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韓國(guó)“免費(fèi)”租房模式暴雷,深圳7年前想過引進(jìn)它|視點(diǎn)
2023-04-16 11:22:44    騰訊網(wǎng)

做著租房的生意,賺著金融的錢。


(資料圖片僅供參考)

文 / 巴九靈(微信公眾號(hào):吳曉波頻道)

最近,隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇,年輕人似乎正大批回歸一線和新一線城市。他們緊接著就面臨一個(gè)普遍的難題——租房。

租房可算是一件令人頭大的麻煩事。頻道的巴九靈們最近出去走了一圈,發(fā)現(xiàn)無(wú)論在深圳、上海還是杭州,都有不少年輕人被租房、搬家折騰到emo。

想要租到心儀的房子,又要照顧到錢包;想盡可能地省錢,又要防著被坑被套路。這種“既要又要還要”的事,自古難全,擱哪兒都是一樣的。

這不,我們?yōu)樽夥扛械皆阈?,而在我們的隔壁鄰居韓國(guó),一些租客近來(lái)甚至對(duì)處境感到“絕望”。

發(fā)生了什么?

我們從韓國(guó)一種特有的租房制度說(shuō)起。

在韓國(guó)租房有 “月租”和“全租”兩種方式。

“月租”就是我們熟悉的“押x付x”模式,比如先交一個(gè)月的押金,接著按月或按季繳納房租。而韓國(guó)租房市場(chǎng)的另一項(xiàng)獨(dú)創(chuàng)發(fā)明,就是“全租房”(又稱“傳貰房”,韓語(yǔ)里叫“??”)。

它需要租客先向房東繳納一大筆押金,押金金額大約要占到房屋價(jià)值的50%到80%。比如你租一套300萬(wàn)的房子,至少要先掏出150萬(wàn)押金。

之后,租客可以免費(fèi)住一段時(shí)間(一般是兩年),期間租客只需要負(fù)擔(dān)水電等雜項(xiàng)開支,不用支付租金,兩年到期后房東全數(shù)退還押金。也就是那150萬(wàn)會(huì)重新回到你手里,租客幾乎沒花什么錢,就白住了兩年房。

這種全租房模式于上世紀(jì)70年代左右在韓國(guó)普及開來(lái)。

當(dāng)時(shí),伴隨著城市化和工業(yè)化進(jìn)程,大量農(nóng)村人口涌進(jìn)城市,城市住房緊張。全租房制度的最大貢獻(xiàn),就是為新流入城市的人口解決了居住問題。

這種制度能得到普及,必然有它受歡迎的理由和存在的合理性。

對(duì)于房東來(lái)說(shuō),把房子“全租”出去,最大的好處是能比較容易地籌集一大筆錢(相比從銀行等渠道借錢,他不用支付貸款利息)。

拿到押金后,他可以在兩年時(shí)間內(nèi)拿著這筆錢進(jìn)行投資,無(wú)論炒股也好、買房也好,只要期望收益比月租金收入高,房東就會(huì)傾向于全租。

對(duì)于租客來(lái)說(shuō),與月租相比,全租的最大優(yōu)勢(shì)在于能省下大筆的租金。

很多人會(huì)忽略支付大筆押金(或者叫“傳貰金”)的機(jī)會(huì)成本,而將其視為一種相對(duì)靠譜的“強(qiáng)制儲(chǔ)蓄”方式,等以后攢夠了錢,可以取回押金,用作購(gòu)房資金的一部分。

另外,一位在韓國(guó)居住的朋友告訴小巴,韓國(guó)人的觀念中似乎存在一條“鄙視鏈”。有房的鄙視租房的,而在租房群體中,選擇月租房的又會(huì)被鄙視,因?yàn)樗麄兺鶗?huì)被認(rèn)為是連傳貰金都拿不出的群體。相比之下,選擇全租房就“體面”很多,而且對(duì)韓國(guó)年輕人來(lái)說(shuō)也是一種常態(tài)。

有人會(huì)問,租客能拿出這么多押金租全租房,為什么不干脆付個(gè)首付,自己貸款買一套房呢?

首先,韓國(guó)的高房?jī)r(jià)是出了名的,特別是首爾近年的房?jī)r(jià)一度超過15萬(wàn)人民幣/平方米,為全球第二高的城市,僅次于香港。買房除了要付一大筆首付,還要付大筆的利息。

按月還房貸將是不小的開支,會(huì)明顯影響生活和消費(fèi)水平,對(duì)于花銷大、追求生活質(zhì)量的年輕人來(lái)說(shuō),免費(fèi)租房顯然很有誘惑力。

第二,韓國(guó)的銀行提供專門的“傳貰金優(yōu)惠貸款”,也就是租客連押金都可以向銀行貸款,而且貸款借全租房押金的利息要比直接借房貸低,也比租房的月租金低。所以,租客支付的押金未必都是他自己的錢,很可能是向銀行貸的。

第三,韓國(guó)的人口流動(dòng)性很強(qiáng),很多人因?yàn)楣ぷ髯儎?dòng)等原因常常需要搬家,租房住可以省去頻繁買賣房產(chǎn)的不便,也可以節(jié)省交易費(fèi)用。

基于上述幾個(gè)主要原因,全租房受到了房東和租客的共同歡迎。

眼尖的同學(xué)大概已經(jīng)看出來(lái)了,這種租房模式本質(zhì)上是房東和租客之間的一種借貸,租客把押金借給房東,房東以房子為抵押,通過給租客免租金來(lái)“支付利息”。

也就是全租房兼具了“租賃”和“金融”的屬性,既緩解了住房難,又方便了房東融資,提高了資金的流動(dòng)性,可以說(shuō)一度創(chuàng)造了“雙贏”的局面。

可惜無(wú)論什么事物,一旦和“錢”掛上勾,總?cè)菀鬃兾丁?/strong>

如果你是房東,拿到一大筆押金想去投資,你會(huì)選什么投資標(biāo)的?

存銀行吃利息怎么樣?在過去的很多年中,韓國(guó)處在低利率環(huán)境下,疫情爆發(fā)后,韓國(guó)更是將基準(zhǔn)利率降至有史以來(lái)的最低水平0.5%,并持續(xù)了15個(gè)月之久。把錢存在銀行或者買低風(fēng)險(xiǎn)、低收益的理財(cái)很穩(wěn)健,但似乎有些浪費(fèi)了。

炒股也是普遍選擇,畢竟韓國(guó)是所謂“全民炒股”的國(guó)家,總?cè)丝诓贿^5100多萬(wàn),活躍股票賬戶數(shù)卻已經(jīng)超過6000萬(wàn)。但炒股風(fēng)險(xiǎn)高,一不小心會(huì)連押金都虧掉。

相比之下,買房是一個(gè)廣受青睞的選擇。韓國(guó)人多地狹,韓國(guó)特別是首爾的房?jī)r(jià)一度創(chuàng)造了一個(gè)只漲不跌的“樓市神話”,過去5年,韓國(guó)房?jī)r(jià)整體上漲了約80%。

這意味著房東可以拿著一大筆押金,付個(gè)首付,再買一套房,再次全租出去,收到的押金又能買房,再全租,也就是一種不斷加杠桿的方式。

如此一來(lái),極大地刺激了房屋的交易量,進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)。據(jù)稱,有韓國(guó)炒房客通過這種方式在首爾買了近300套房。

韓國(guó)地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)2019年來(lái)快速增長(zhǎng) 圖片來(lái)源:開源證券研究所

這引發(fā)了一個(gè)連帶效應(yīng),就是即使租客想買房,他在拿回租金后,也很可能發(fā)現(xiàn)他攢錢的速度趕不上房?jī)r(jià)的上漲,只能繼續(xù)租房,繼續(xù)給房東打工。所以雙方的關(guān)系逐漸變得畸形。

需要注意的是,這種全租房模式要持續(xù)下去,需要兩個(gè)前提:第一,這個(gè)國(guó)家需要處在一個(gè)溫和的通脹通道中;第二,城市的房?jī)r(jià)也處在上漲通道中。

在這兩個(gè)前提下,上述鏈條可以正常運(yùn)轉(zhuǎn),但一旦房?jī)r(jià)開始下跌,全租房市場(chǎng)就可能面臨恐慌性的崩盤。

為什么?

原本在有租客退租時(shí),房東可以比較容易地找到新租客,用新收取的押金償還舊押金。或者干脆把房一賣,把押金一還,還能凈賺一筆。

但一旦房?jī)r(jià)下跌,租客不愿意支付過去那么高額的押金,房東也就沒法“借新還舊”。隨著房?jī)r(jià)下跌,房東即使賣房,也沒有賺頭。為了退還押金,他只好將手中的房屋低價(jià)出售,這進(jìn)一步加劇了房?jī)r(jià)下跌,也引起大量房東資金的斷鏈。

現(xiàn)在,這樣的景象正在韓國(guó)發(fā)生。

2022年3月起,美聯(lián)儲(chǔ)開啟了數(shù)輪強(qiáng)勢(shì)加息,韓國(guó)望風(fēng)而動(dòng),跟著加息。

韓國(guó)基準(zhǔn)利率與CPI走勢(shì)圖 圖片來(lái)源:東方財(cái)富網(wǎng)

而韓國(guó)房地產(chǎn)貸款大多采用浮動(dòng)利率計(jì)息,這就造成了兩個(gè)影響:第一,直接導(dǎo)致租客和房東還貸壓力的增加;第二,加息也打擊了韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

過去一年,韓國(guó)的房?jī)r(jià)整體下跌了約18%,其中首爾跌了約20%,這對(duì)于手握大量房產(chǎn)的房東來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)噩耗。

于是,很多房東破產(chǎn),有一些選擇跑路,他們的房屋可能被拍賣。于是租客發(fā)現(xiàn)自己處在了一個(gè)走投無(wú)路的境地,無(wú)房可住,押金大半是拿不回了,身上還背著大量的銀行貸款。

說(shuō)回咱們中國(guó)。

其實(shí),我們不是沒有動(dòng)過引進(jìn)全租房制度的腦筋。

小巴在收集資料時(shí)發(fā)現(xiàn),早在2016年,深圳某區(qū)的發(fā)展和改革局就有人發(fā)文探討韓國(guó)全租房制度在深圳推行的可能性。

文章指出,“在深圳打拼的一些年輕人積蓄不多,無(wú)法負(fù)擔(dān)高額房?jī)r(jià)及貸款帶來(lái)的壓力,房租價(jià)格呈上升之勢(shì),資金亦無(wú)優(yōu)良投資渠道”,同時(shí),在當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)嚴(yán)格的調(diào)控政策下,“由于市場(chǎng)‘凍結(jié)’,一些開發(fā)商出售新樓盤周期變長(zhǎng),資金鎖定,容易產(chǎn)生一些金融風(fēng)險(xiǎn)”。

文章認(rèn)為,深圳市政府如能完善相關(guān)制度,既可以加快資本流通,也可以為租房群體提供更多元的租房選擇。但文章也指出,要建設(shè)適合深圳情況的全租房制度,需要政府介入構(gòu)筑相應(yīng)租賃規(guī)則、建立完善的金融法律擔(dān)保制度等。

如今,我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)仍處在修復(fù)過程中,在探討如何激活房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí),同樣有觀點(diǎn)認(rèn)為,在一線、新一線城市房?jī)r(jià)未來(lái)存在溫和上漲空間的前提下,或許可以借鑒韓國(guó)的全租房模式。

它一則能降低年輕人在大城市的居住壓力;二能刺激新房銷售,助力房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù);三能促進(jìn)資金的流轉(zhuǎn),為大城市中只有賬面財(cái)富的房屋持有者提供更大的流動(dòng)性。

當(dāng)然,要特別防范與韓國(guó)類似的危機(jī)發(fā)生,這就需要在政策的制定和執(zhí)行上下工夫,謹(jǐn)慎地進(jìn)行制度上的約束和規(guī)范,建立完善的法律保障。

反對(duì)的聲音很強(qiáng)烈。

有人一針見血地指出,引入全租房制度會(huì)鼓勵(lì)炒房客卷土再來(lái),房?jī)r(jià)漲促進(jìn)炒房,房?jī)r(jià)跌容易釀成危機(jī)。

還有人說(shuō),既然這種模式都已經(jīng)在韓國(guó)翻車了,我們還學(xué)它干啥呢。涉及到大量的利益,就肯定會(huì)有人動(dòng)歪腦筋,想辦法卷錢跑路。

比如前幾年長(zhǎng)租公寓的暴雷,也涉及到租賃的“金融化”。當(dāng)時(shí)發(fā)展出一種“租金貸”,成了長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商不斷加杠桿、野蠻擴(kuò)展的手段,企業(yè)做著租房的生意、賺著金融的錢,把風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)嫁給了房東、租客、還有金融機(jī)構(gòu)。

圖片來(lái)源:運(yùn)營(yíng)研究社

現(xiàn)在的全租房也是一樣,租客前期已經(jīng)支付了大量的押金,隨著杠桿越加越高,巨大的風(fēng)險(xiǎn)都被轉(zhuǎn)嫁到了他們頭上。所謂的“建立完善的法律保障”說(shuō)起來(lái)簡(jiǎn)單,執(zhí)行起來(lái)卻太難了,最終受傷的還是租客。

這些觀點(diǎn)的確讓我們對(duì)全租房制度更多了幾分警惕。

不過,鑒于全租房模式已在韓國(guó)存在、流行了很久,而在國(guó)內(nèi),年輕人面臨較大的居住壓力,確實(shí)有旺盛的租房需求,中央也多次提到要“解決好新市民、青年人等住房問題,探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)”,所以我們倒也不必急著地將其亂棍打死,它多少為我們提供了一種不一樣的解題思路。

音頻策劃 | 畢冉

音頻運(yùn)營(yíng) | 奔奔 | 主編 | 何夢(mèng)飛

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