李宇嘉：70城這一輪房價呈現(xiàn)普漲急漲，但后勁不足
李宇嘉：70城這一輪房價呈現(xiàn)普漲急漲，但后勁不足
2023-04-16 11:04:23
中新經(jīng)緯4月15日電 題：70城這一輪房價呈現(xiàn)普漲急漲，但后勁不足
作者 李宇嘉 廣東住房政策研究中心首席研究員
國家統(tǒng)計局最新發(fā)布了3月份70個大中城市(以下簡稱70城)商品住宅銷售價格變動情況。數(shù)據(jù)顯示：3月，70城中的商品住宅銷售價格上漲城市個數(shù)在增加，各線城市商品住宅銷售價格均實現(xiàn)環(huán)比上漲，一線城市商品住宅銷售價格同比上漲、二三線城市同比降幅收窄。
(資料圖片)
新房價格連續(xù)兩月正增長，二手房價格連續(xù)兩月反彈
3月，70城新房價格再次環(huán)比上漲，在1月份止跌后，連續(xù)2個月顯現(xiàn)“轉(zhuǎn)正增長”。
3月份，70城中的一二三線城市均實現(xiàn)了新房價格環(huán)比上漲。新房價格有所回升，這或是由于市場超出了部分開發(fā)商預(yù)期，很多企業(yè)推貨不足；或是一季度企業(yè)的業(yè)績完成量超出預(yù)期后，在售庫存項目較少，進行了部分提價。從漲價形式來看，大多數(shù)房企收回了之前的項目折扣，部分在售庫存較少的開發(fā)商則進行了提價。
3月，70城二手房價格指數(shù)環(huán)比繼續(xù)上漲。其中，一線城市的二手房銷售價格環(huán)比上漲0.5%，漲幅在一二三四線城市中最大，但比上月回落0.2個百分點，顯示一線城市二手房掛牌量大，降價售房是主流，這一方面是業(yè)主為換房而降低掛牌價；另一方面，前期過快上漲、掛牌量大也制約了二手房漲價空間。
一線城市的二手房價格漲幅比新房大。首先是因為此輪房地產(chǎn)市場回升主要為剛需主導(dǎo)，市場上中低價位中小戶型住房是主流，房源主要集中在二手房市場。其次，二手房價格前期跌幅較大，已降到很多購房人的心理預(yù)期價位，需求釋放相對比新房大。
二三線城市的二手住房價格漲幅比新房小，主要原因在于這些城市主要還以新房為主導(dǎo)，除學(xué)位房需求以外，二手房交易活躍。
總體來看，3月份房價回升的城市比較多。70城中，新建商品住宅價格環(huán)比上漲城市有64個，比上月分別增加9個。從大部分城市新房價格環(huán)比下跌到大部分城市新房價格環(huán)比上漲，中間只經(jīng)歷了一個季度，顯示此次樓市回暖比較急、比較快，這是過去很少見的。
值得注意的是，二線城市環(huán)比漲幅(0.6%)最大，一線城市和三線城市漲幅(0.3%)較小，主要原因在于，二線城市2022年四季度和2023年第一季度政策扶持力度較大，特別是在限購政策的退出、利率下降方面，幅度比一線城市要大。
價格急漲普漲，但后勁乏力
此輪市場回升，房價出現(xiàn)明顯反彈。但值得注意的是，這一輪房價上漲呈現(xiàn)出急漲的形態(tài)、普漲的形式，漲幅也比較大，一二三線城市環(huán)比漲幅在0.3%到0.6%之間，但筆者認為其可持續(xù)性可能不足。
其一，二手房掛牌規(guī)模壓頂，新房供應(yīng)也在源源不斷地到來，這會對價格持續(xù)攀升形成一定壓力。
其二，居民支付能力不足，預(yù)期房價下跌的態(tài)勢比較明顯，表現(xiàn)在房價上漲以后，居民購房預(yù)期明顯減弱。
其三，3月份以來，周度成交數(shù)據(jù)顯示，熱點城市新房和二手房交易都有所回落，制約了房價再上漲。顯然，滯后的需求釋放以后，購房者后續(xù)需求的接受能力并不高。
當(dāng)然，不排除二季度由于學(xué)位房需求，五一促銷，加上部分區(qū)域房源供應(yīng)彈性不足，部分片區(qū)房價仍可能上場，但從整體范圍看，大部分城市房價漲幅后勁不足。(中新經(jīng)緯APP)
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