一場(chǎng)樓市變革，即將發(fā)生！
一場(chǎng)樓市變革，即將發(fā)生！
2023-02-15 08:09:48
?作者：老船長(zhǎng)
(資料圖)
1
眼下的樓市，正在等待小陽春的到來。
央媒《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》已經(jīng)在操心未來的事情了。
“大力推動(dòng)商品房現(xiàn)房銷售”這樣的呼聲，很少出現(xiàn)在官媒的口徑中。
甚至在官方口中，現(xiàn)房銷售也已經(jīng)提上日程。
1月份召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，就表明了立場(chǎng)：
有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。
這幾乎是現(xiàn)房銷售，第一次出現(xiàn)在如此高規(guī)格的會(huì)議上。
時(shí)代確實(shí)不同了。
許多地方，也已經(jīng)發(fā)出了信號(hào)。
比如山東，同樣是在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)會(huì)議上提出，逐步提高預(yù)售門檻，鼓勵(lì)有條件的地方先行先試，開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。
比如河南，2023年將逐步提高預(yù)售門檻，以鄭州、開封為試點(diǎn)，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。
比如安徽，也提出因地制宜開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。
四川省政府在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)的政策措施中，也提到了“支持有條件的城市開展商品房現(xiàn)售試點(diǎn)，積極推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式過渡”。
一場(chǎng)著眼于未來的樓市變革，正在頻繁發(fā)出信號(hào)。
現(xiàn)房銷售，向來是個(gè)爭(zhēng)議性的話題，但卻是民心之所向。
早在2020年，海南宣布對(duì)新出讓土地建設(shè)的商品住房實(shí)行現(xiàn)房銷售制度，成為國內(nèi)首個(gè)全面實(shí)施現(xiàn)房銷售的省份。
南京、杭州、蘇州、成都、深圳、中山等城市也嘗試過現(xiàn)房銷售，但杭州、南京在推行一段時(shí)間后，就已經(jīng)暫停了。
既然是改革，就必然存在阻力，也不會(huì)是一蹴而就。
而那個(gè)最大的阻力，就是：
預(yù)售制所掌控的局面，以及房企要賭上自己的命運(yùn)。
2
預(yù)售制和現(xiàn)房銷售制，是目前全世界通用的兩種銷售方式。
只不過在執(zhí)行的層面，稍有不同。
比如在澳洲墨爾本，可以先交首付10%，在交房前3個(gè)月可以申請(qǐng)貸款，而不是交首付的同時(shí)貸款。
比如曼谷，首付15%，但交房前需付清全款。
比如在吉隆坡某些項(xiàng)目，可以根據(jù)工程進(jìn)度付款，交房前付清全款。
比如在新加坡，購房者支付完首付后就可以向銀行申請(qǐng)貸款，銀行會(huì)根據(jù)合約要求在房屋建造期間按照工程進(jìn)度分批撥付房款。
顯然，國內(nèi)的預(yù)售制和國外有著很大區(qū)別。
商品房預(yù)售制，最早起源于香港，1956年時(shí)就存在了。
商品房改革前，中國決定照搬香港房地產(chǎn)模式，預(yù)售制也拿了過來，并在1994年正式實(shí)施。
開發(fā)商拿到土地使用權(quán)、預(yù)售證、規(guī)劃許可證等資質(zhì)，才能預(yù)售房屋。買房人預(yù)付購房款，包括首付和按揭貸款，一次性全部轉(zhuǎn)入開發(fā)商名下的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。
預(yù)售制的好處在于，能確保開發(fā)商拿到足夠資金建房，提高資金使用率。
從房企開發(fā)資金數(shù)據(jù)來看，銷售回款（定金及預(yù)收款+個(gè)人按揭貸款） 占總到位資金的比重達(dá)到47.9%。
商品房預(yù)收款的重要性，由此可見。
在此驅(qū)動(dòng)下，高周轉(zhuǎn)模式橫行于江湖。
稍微加一點(diǎn)杠桿，富豪榜上就會(huì)多兩個(gè)房企老總。
但預(yù)售制的缺點(diǎn)在于，期房交付一般在1-3年左右，中間面臨虛假銷售、質(zhì)量縮水、延期交付等問題。
所以在去年?duì)€尾樓事件頻發(fā)時(shí)，預(yù)售制也是被聲討最多的時(shí)候。
這就相當(dāng)于：
經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)嫁給了購房人；按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)嫁給了銀行。
甚至，每個(gè)城市對(duì)于預(yù)售的條件規(guī)定也不統(tǒng)一。
一線城市最為嚴(yán)格，城市能級(jí)越低，對(duì)于預(yù)售的監(jiān)管越是放松。
這也是為什么，三四線城市爛尾樓更多的原因。
天下苦預(yù)售制，久矣。
3
而一旦現(xiàn)房銷售全面鋪開，很顯然會(huì)造成兩個(gè)后果。
好的一面在于，爛尾樓將很少出現(xiàn)。
每一個(gè)項(xiàng)目都必須等到現(xiàn)房才能銷售，爛尾的現(xiàn)象將再難出現(xiàn)。即便出現(xiàn)，也將是開發(fā)商自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
壞的一面在于，市場(chǎng)上80%的中小開發(fā)商，將完全出局。
中國的房地產(chǎn)行業(yè)，已經(jīng)完全演變成資金密集型產(chǎn)業(yè)。房?jī)r(jià)的組成部分，60%-70%都是土地成本和建安成本。
一旦現(xiàn)房銷售，就要求開發(fā)商在1-3年的建設(shè)周期內(nèi)，資金完全自己承擔(dān)，除了少部分頭部房企能實(shí)現(xiàn)，80%甚至90%的房企，都將面臨資金鏈斷裂的情況。
那將是一次行業(yè)大洗牌。
而另一個(gè)后果是，市場(chǎng)上的現(xiàn)房供應(yīng)量將急劇減少。
頭部房企可能還能同時(shí)顧及一兩個(gè)項(xiàng)目，但中小房企恐怕能伺候好一個(gè)項(xiàng)目就夠嗆了。新房項(xiàng)目，勢(shì)必大量縮減。
最終，房?jī)r(jià)將不可避免的上漲。
買單的，還是購房者。
這不是所有人都想見到的結(jié)果。
從時(shí)機(jī)來看，當(dāng)前也不是取消預(yù)售制度的最佳時(shí)機(jī)。
2021-2022年，可以說是中國房地產(chǎn)最難的兩年，投資、銷售全面下行，房企資金鏈緊繃，而全方位的救市，因?yàn)槊癖姷男判倪€沒恢復(fù)，目前也沒見到什么起色。
如果再疊加現(xiàn)房銷售制度，房企最倚重的資金來源也將被斬?cái)?，?chǎng)面將難以控制。
一旦預(yù)售制完全取消，改為現(xiàn)房銷售制，中國房地產(chǎn)的發(fā)展模式，將會(huì)完全重啟。
這也是為什么，中國目前的現(xiàn)房銷售規(guī)模只占到14%；這也是為什么，很多地方都在探索，但也僅僅止于探索，沒有全面鋪開。
改革之路，道阻且長(zhǎng)。
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