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去年下半年以來，提前還貸難頻頻登上熱搜，受到廣泛關(guān)注。很多人搶不到預(yù)約額度，即使預(yù)約成功也要等好幾個(gè)月才能還款。在近期監(jiān)管部門的介入下，預(yù)約難的問題已經(jīng)明顯緩解，但等待時(shí)間似乎并沒有明顯縮短，少則一個(gè)月，多則半年以上。對(duì)此，不少房貸客戶產(chǎn)生了疑問：“多等一天就要多交一天利息。這明明是銀行拖延造成的，為什么不能把等待期的利息減免了呢？”對(duì)此疑問，有法律界人士表示支持，提前還款的相關(guān)利息和費(fèi)用應(yīng)該按照合同約定執(zhí)行，但如果合同中沒有明確約定，就要實(shí)施有利于消費(fèi)者的方案，畢竟國內(nèi)的房貸合同都是銀行提供的格式合同。

(資料圖片僅供參考)

北京青年報(bào)記者粗略測(cè)算，2017年以來在房貸利率“高位站崗”的客戶，如果選擇減少月供、期限不變的方式，提前還款10萬元，月供大約能減少600元。這意味著，客戶每多等1個(gè)月就要多支出600元，等3個(gè)月，就要多出1800元 。

案例一：10萬元本金等兩個(gè)月 多給銀行1200元

最近，安徽張女士好不容易在銀行APP上預(yù)約成功，但還款的日期已經(jīng)是兩個(gè)月之后，對(duì)這個(gè)結(jié)果張女士很郁悶，“這兩個(gè)月的利息也不少錢呢?！?/p>

張女士家2020年2月辦的房貸，本金97萬，利率5.73%，貸款期限30年，每月還款額是5638.38元。去年4月，家里存了一筆10萬元的閑錢，她去銀行辦理了提前還款，前后不超過一個(gè)月。當(dāng)時(shí)她選擇月供減少，期限不變的方式，提前還款后每月月供減少為5038.69元，每月利息少支出600元。如果選擇月供不變，減少期限的方式，能節(jié)省的總利息會(huì)更多，但張女士想減少家庭的月供負(fù)擔(dān) ，就選擇了期限不變的方式。

今年春節(jié)后，張女士想再提前還一次，發(fā)現(xiàn)形勢(shì)已經(jīng)大不一樣。前一陣根本就搶不到提前還款額度，預(yù)約都約不上。這周好不容易額度放開，預(yù)約成功了 ，可還款日期卻排到了4月份。這意味著張女士最近這兩個(gè)月還是要正常還款。根據(jù)去年提前還款的情況，張女士會(huì)因?yàn)榈却倪@兩個(gè)月多給銀行1200元。

案例二：提前還款45萬? 多等一個(gè)月多出2700元? ?

顯然，提前還款金額更大，等待時(shí)間越長，等待期損失的利息將更多。

湖北的黃先生2021年年底在武漢買了一套三居室后，當(dāng)時(shí)以“等額本息”的方式貸款136萬元，房貸利率為5.78%，正處于高位，每月需要還款7963元。今年年初，黃先生全家湊了45萬元，準(zhǔn)備提前還房貸。1月5日，他到銀行網(wǎng)點(diǎn)預(yù)約了2月6日還款。然而，2月3日，銀行突然告訴他，關(guān)閉線下還款窗口，等待線上審批，時(shí)間不確定。氣憤不已的黃先生已向相關(guān)主管部門和銀行消保處進(jìn)行了投訴。目前，還在等待銀行方面的反饋。

北京青年報(bào)記者通過專業(yè)計(jì)算器計(jì)算發(fā)現(xiàn)，如果黃先生2月份就提前還款45萬，選擇減少月供、還款年期不變的方式，還款后的月供將降為5285元，每月能少還2678元。如果拖到5月份才能提前還款，此后月供會(huì)變?yōu)?276元，減少了2687元，與2月份還款后的效果相差無幾。但是，在等待的這三個(gè)月，黃先生還是得按原來7963的水平付月供。顯然銀行拖得越久，黃先生的損失就越大。

按照合同約定，還款期數(shù)滿12個(gè)月，提前還款至少3萬元，并提前30天預(yù)約，經(jīng)銀行審批后可以還款。黃先生認(rèn)為自己已滿足這些條件。本來45萬元早還一天就能省一天的利息，現(xiàn)在等下去不知到時(shí)要多給銀行交多少利息。

“高位站崗”的存量房貸? ? 提前還貸10萬元月供減少570-640元

北京青年報(bào)記者了解到，最近急于提前還貸的存量房貸客戶多是站上了前幾年的房貸利率高位。盡管LPR近兩年有所下調(diào)，但他們現(xiàn)在的利率仍比新房貸利率高出1-2個(gè)百分點(diǎn)，比銀行存款或理財(cái)?shù)氖找娓歉叱鲆淮蠼亍?/p>

光大證券首席金融業(yè)分析師王一峰曾指出，2017年后，為遏制房價(jià)快速上漲，按揭貸款利率開始系統(tǒng)性走高。2017-2018年，新發(fā)生按揭貸款利率由基準(zhǔn)利率打折低位大幅上行123個(gè)基點(diǎn)至5.55%，2019-2021年在5.3%-5.6%區(qū)間內(nèi)高位運(yùn)行。通過對(duì)2009年以來發(fā)放的按揭貸款進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，存量按揭貸款絕大多數(shù)為2014年以后發(fā)放，其中2017-2021年的利率高位時(shí)期，測(cè)算存量余額為28.5萬億，占比達(dá)73%左右。

北京青年報(bào)記者根據(jù)不同起始時(shí)間和不同檔次利率計(jì)算了提前還貸10萬元前后的月供變化。發(fā)現(xiàn)利率在5%-6%之間的存量房貸客戶，如果選擇還款期限不變，每提前還款10萬元，月供大概會(huì)下降600元左右，具體來說是570-640元。

以30年期限的200萬元貸款為例，如果首次還款時(shí)間是2017年1月，貸款利率為5%，今年2月提前還款10萬元，還款后月供將從10736.43元至10137.37元，每月少支出599.06元；若首次還款時(shí)間為2019年1月，月供會(huì)從10736.43月降為10161.28元，降了575.15元。

還是30年期限的200萬元貸款，首次還款時(shí)間是2019年1月，如果貸款利率變?yōu)?.5%，今年2月提前還本金10萬元，從3月份起，月供就會(huì)從11355.78元降至10750.88元，每月少還604.9元。如果拖到5月份再還，月供將從11355.78元降為10748.2元，只比2月還款之后的月供少了2.68元。但是，3月份、4月份和5月份這三個(gè)月客戶還需按原來的月供還款，到6月份才會(huì)降下來。在等待的這三個(gè)月，客戶多支出了大約1800元。

當(dāng)然，貸款利率越高，還款金額越大，提前還款后節(jié)省的利息支出就會(huì)越多。如果貸款利率為6%，2月份提前還款10萬元，月供會(huì)從11991.01元降為11355.63元，減少635.38元；利率5.5%，提前還款20萬元，月供則會(huì)降為10145.98元，每月少還1209.8元。

消費(fèi)者：銀行拖延還款就是為賺利息? ?

“拖著不批或者晚批，銀行就可以賺取更多利息。堂堂銀行，為何要與客戶爭這幾兩碎銀子？”讀者任先生在經(jīng)歷了提前還貸的種種波折后感到很無奈。任先生表示，提前還貸本是合同約定允許的，如果有違約金，客戶也都會(huì)按合同約定支付。但現(xiàn)在大批銀行以工作量大為由，拖延幾個(gè)月才能辦理，中間的損失不應(yīng)該由客戶承擔(dān)，畢竟這么長的等待期不是客戶的過錯(cuò)造成的，更何況很多客戶還要交違約金。任先生希望銀行和監(jiān)管部門能公平解決這一實(shí)際問題。

據(jù)了解，大部分銀行的住房按揭貸款合同中都有提前還貸條款，一般會(huì)要求提前一個(gè)月或15天申請(qǐng)，有的還會(huì)寫明銀行審批通過后才能提前還款。合同中還都會(huì)明確違約金的收取方式，有的銀行將利息作為違約金，如：1年內(nèi)提前還款的，銀行收取三個(gè)月的利息作為違約金；1-2年內(nèi)提前還款的，銀行收取二個(gè)月利息作為違約金等等。有的銀行按照提前還款金額的百分比計(jì)算違約金，如：1年內(nèi)提前還款的，銀行將收取提前還款金額的3％人民幣作為違約金；1-2年內(nèi)提前還款的，銀行收取提前還款金額的2％人民幣作為違約金等等。

但是，房貸合同里并沒有對(duì)銀行審批通過后，客戶需要等待還款的這段時(shí)間有任何約定。而客戶只要一天沒還款，就要向銀行交一天利息卻是不爭的事實(shí)。

“這種情況下，銀行當(dāng)然能多拖一天就多拖一天。”任先生認(rèn)為，如果減免等待期的利息，銀行就失去了拖延的理由，肯定會(huì)想方設(shè)法讓大家早還款。

有銀行人士表示，預(yù)約成功后，客戶的資金可以根據(jù)約定的還款時(shí)間合理安排，獲取其他渠道的理財(cái)收益。對(duì)此看法，任先生表示，現(xiàn)在三個(gè)月之內(nèi)的銀行存款利率連2%都不到，貨幣基金也就2%出頭，銀行理財(cái)、股票和基金都不保本，而提前還貸的人房貸利率不少都在5%以上，再怎么精打細(xì)算 ，理財(cái)收益比貸款利息還是少多了，客戶的損失是實(shí)實(shí)在在的。

律師：銀行應(yīng)減免等待還款期間的利息

時(shí)代九和律師事務(wù)所許桂林律師認(rèn)為，有關(guān)提前還貸的問題，需要看借款人和銀行之間借款合同約定，要按照合同的約定執(zhí)行。我國的住房按揭貸款合同通常都是銀行方面提供的格式條款。根據(jù)《民法典》，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對(duì)方注意免除或者減輕其責(zé)任等與對(duì)方有重大利害關(guān)系的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說明。對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。

“目前來看，銀行房貸合同要求大家提前三十天申請(qǐng)還款，也有違約金的要求，但沒有對(duì)等待還款的這段時(shí)間進(jìn)行約定。有些客戶會(huì)理解為只要提前三十天申請(qǐng)成功就可以很快完成全部還款手續(xù)。但目前大批存量客戶都要等待兩三個(gè)月、甚至大半年的時(shí)間才能還款，有些客戶連預(yù)約申請(qǐng)都要等很久。在這種情況下，銀行作為格式合同的提供方，應(yīng)該采取有利于消費(fèi)者的舉措，減少消費(fèi)者的實(shí)際損失。我認(rèn)為，等待還款期間的利息應(yīng)該減免。”許桂林稱。

專家：銀行應(yīng)取消等待期? 避免提前還貸成為趨勢(shì)

不論是呼吁銀行減免等待期利息，還是向各級(jí)主管部門投訴，歸根結(jié)底，消費(fèi)者的最終目的都是要盡快還款，切實(shí)減輕自己的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

“銀行阻止提前還貸，延長提前還貸這件事本身就不合理，所以減免利息不如取消等待期?！闭憬髮W(xué)國際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟(jì)與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任盤和林認(rèn)為，提前還貸難已在社會(huì)層面造成不良影響。從社會(huì)現(xiàn)象看，越是有人排隊(duì)的地方，人們?cè)较矚g跟風(fēng)排隊(duì)。對(duì)于銀行來說，提前還貸的確影響業(yè)績，但如果可以清除等待現(xiàn)象，就可以避免排隊(duì)過程中提前還貸的想法進(jìn)一步蔓延?！皳Q句話說，銀行應(yīng)該努力避免提前還貸成為一種趨勢(shì)。”

文/北京青年報(bào)記者 程婕

編輯/田野

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