97久久精品久久88_国产综合精品久久亚洲_国产精品无码A∨精品_丰满人妻精品一区二区

樓市驚現(xiàn)險棋!“鯨吞”市場房源 警惕房價暴漲!
2023-02-28 14:21:01    騰訊網

只要市場不起來,樓市刺激政策就不會停止。

全國各地樓市刺激政策,正在不斷試探底線,已經到了最危險的邊緣。

2月25日,央行和銀保監(jiān)會起草了《關于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見(征求意見稿)》,并向社會公開征求意見。


【資料圖】

如果事情進展順利,按照一般流程,征求意見的反饋截止時間,通常為一個月;征求意見結束后,相關部門送審稿的審查,有的要審查三次,有的審查一次即可,差不多三個月內就可以公布了。

也就是說,最快的情況下,這項政策差不多年內就可以公布實施。

這個政策非常猛,稍不注意就可能會事與愿違,釀成大錯。

一、允許企業(yè)下場搶房 警惕企業(yè)與民爭利!

政策規(guī)定:租賃住房團體購房貸款的期限最長不超過30年,貸款額度原則上不超過物業(yè)評估價值的80%。

什么意思?企業(yè)可以買房,首付20%,貸款期限長達30年的貸款。

這個政策,出發(fā)點是好的。租賃企業(yè)把市場上閑置二手房購買過來,統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一管理、建立品牌和信用,吸引大批外來人員租賃。

一方面既解決了普通人的居住需求,又解決了市場上房屋庫存問題。

但是,如果考慮到現(xiàn)實,就會發(fā)現(xiàn)這是一招險棋!

現(xiàn)在的現(xiàn)實情況是什么?我國房價過高,顯得房租回報率過低,房屋租賃業(yè)務根本不賺錢。

看幾個數(shù)據:

1、按照諸葛找房數(shù)據顯示,2021年50城平均售租比為51.3年。

也就是說,中國居民想要通過租金,收回買房成本需要51.3年。

其中,前10名分別為廈門81年、東莞71年、三亞67年、南通64年、泉州與廣州及青島并列62年、衢州與蘇州、麗水、嘉興、上海、珠海并列60年、德州59年、合肥與廊坊、常州、寧波、無錫、日照并列58年。

售租比(房屋租賃回報周期)最短的前10名,涉及66座城市,前10名分別為和田15年、克拉瑪依市17年、白色與阿克蘇、鶴崗并列18年、七臺河與阿勒泰并列19年、六盤水與佳木斯、湘西、吐魯番并列20年。

房貸的最長年限才30年,30年后房屋的使用壽命差不多也到頭了。

現(xiàn)在買一套房搞租賃,動輒50年,80年收回成本,咋可能有人搞這個業(yè)務嘛。

2、根據諸葛研究院數(shù)據,2022上半年我國重點50城的租金回報率為1.95%。

其中,銀川租金回報率為4%,是全國唯一高于3.5%的城市;接下來是廣西桂林和烏魯木齊,其租金回報率分別為3.22%和3.5%。

租金回報率最低的城市為東莞和廈門,租金回報率僅為1.29%,寧波、三亞租金回報率也不足1.5%。

在國際上,租金回報率3%-5%為合理水平,而中國大陸的租金收益率遠低于美洲、歐洲和非洲,相差好幾倍。

租金回報率在5%以上的城市,才具有購買房屋做租賃業(yè)務的價值。租金回報率在3%以下的城市,由于房價水平過高,不適合做租賃業(yè)務。

另外,我們也需要注意一點:國內外融資成本差異。

剔除這兩年的異常情況,從過去幾十年的數(shù)據看,歐美國家的利率都遠高于國內的利率,通常高2個百分點以上。這也意味著,歐美國家的融資成本很低。

由于融資成本較低,所以他們投資房地產,要求的回報率也很低,即3%-5%,就能達到投資目的。

考慮到融資成本差異,國內投資房地產發(fā)展租賃業(yè)務,所需要的投資回報率也會相應高2個百分點。

投資回報率只有達到5%-7%,在中國搞房地產租賃業(yè)務才能賺錢,才有利可圖。

因此,結論就很清晰:當下中國所有城市,都不適合搞買房租賃的業(yè)務,搞這個業(yè)務一定是虧錢的,不可持續(xù)。

所以,根據當前房地產現(xiàn)狀,即便金融支持企業(yè)最長30年貸款,鼓勵它們去市場上買房,搞住房租賃業(yè)務,結果也只有一個:沒有企業(yè)愿意搞這個業(yè)務。

如果真有企業(yè)去買房,搞住房租賃業(yè)務,那么它一定是預期房子漲價,希望賺買賣價差。

這個時候,就非常危險了!

如果房子本來就有上漲的預期,又突然允許企業(yè)買房,并且還能夠提供長達30年的貸款支持,就會瞬間釋放出龐大的市場需求。

更嚴重的是,在房價上漲趨勢中,這些企業(yè)憑借強大的資金優(yōu)勢、人脈優(yōu)勢、資源優(yōu)勢,跟普通居民搶購房子,把散戶驅逐出市場。

在美國,像Cerberus、Invitation Homes和American Homes 4 Rent等這樣的房地產投資公司,經常跟個人購房者搶房子,讓個人購房者失去了很多機會。

在國內,類似的情況也發(fā)生過。

主要有兩種情況:1、企業(yè)看見房價大漲,想要通過投資房地產來賺錢;2、為了破除限購政策,個人用企業(yè)的名義買房。

2017年、2018年,以企業(yè)名義購買房屋的情況非常多,逼得西安、長沙、杭州、上海、深圳、江陰、南京、??诘壬俪鞘兄苯右?guī)定:禁止企業(yè)購房。

現(xiàn)在,不僅不禁止企業(yè)買房了,而且還提供長達30年的貸款,鼓勵企業(yè)買房。

普通家庭買房,一套一套的買;企業(yè)買房,可能是100套100套的買。

一旦房價上漲預期形成,企業(yè)大規(guī)模進入樓市,房價很可能會在短期內暴漲!

因此,表面看,金融支持企業(yè),鼓勵企業(yè)購房搞住房租賃業(yè)務,是一件好事。

考慮到實際情況,要么由于買房搞租賃這個業(yè)務不賺錢,沒有企業(yè)去理會;要么趁房價上漲,企業(yè)跟個人搶房,造成房價短期內急劇暴漲!

二、租賃業(yè)務不賺錢,通過金融業(yè)務賺錢?

政策規(guī)定:住房租賃企業(yè)依法合規(guī)改造工業(yè)廠房、商業(yè)辦公用房、城中村等形成的非自有產權租賃住房,經營性貸款的期限最長不超過5年,貸款額度原則上不超過貸款期限內應收租金總額的70%。

什么意思?企業(yè)可以用30%的資金,加上70%的銀行信貸杠桿,就可以搞租賃業(yè)務了。

還是同樣的問題,當下租金回報率過低,搞租賃業(yè)務根本賺不到錢。

租賃企業(yè)首先得從市場上收房子,給房主支付一筆租金,這個成本大概占7成。租賃企業(yè)拿到房子后,還要進行裝修、維護,這筆資金占一成。最后人工、營銷、稅費支出占兩成。

租賃企業(yè)怎么才能盈利呢?

根據中信證券測算,如果適用6%增值稅率,租賃企業(yè)把轉租租金加到20%,凈利潤率約為-10.3%;如果轉租租金增幅擴大至40%時,凈利潤也僅為3.4%。

市場上一套5000元/月的房子,6000元/月租出去,租賃企業(yè)虧10%;7000元/月租出去,租賃企業(yè)才能獲得3.4%的利潤率。

能大幅提高租金嗎?根據居民的收入判斷,很難。

根據諸葛找房的一份報告,50座城市的租金收入比大致分為三檔:

最高的是北京、深圳、三亞、上海,都超過了90%。

也就是說,如果在這些城市收入剛好只達到平均水平,并且想要租一套房子,那么就不要吃喝了。想要吃喝,只能住群租房。

第二檔是50%到90%之間,分別為杭州、廣州、大連、重慶、哈爾濱、成都、西安、南寧等17個城市。

剩下的都是50%以下,屬于租房痛苦指數(shù)相對較低的區(qū)域,主要是鄭州、長沙、廈門、蘇州、武漢等城市。

在美國什么情況?

在1999年和2000年,美國中等收入家庭的房租占其收入的22.5%,2019年底平均比例約為27%,2022年底美國終于達到了30%的里程碑。

總之一句話,現(xiàn)在的房租負擔已經非常嚴重了,如果租賃企業(yè)繼續(xù)施壓提高房租非常困難。

既然無法靠租金賺錢,那租賃企業(yè)靠什么賺錢?最大可能就是,金融業(yè)務。

但是,需要警惕的是,上一次長租公寓大面積倒閉,原因是什么?就是把金融業(yè)務搞砸了,搞成龐氏騙局了。

三、爆雷時間推遲20年 銀行愿意嗎?

政策:住房租賃企業(yè)經營自有產權長期租賃住房的,住房租賃經營性貸款的期限最長不超過20年,貸款額度原則上不超過物業(yè)評估價值的80%,可用于置換物業(yè)前期開發(fā)建設貸款。

簡單來說,開發(fā)商建那么多房子,不是賣不出去嘛,你可以搞租賃業(yè)務啊。

搞這個業(yè)務之后,你就可以獲得長達20年的貸款,而且這個規(guī)定也允許你拿經營性貸款,去置換前期的開發(fā)貸款,可以置換80%。

比如,一家房企開發(fā)貸款明年到期,規(guī)模10個億,但是現(xiàn)在房子賣不出去,沒錢還本息,怎么辦?

把建好的房子拿來搞租賃業(yè)務,銀行會給你一筆經營貸,比如8億,房企可以拿這8個億償還貸款。

這樣一來,房企20年期的貸款增加了8個億,但是明年到期的債務規(guī)模就從10億降低至了2億,債務壓力大大減輕。

本質上是什么?房企用長債置換短債,把“爆雷”的時間往后推了20年。

問題是什么呢?租金回報率根本覆蓋不住貸款利息,把爆雷時間推遲20年,房企把包袱甩掉了,銀行愿意嗎?

關鍵詞: