公募REITs常態(tài)化發(fā)行再迎監(jiān)管新舉措 “零費率”搶單行為或消失 全球新資訊
本報記者昌校宇公募REITs常態(tài)化發(fā)行再迎監(jiān)管新舉措。5月12日晚，證監(jiān)會表示，指導(dǎo)證券交易所修訂REITs審核
2023-05-15 07:00:52
本報記者 昌校宇
【資料圖】
公募REITs常態(tài)化發(fā)行再迎監(jiān)管新舉措。5月12日晚，證監(jiān)會表示，指導(dǎo)證券交易所修訂REITs審核關(guān)注事項指引，完善REITs大類資產(chǎn)審核要點及信息披露要求；當(dāng)日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會（以下簡稱“中基協(xié)”）也表示，已于近期召開公募REITs業(yè)務(wù)座談會，圍繞公募REITs市場低價競爭問題、健全管理人和財務(wù)顧問項目報價內(nèi)控制度等主題交流、討論，倡導(dǎo)公平競爭促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。
接受《證券日報》記者采訪的專家表示，監(jiān)管機構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化REITs審核關(guān)注事項，強化信披要求，中基協(xié)和參與機構(gòu)共同推動REITs行業(yè)項目報價水平合理化，均為穩(wěn)妥實現(xiàn)REITs常態(tài)化發(fā)行的有效路徑，有利于推動REITs市場高質(zhì)量發(fā)展。
細(xì)化兩大類資產(chǎn)審核要點
及信披要求
證監(jiān)會表示，結(jié)合產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費公路等大類資產(chǎn)行業(yè)特性，在REITs現(xiàn)行審核和信息披露要求的基礎(chǔ)上，從項目合規(guī)、歷史運營以及評估參數(shù)設(shè)置等多維度細(xì)化了兩大類資產(chǎn)的審核關(guān)注重點，強化信息披露要求，提升監(jiān)管的精準(zhǔn)性和高效性。
從目前已上市的27只REITs和2只已獲批的REITs項目來看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)和收費公路是發(fā)行數(shù)量和發(fā)行規(guī)模最大的兩類REITs底層資產(chǎn)類型，在當(dāng)前市場中占有重要地位。
中金基金管理有限公司（以下簡稱“中金基金”）相關(guān)負(fù)責(zé)人對《證券日報》記者表示，通過細(xì)化兩大類資產(chǎn)的審核關(guān)注重點、強化信披要求，在更好保障投資者合法權(quán)益及長期投資獲得感的基礎(chǔ)上，提升REITs業(yè)務(wù)執(zhí)行效率與質(zhì)量，有助于原始權(quán)益人、基金管理人及各市場主體之間達(dá)成業(yè)務(wù)共識，推動公募REITs的常態(tài)化發(fā)行，有助于市場長期穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展。
結(jié)合一二級市場情況，上海證券基金評價研究中心高級基金分析師孫桂平向《證券日報》記者分析稱，上述指引的實施將有利于推動優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)入REITs市場，進(jìn)一步提升REITs發(fā)行數(shù)量和市場規(guī)模，尤其在資產(chǎn)評估定價方面將更加合理，有望減少REITs上市初期價格波動幅度，提升投資者長期持有REITs的積極性。同時，完善信披要求將增加REITs信息的對稱性，進(jìn)一步提升二級市場定價效率，REITs的長期表現(xiàn)可能將出現(xiàn)明顯分化。
“未來，各基金管理人在上述兩大類資產(chǎn)的選擇上預(yù)期性將更強，在盡調(diào)及信披環(huán)節(jié)，對審核要點會重點關(guān)注或披露。同時，對于其他類別的資產(chǎn)，也會參照執(zhí)行。根據(jù)不同行業(yè)特點，細(xì)化投資標(biāo)準(zhǔn)，完善存續(xù)期運營管理相關(guān)事宜?！敝泻交鸸芾碛邢薰荆ㄒ韵潞喎Q“中航基金”）不動產(chǎn)投資部相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《證券日報》記者采訪時表示。
REITs發(fā)行效率
或進(jìn)一步提升
證監(jiān)會表示，將指導(dǎo)證券交易所持續(xù)完善REITs信息披露制度規(guī)則，研究制定出臺定期報告和臨時公告披露指引，按照“成熟一類、推出一類”原則，分步推出倉儲物流、保障性租賃住房等大類資產(chǎn)審核及信息披露規(guī)則，建立健全透明和可預(yù)期的審核注冊標(biāo)準(zhǔn)，重點關(guān)注資產(chǎn)及項目運營質(zhì)量，進(jìn)一步強化市場監(jiān)管和投資者保護(hù)機制，更好服務(wù)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。
中金基金相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這說明不同資產(chǎn)類型的REITs業(yè)務(wù)在試點中逐步成熟，可通過資產(chǎn)審核與信披規(guī)則進(jìn)一步凝結(jié)共識、提升效率，為推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行奠定良好基礎(chǔ)。
具體到倉儲物流、保障性租賃住房等大類資產(chǎn)，中航基金不動產(chǎn)投資部相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，兩大類資產(chǎn)均屬于國家產(chǎn)業(yè)政策重點鼓勵的方向，通過REITs盤活存量帶動此類產(chǎn)業(yè)發(fā)展符合政策導(dǎo)向。同時，從已上市的倉儲物流、保障性租賃住房類REITs產(chǎn)品看，底層資產(chǎn)運營穩(wěn)定、業(yè)績優(yōu)異，在二級市場受到投資者的追捧。在此背景下，推出倉儲物流、保障性租賃住房等大類資產(chǎn)審核及信披規(guī)則，有助于推動更多REITs項目發(fā)行上市，優(yōu)化REITs板塊行業(yè)結(jié)構(gòu)。
“作為創(chuàng)新型金融產(chǎn)品，REITs涉及的底層資產(chǎn)差異較大，分資產(chǎn)類型逐步推動，是相對穩(wěn)妥實現(xiàn)REITs常態(tài)化發(fā)行和推動REITs市場長期健康發(fā)展的有效路徑?！睂O桂平預(yù)計，未來REITs發(fā)行效率將進(jìn)一步提升，市場規(guī)模將快速擴(kuò)大。
規(guī)范項目現(xiàn)有報價水平
遏制低價競爭趨勢
在上述公募REITs業(yè)務(wù)座談會，中基協(xié)表示，近期個別公募REITs項目原始權(quán)益人在招標(biāo)中簡單把低價作為選聘管理人和財務(wù)顧問的最重要條件，以“價低者得”或“報價低者分高”來選定管理人和財務(wù)顧問；甚至個別公募REITs管理人和財務(wù)顧問在投標(biāo)過程中以低于成本的價格獲取項目，收入難以覆蓋成本。
“低價競爭反映出發(fā)行市場選擇機制有效性降低，使得REITs原始權(quán)益人處于相對強勢地位，而基金管理人及其他中介機構(gòu)處于相對弱勢地位，無法客觀公正發(fā)表意見。低報價無法覆蓋發(fā)行成本，使得REITs管理人無法投入足夠資源對基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)進(jìn)行充分盡調(diào)，項目上市后風(fēng)險提升，最終損害廣大投資者利益?！睂O桂平認(rèn)為，低價競爭甚至是“零費率”搶單等行為，對公募REITs發(fā)行以及存續(xù)期管理工作質(zhì)量帶來負(fù)面影響，或?qū)⑾А?/p>
中基協(xié)表示，下一步，將深入行業(yè)開展公募REITs收費機制課題調(diào)研，加強對市場參與主體的引導(dǎo)、規(guī)范，維護(hù)市場公平競爭秩序。
中金基金相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，存續(xù)期管理能力是公募REITs行穩(wěn)致遠(yuǎn)的關(guān)鍵之一，需要基金管理人與參與機構(gòu)發(fā)揮專業(yè)能力，有效保障持有人合法權(quán)益。通過規(guī)范REITs項目現(xiàn)有報價水平，遏制低價競爭趨勢，有助于基金管理人與財務(wù)顧問更有效地覆蓋成本，持續(xù)提升公募REITs存續(xù)期管理能力。
在中航基金不動產(chǎn)投資部相關(guān)負(fù)責(zé)人看來，合理的收費是高質(zhì)量服務(wù)的保障，也是為投資者創(chuàng)造投資收益的源泉。規(guī)范公募REITs項目現(xiàn)有報價水平是推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行的重要一環(huán)，可推動基金管理人提升“內(nèi)功”，從而充分發(fā)揮REITs服務(wù)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展實效。
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