美商業(yè)地產既盼降息又怕降息 分析師：不如讓子彈先飛一會兒
美商業(yè)地產既盼降息又怕降息分析師：不如讓子彈先飛一會兒
2023-04-07 17:24:48
財聯(lián)社4月7日訊（編輯 馬蘭）商業(yè)地產貸款近來被視為引發(fā)美國銀行業(yè)下一輪危機的“靴子”，但也有人認為，美國銀行業(yè)的風險可能會造成貸款業(yè)務的惡化并拖累經濟增長。
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截至目前，銀行是商業(yè)地產最大的貸款人，其在所有商業(yè)地產債務的份額高達46%。但由于銀行不會時刻將市值反應在其賬面上，因此人們并不能直觀感受到商業(yè)地產與銀行之間的確切聯(lián)系。
BofA研究公司的美國商業(yè)抵押貸款支持證券（CMBS）戰(zhàn)略主管Alan Todd表示，相比于銀行的貸款，CMBS更能對商業(yè)地產貸款的信貸風險提供實時反饋。
據統(tǒng)計，投資者持有BBB級（最低投資級）的CMBS與美國國債的平均利差正在不斷攀升，已經逼近2020年3月時達到的歷史高位水平。
困境一定會來
2020年是新冠疫情的爆發(fā)期，辦公室迎來大量空置，導致市場對商業(yè)地產的信心急劇減弱。
回到今年，辦公室空置情況并未得到明顯改善，利率上升加上硅谷銀行爆雷等一系列負面事件進一步加深了市場對商業(yè)地產的懷疑。
據投資者和分析師稱，普遍的恐懼，加上經濟基本面影響，近幾個月來的CMBS發(fā)行量已經基本枯竭。
大多數商業(yè)地產的業(yè)主仍在償還其貸款，數據公司Trepp Inc.的數據顯示，上個月商業(yè)抵押貸款證券的拖欠率僅為3.09%，不到兩年前的一半。
但需要警惕的是，自去年年中以來，最受關心的寫字樓類別的地產，其拖欠率一直在穩(wěn)定上升。華爾街也一致認為，拖欠和違約的情況將在未來繼續(xù)攀升。
Janus Henderson Investors的美國證券化產品負責人John Kerschner表示，未來幾年中，大約10%-20%的寫字樓將被抵押給貸方，CMBS的價格有進一步下跌的空間。
他提醒，市場現(xiàn)在需要保持耐心，并遠離所有交易。
降息也救不了火
商業(yè)地產價值下跌，加上近4500億美元的商業(yè)房地產債務將在明年以更高的利率進行再融資，這讓投資人對商業(yè)地產的未來十分悲觀。
這也催生出一個新的問題，如果美聯(lián)儲暫停加息，甚至開始降息，商業(yè)地產是否還能搶救一下？
對美國銀行來說，這個問題的答案是否定的。
據美銀分析師Ebrahim Poonawala周四的一份報告，雖然較低的利率會減輕商業(yè)貸款借款人的負擔，但并不能消除商業(yè)地產面臨的周期性挑戰(zhàn)，尤其是在美國經濟可能硬著陸的情況下。
近來美國就業(yè)市場的疲軟信號，似乎也在加深美國經濟硬著陸的揣測。而商業(yè)地產又與勞動力數據密切相關，在就業(yè)下行的情況下，商業(yè)地產的空置率或許會攀升得更為迅速。
按照Todd的分析，如果美聯(lián)儲降息并未伴隨著經濟的惡化，或許商業(yè)地產還能乘著東風再起。但現(xiàn)實是，美聯(lián)儲的降息實際上代表著經濟問題可能更加嚴重，在此情況下，降息不僅不會幫助到商業(yè)地產，甚至可能加速該行業(yè)的違約浪潮。
最后，Todd得出和Kerschner相同的結論：在市場情緒改善和基本面好轉之前，很多貸方可能會選擇“躺平”，直到清算收益高于現(xiàn)在出售房產的收益時再做決定。
（財聯(lián)社 馬蘭）
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