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閩系“帶頭大哥”如今也欠債。

作者 | 蒲肅

【資料圖】

來(lái)源 | 債市觀察

曾經(jīng)率先從福建走向全國(guó)的閩系房企世茂集團(tuán)，自去年美元債違約以來(lái)，就一直在試圖展期緩解壓力，但部分債務(wù)仍無(wú)法化解，其中信托融資就是難解的問(wèn)題之一。

2月6日，上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開(kāi)發(fā)股份有限公司公告稱(chēng)，控股子公司陸家嘴國(guó)際信托在與世茂集團(tuán)（00813.HK）旗下南京世榮置業(yè)有限公司的債券糾紛案中勝訴。

據(jù)法院判決計(jì)算，南京世榮置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“南京世榮”）需償付18.306億元信托融資本金，以及違約金6262.4萬(wàn)、利息558.54萬(wàn)元、保險(xiǎn)費(fèi)損失66.49萬(wàn)元、律師費(fèi)損失73.53萬(wàn)元。

以上合計(jì)，南京世榮供需償付的總額約為19億元，同時(shí)還與其他相關(guān)被告一起承擔(dān)案件受理費(fèi)約955萬(wàn)元。

此外，上海世茂建設(shè)有限公司對(duì)南京世榮的債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任，有權(quán)在其清償?shù)姆秶鷥?nèi)向被告南京世榮置業(yè)有限公司追償。

18億信托違約源于私募債融資

據(jù)了解，陸家嘴國(guó)際信托（簡(jiǎn)稱(chēng)“陸家嘴信托”）在2020年12月設(shè)立“陸家嘴信托-佳合73號(hào)集合資金信托計(jì)劃”，信托資金用于認(rèn)購(gòu)南京世榮發(fā)行的“南京世榮置業(yè)有限公司2020年私募債券1號(hào)”。

信托計(jì)劃成立后，陸家嘴信托按照約定發(fā)放了債券本金，但南京世榮卻在債券到期后無(wú)法按期足額支付債券本息。

不過(guò)，陸家嘴信托隨后轉(zhuǎn)讓了這筆債權(quán)給信托業(yè)保障基金公司，后者委托陸家嘴信托管理和處置這筆債權(quán)。

來(lái)源：企業(yè)公告

上述債券到期后，陸家嘴信托去年一口氣起訴了世茂旗下5家公司，包括南京世榮置業(yè)有限公司、南京世茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、蕪湖世茂新發(fā)展置業(yè)有限公司、南京世茂新發(fā)展置業(yè)有限公司、上海世茂建設(shè)有限公司（合稱(chēng)“被告方”）。

在依法判決南京世榮償付本金以及相應(yīng)費(fèi)用后，法院同步宣告，若南京世榮未履行相應(yīng)義務(wù)，將通過(guò)拍賣(mài)、變賣(mài)等形式處置共同被告蕪湖世茂新發(fā)展置業(yè)有限公司旗下兩處抵押項(xiàng)目，陸家嘴信托對(duì)所得款有優(yōu)先受償權(quán)。

除了陸家嘴信托，向南京世榮投資的還有華鑫國(guó)際信托有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“華鑫信托”）。

2021年2月，華鑫信托設(shè)立了“鑫盛20號(hào)南京世榮置業(yè)有限公司集合資金信托計(jì)劃”，產(chǎn)品設(shè)立規(guī)模13億元，稅前年收益率分為300萬(wàn)以下7%、300-800萬(wàn)7.1%、800萬(wàn)以上7.2% 。

企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)顯示，南京世榮共有四筆信托融資，除了上述信托產(chǎn)品外，公司還向西部信托有限公司和五礦國(guó)際信托有限公司金進(jìn)行信托融資。

此外，南京世榮還曾多次以購(gòu)房尾款為抵押，以應(yīng)收賬款的形式進(jìn)行過(guò)融資。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究總監(jiān)劉水分析認(rèn)為，隨著行業(yè)周期下行，房企信托違約的新聞時(shí)有發(fā)生，機(jī)構(gòu)投資更為審慎，導(dǎo)致整體投資規(guī)模大減，特別是下半年以來(lái)，單月融資未能突破百億，均值僅為55.3億元，是上半年月均值的50.5%，勢(shì)頭不佳。

“雖然此前推出的‘金融16條’中提到鼓勵(lì)存量信托貸款展期，同時(shí)保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定，用以緩解債務(wù)人償債壓力，但債權(quán)人在存量資金尚未收回的情況下，繼續(xù)新增投資的意愿較低?！眲⑺治鲋赋?。

世茂的“南京情結(jié)”

近年來(lái)，由于世茂整體債務(wù)壓力不斷增加，一些南京的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目也被出售股權(quán)，用以轉(zhuǎn)移債務(wù)壓力、回籠資金。

去年10月，世茂集團(tuán)就宣布，以總代價(jià)為17.5億元出售南京市棲霞區(qū)某綜合體項(xiàng)目45%股權(quán)，并轉(zhuǎn)讓銷(xiāo)售債權(quán)，買(mǎi)方為中國(guó)信達(dá)與五礦信托。

來(lái)源：企業(yè)官網(wǎng)

但在之前，世茂在南京房地產(chǎn)市場(chǎng)一度作為一線(xiàn)開(kāi)發(fā)商存在。早在2016年，世茂就以總價(jià)88億元（溢價(jià)47億，溢價(jià)率達(dá)114.6%）擊敗龍湖、旭輝、富力等房企，一舉成為南京總價(jià)“地王”。但由于資金壓力較大，世茂隨后便轉(zhuǎn)讓了43%的項(xiàng)目權(quán)益。

而本次出現(xiàn)信托違約的南京世榮，旗下項(xiàng)目為南京·世茂璀璨江山，所處位置也曾是當(dāng)年土拍市場(chǎng)上的“熱點(diǎn)地塊”。

2017年，經(jīng)過(guò)301輪競(jìng)拍，世茂以49.8億元最高限價(jià)、配建3萬(wàn)平米保障房的代價(jià)拿下南京2017G24地塊，也就是現(xiàn)在的南京·世茂璀璨江山，當(dāng)時(shí)樓面價(jià)1.98萬(wàn)元/平方米。

據(jù)華鑫信托產(chǎn)品信息顯示，世茂璀璨江山為世茂在南京首個(gè)現(xiàn)房精裝交付產(chǎn)品，位于南京市浦口區(qū)核心區(qū)域五橋板塊，當(dāng)年預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入約83.77億元，同時(shí)保證人上海世茂建設(shè)有限公司整體銷(xiāo)售收入也是還款來(lái)源之一，“還款來(lái)源充足”。

上述信息還顯示，世茂預(yù)計(jì)該項(xiàng)目總投資77.34億元，自有資金已投入43億。從本次違約事件來(lái)看，世茂璀璨江山的還款來(lái)源似乎不是很“充足”。

華鑫信托在產(chǎn)品信息表示，世茂將以江蘇昆山世茂蝶湖灣項(xiàng)目465套商業(yè)、4套住宅為4億元融資抵押；上海世茂房地產(chǎn)有限公司以浦城小區(qū)17套住宅、世茂濱江花園700個(gè)車(chē)位為1.84億元融資抵押。

世茂多筆債務(wù)展期，銷(xiāo)售解困仍是難題

作為南京世榮的集團(tuán)公司，世茂集團(tuán)目前正在和多方債權(quán)人協(xié)商展期，緩解償債壓力。

目前，世茂集團(tuán)旗下發(fā)債主體上海世茂建設(shè)有限公司目前存續(xù)債券8只，債券總額約131.17億元。

由于資金壓力較大，世茂建設(shè)已經(jīng)將多筆債券進(jìn)行展期處置，如“20世茂06”、“19世茂04”利息展期一年，推遲到2023年8月27日和11月13日支付；“15世茂02 ”和“19世茂01”本金兌付統(tǒng)一展期2年至2024年，展期期間利息隨本金同時(shí)兌付。這四筆債券本金合計(jì)52.34億元。

2021年，世茂建設(shè)歸母凈利潤(rùn)虧損75.81億元，為近五年來(lái)首次虧損。

來(lái)源：企業(yè)預(yù)警通

此外，去年1月，世茂集團(tuán)還將兩筆ABS債券（“平裕5優(yōu)”和“鑫荃1優(yōu)”）展期一年兌付，合計(jì)11.65億元。

而世茂的A股上市公司世茂股份（600823.SH）則在去年曝出美元債違約后，積極推進(jìn)境內(nèi)外債務(wù)重組，其中5筆公司已經(jīng)獲得債權(quán)人同意，整體展期四年至2026年12月。

債務(wù)壓力來(lái)自于銷(xiāo)售困境，2022年全年，世茂兩家上市公司總計(jì)銷(xiāo)售額還不到1000億元。其中世茂集團(tuán)銷(xiāo)售額865.2億元，2021年為2691.1億元，同比下降67.85%；而世茂股份全年銷(xiāo)售額約92億元，同比下降 68%，完成年度簽約目標(biāo)的70%。

目前，世茂集團(tuán)尚未出具2022年季度財(cái)報(bào)，而世茂股份第三季度財(cái)報(bào)則顯示，世茂股份持有貨幣資金45.27億元，較上期期末減少49.08%，而短期借款及一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債已達(dá)到200.1億元。

你覺(jué)得世茂能完成債務(wù)重組、緩解債務(wù)壓力嗎？歡迎評(píng)論區(qū)留言討論。

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