跌到0。日本央行資產(chǎn)負(fù)債表規(guī)模也飆升了差不多40倍。
什么意思？
日本央行超發(fā)貨幣，是絕對(duì)的事實(shí)。但是，日本房?jī)r(jià)缺并未上漲，反而不斷陰跌。
這也說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題：貨幣超發(fā)≠房?jī)r(jià)上漲。
問(wèn)題是，上海會(huì)例外嗎？
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