行業(yè)低迷巨頭林立，預(yù)虧近30億大悅城破局之道在何處？
2022年，大悅城預(yù)計(jì)歸母凈利潤(rùn)虧損27 80億元至29 80億元，這或是該公司重組后第二次由盈轉(zhuǎn)虧《投資時(shí)報(bào)》研究員呂貢疫情褪去，經(jīng)濟(jì)回暖，商場(chǎng)
2023-02-14 21:08:00
2022年，大悅城預(yù)計(jì)歸母凈利潤(rùn)虧損27.80億元至29.80億元，這或是該公司重組后第二次由盈轉(zhuǎn)虧
《投資時(shí)報(bào)》研究員 呂貢
疫情褪去，經(jīng)濟(jì)回暖，商場(chǎng)、街頭漸漸恢復(fù)了煙火氣息。在經(jīng)歷疫情之苦、甚至一度停擺后，各行各業(yè)對(duì)新一年發(fā)展都寄予希望。
(資料圖片)
從房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，多家房企發(fā)布的2022年業(yè)績(jī)預(yù)告關(guān)鍵詞仍是虧損與下滑，專注于商業(yè)地產(chǎn)的大悅城控股集團(tuán)股份有限公司（下稱大悅城，000031.SZ）也不例外。數(shù)據(jù)顯示，大悅城預(yù)計(jì)2022年歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)（下稱歸母凈利潤(rùn)）虧損27.80億元至29.80億元，而上年同期盈利1.08億元。
對(duì)于預(yù)虧原因，大悅城提到了行業(yè)低迷，疫情反復(fù)，以及為克服市場(chǎng)下行影響，公司優(yōu)化庫(kù)存、計(jì)提減值造成的影響。其中，受疫情沖擊，大悅城對(duì)合作商戶累計(jì)減免租金約10億元，刨除該影響，大悅城仍預(yù)虧超10億元。
大悅城此次預(yù)虧還引來(lái)了深交所關(guān)注，深交所發(fā)函要求其就由盈轉(zhuǎn)虧且虧損集中在第四季度、增收不增利的原因，以及預(yù)虧原因中計(jì)提資產(chǎn)減值損失進(jìn)行說(shuō)明。
隨著疫情褪去、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，疊加促消費(fèi)政策出臺(tái)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)有望回暖。而大悅城能否憑近幾年“輕重并舉”、商業(yè)項(xiàng)目下沉的持續(xù)布局扭轉(zhuǎn)掉隊(duì)局面，迎頭趕上？對(duì)此，《投資時(shí)報(bào)》研究員日前電郵溝通提綱詢問(wèn)大悅城相關(guān)部門(mén)，截至發(fā)稿尚未收到公司回復(fù)。
重組與更名
大悅城曾是1983年2月24日成立的縣屬地方國(guó)營(yíng)企業(yè)，原名為“寶安縣城建設(shè)公司”。后經(jīng)歷改組、更名，1993年10月正式在深交所掛牌交易。彼時(shí)該公司已更名為“深圳寶恒（集團(tuán)）股份有限公司”。
2004年12月，寶投公司將其持有的該公司2.78億股國(guó)家股轉(zhuǎn)讓給中糧集團(tuán)，轉(zhuǎn)讓后，中糧集團(tuán)便以59.63%股份占比，獲得該公司第一大股東席位。2006年4月，該公司更名為“中糧地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司”（下稱中糧地產(chǎn)）。
時(shí)間推移至2019年3月，該公司名稱由“中糧地產(chǎn)”再次變更為“大悅城”，沿用至今。此次更名與一起資產(chǎn)重組交易有關(guān)，交易方案為中糧地產(chǎn)通過(guò)發(fā)行股份的方式，向明毅收購(gòu)其持有的大悅城地產(chǎn)約91.34億股普通股股份（占大悅城地產(chǎn)已發(fā)行普通股股份總數(shù)的64.18%）。
與公司名稱一同發(fā)生變更的，還有大悅城的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。此前，該公司主要業(yè)務(wù)包括商品房開(kāi)發(fā)、房屋租賃和物業(yè)管理，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以住宅為主；重組后，該公司融合住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)一體化，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)涵蓋住宅、商業(yè)地產(chǎn)及部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。
《投資時(shí)報(bào)》研究員了解到，在重組期間，中糧地產(chǎn)和明毅曾簽署《盈利預(yù)測(cè)補(bǔ)償協(xié)議》。協(xié)議約定，大悅城控股股東明毅承諾在重組交易實(shí)施完畢當(dāng)年及之后兩年，該公司累計(jì)凈利潤(rùn)為18.94億元。
從業(yè)績(jī)表現(xiàn)看，大悅城實(shí)現(xiàn)上述盈利預(yù)測(cè)并非難事，重組完成當(dāng)年（2019年），該公司就已實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)23.78億元，超過(guò)盈利預(yù)測(cè)累計(jì)額。不過(guò)，在之后幾年里，大悅城業(yè)績(jī)漸顯出下行趨勢(shì)，甚至由盈轉(zhuǎn)虧。
或由盈轉(zhuǎn)虧
受疫情持續(xù)沖擊影響，大悅城業(yè)績(jī)總體陷入下行、低迷態(tài)勢(shì)，歸母凈利潤(rùn)一度由2019年的盈利23.78億元，轉(zhuǎn)為2020年的虧損3.87億元，2020年?duì)I收雖仍保持增長(zhǎng)，但同比增幅已由前一年的52.41%降至13.76%。接著，在經(jīng)歷2021年小幅扭虧后，大悅城2022年預(yù)計(jì)再度出現(xiàn)虧損，且預(yù)虧額達(dá)27.80億元至29.80億元，遠(yuǎn)超兩年前數(shù)值。
對(duì)于兩度轉(zhuǎn)虧的原因，大悅城方面均提到了行業(yè)形勢(shì)、疫情沖擊及租金減少。也就是說(shuō)，經(jīng)過(guò)兩年調(diào)整和優(yōu)化，該公司尚未找到應(yīng)對(duì)前述困難的較好策略。
具體分業(yè)務(wù)看，重組以來(lái)，商品房銷售和一級(jí)土地開(kāi)發(fā)長(zhǎng)期構(gòu)成大悅城主要收入來(lái)源。在上述年份期間，該業(yè)務(wù)表現(xiàn)難言優(yōu)異，毛利率連降三年，且2019年至2021年降幅分別為4.98個(gè)百分點(diǎn)、10.15個(gè)百分點(diǎn)和5.72個(gè)百分點(diǎn)。
時(shí)至2022年上半年，該業(yè)務(wù)毛利率回漲至31.63%，相較于2019年數(shù)值，仍差了6.28個(gè)百分點(diǎn)。受主業(yè)務(wù)拖累，大悅城近幾年銷售毛利率總體也呈下行趨勢(shì)，時(shí)至2022年上半年，僅有33.94%，較2019年（41.20%）縮水超7個(gè)百分點(diǎn)。
近年來(lái)，在“房住不炒”等政策影響下，疊加疫情沖擊，房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)持續(xù)低迷，就已披露的房企最新業(yè)績(jī)預(yù)告看，虧損、下滑仍是關(guān)鍵詞。不過(guò)，《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，仍有部分上市房企，業(yè)績(jī)雖有下滑但均穩(wěn)定在盈利態(tài)勢(shì)。如2022年歸母凈利潤(rùn)預(yù)降55%以上，但仍預(yù)盈利38億元至46億元的招商蛇口（001979.SZ）；又如保利發(fā)展（600048.SH），同年歸母凈利潤(rùn)預(yù)同比降33.17%，但仍盈利183.03億元（業(yè)績(jī)快報(bào)）。
另外，與大悅城同樣受減免租金影響的王府井（600859.SH），以及比大悅城晚入局商業(yè)地產(chǎn)的新城控股（601155.SH），二者2022年也均保持正向盈利，歸母凈利潤(rùn)均預(yù)計(jì)在億元以上。
大悅城2022年業(yè)績(jī)預(yù)告情況
數(shù)據(jù)來(lái)源：公司財(cái)報(bào)
下沉路不易
《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，隨著重組后業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的改變，大悅城在運(yùn)營(yíng)布局上也有所調(diào)整，近幾年其將發(fā)展目光瞄向輕資產(chǎn)，采取“輕重并舉”布局模式。同時(shí)，商業(yè)項(xiàng)目也逐步向二三線城市下沉。
重組首年年末，大悅城已持有10個(gè)大悅城購(gòu)物中心（已開(kāi)業(yè)）和1個(gè)祥云小鎮(zhèn)項(xiàng)目，分別位于北京、上海、天津、成都等8個(gè)城市，全年實(shí)現(xiàn)租金收入31.8億元。此外，該公司還通過(guò)管理輸出（輕資產(chǎn)）模式，運(yùn)營(yíng)天津和平大悅城項(xiàng)目及昆明大悅城項(xiàng)目。
發(fā)展至2022年上半年，大悅城商業(yè)在營(yíng)購(gòu)物中心已達(dá)27家，含輕資產(chǎn)和非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，累計(jì)總商業(yè)面積約300萬(wàn)平方米，其中包括16個(gè)大悅城；而在建、籌備項(xiàng)目（含輕資產(chǎn)）共計(jì)為20個(gè)，商業(yè)面積約183.5萬(wàn)平方米。
值得關(guān)注的是，大悅城布局調(diào)整與業(yè)務(wù)下沉的這幾年，正值疫情暴發(fā)階段。購(gòu)物中心對(duì)人流聚集依賴較大，受沖擊嚴(yán)重。如昆明大悅城，早已沒(méi)有了開(kāi)業(yè)之初的盛況，工作日期間顧客寥寥無(wú)幾，周末客流量也不及當(dāng)?shù)氐耐醺?、萬(wàn)達(dá)等商場(chǎng)。
近段時(shí)間來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，各大商場(chǎng)逐漸恢復(fù)了疫情前的熱鬧。不過(guò)，從德勤最新發(fā)布的《2023年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望》來(lái)看，無(wú)論是房地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)官，還是消費(fèi)者，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)新一年的發(fā)展均持審慎態(tài)度。
據(jù)德勤全球消費(fèi)者狀態(tài)跟蹤系列調(diào)研，77%的受訪消費(fèi)者對(duì)通貨膨脹感到擔(dān)憂，較2021年底68%的比例有明顯上升；僅有45%的消費(fèi)者預(yù)計(jì)其商品支出將超過(guò)服務(wù)支出，低于2021年12月的48%。
在上述行業(yè)背景下，大悅城若想從巨頭林立的下沉市場(chǎng)中分得一杯羹，或仍需較長(zhǎng)培育期。
關(guān)鍵詞： 商業(yè)地產(chǎn) 個(gè)百分點(diǎn)
