97久久精品久久88_国产综合精品久久亚洲_国产精品无码A∨精品_丰满人妻精品一区二区

保利發(fā)展看好行業(yè)未來(lái)，卻在股價(jià)徘徊在每股凈資產(chǎn)附近的時(shí)候發(fā)行新股，這不能不讓人有些糾結(jié)。如果公司對(duì)前景的樂(lè)觀(guān)判斷成立，公司股票的內(nèi)在價(jià)值應(yīng)該遠(yuǎn)高于每股凈資產(chǎn)以及定向增發(fā)的價(jià)格。

(資料圖片僅供參考)

本刊特約研究員 孫旭東/文

保利發(fā)展（600048.SH）近日公布了非公開(kāi)發(fā)行股票的預(yù)案，如果發(fā)行成功，對(duì)企業(yè)發(fā)展肯定有利。然而，考慮到發(fā)行價(jià)格問(wèn)題，這一預(yù)案對(duì)股東來(lái)說(shuō)難說(shuō)好壞。

增發(fā)價(jià)格或偏低

保利發(fā)展于2002年12月30日公布了非公開(kāi)發(fā)行股票預(yù)案，擬募集不超過(guò)125億元資金用于開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目和補(bǔ)充流動(dòng)資金。對(duì)此次發(fā)行股票的目的，保利發(fā)展在發(fā)行預(yù)案中說(shuō)得很清楚：響應(yīng)“保交樓、保民生”號(hào)召，積極踐行央企社會(huì)責(zé)任；優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)公司實(shí)力。

在當(dāng)前背景下，增發(fā)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)確實(shí)有著巨大的吸引力。有報(bào)道稱(chēng)，（涉房股權(quán)融資）“放開(kāi)”短短一個(gè)月時(shí)間，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)A股已有至少25家房企拋出了再融資預(yù)案或者正醞釀方案。

增發(fā)對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展有利，這一點(diǎn)毋庸置疑。然而，增發(fā)是否對(duì)（現(xiàn)有）股東有利，就是另外一個(gè)問(wèn)題了。作為一個(gè)投資者，我對(duì)這個(gè)問(wèn)題極為關(guān)注，而問(wèn)題的關(guān)鍵在于增發(fā)的價(jià)格。

對(duì)保利發(fā)展的增發(fā)價(jià)格，上述報(bào)道用了這樣的語(yǔ)句來(lái)描述——與地產(chǎn)股普遍破凈但無(wú)奈稀釋股權(quán)融資不同，這家央企巨頭還是保持了難得的“倔強(qiáng)”：定增發(fā)行價(jià)不低于每股凈資產(chǎn)。

在我看來(lái)，發(fā)行價(jià)格不低于每股凈資產(chǎn)是一個(gè)很正常的要求，而媒體卻用“倔強(qiáng)”來(lái)形容，這令我感到驚訝。于是，我整理了幾家擬非公開(kāi)發(fā)行的上市公司的相關(guān)情況。

在這幾家公司里，福星股份（000926.SZ）的市凈率只有0.36，很顯然沒(méi)有要求發(fā)行價(jià)不低于凈資產(chǎn)的資格。陸家嘴（600663.SH）和招商蛇口（001979.SZ）的市凈率較高，雖然沒(méi)有明確要求發(fā)行價(jià)不低于凈資產(chǎn)，但想來(lái)問(wèn)題不大。保利發(fā)展的市凈率只有1.04，如果考慮到非公開(kāi)發(fā)行實(shí)施時(shí)2022年年報(bào)或已披露，每股凈資產(chǎn)以2002年末數(shù)據(jù)計(jì)算，要求發(fā)行價(jià)不低于凈資產(chǎn)或許真的有些勉強(qiáng)。

雖然如此，我仍然欣賞保利發(fā)展這種“倔強(qiáng)”。2022年，以銷(xiāo)售額計(jì)，保利發(fā)展躍居中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)第二，以“央企龍頭”自居的這家公司怎么可能以低于每股凈資產(chǎn)的價(jià)格定向增發(fā)？！與其說(shuō)它“倔強(qiáng)”，不如說(shuō)它“驕傲”。

更進(jìn)一步，如果我是保利發(fā)展的股東，我會(huì)懷疑當(dāng)前環(huán)境下，定向增發(fā)的價(jià)格可能會(huì)偏低，從而使得股東利益受損。

細(xì)讀年報(bào)，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)保利發(fā)展和萬(wàn)科（000002.SZ）對(duì)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的看法不盡相同，前者更加樂(lè)觀(guān)一些。

萬(wàn)科稱(chēng)，“當(dāng)前，行業(yè)正面臨重大挑戰(zhàn)，但這并不改變我們一直以來(lái)對(duì)長(zhǎng)期趨勢(shì)的看法。高速工業(yè)化、高速城鎮(zhèn)化這兩個(gè)市場(chǎng)重要推動(dòng)力行近尾聲，也并不意味著住宅需求的消失。區(qū)域集約發(fā)展取代普遍性農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，新增住房需求逐步向改善、更新需求過(guò)渡。以我國(guó)龐大的人口基數(shù)，未來(lái)住宅開(kāi)發(fā)依然是重要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之一，也仍將是萬(wàn)科最主要的業(yè)務(wù)?！?/p>

保利發(fā)展則表示，“長(zhǎng)期來(lái)看，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)仍在持續(xù)推進(jìn)，‘中心城市+城市群’對(duì)于經(jīng)濟(jì)要素與人口的虹吸效應(yīng)愈發(fā)明顯，城市居民對(duì)居住面積及住房品質(zhì)提升的需求不斷增強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景依然可觀(guān)。”

表現(xiàn)在具體的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，2019年保利發(fā)展新開(kāi)工面積就超過(guò)了萬(wàn)科，為2022年銷(xiāo)售額超過(guò)萬(wàn)科奠定了基礎(chǔ)。

保利發(fā)展看好未來(lái)的另一個(gè)表現(xiàn)是降低現(xiàn)金分紅的力度。2019年至2021年度，公司派息率（現(xiàn)金分紅/歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)）分別為35.00%、30.19%和25.35%，逐年下降。根據(jù)其未來(lái)三年（2023-2025年）的股東回報(bào)計(jì)劃，2023年派息率不低于25%，2024和2025年不低于20%，仍將繼續(xù)下降。

保利發(fā)展如此看好未來(lái)，卻在股價(jià)徘徊在每股凈資產(chǎn)附近的時(shí)候發(fā)行新股，這不能不讓人覺(jué)得有些糾結(jié)。如果公司對(duì)前景的樂(lè)觀(guān)判斷成立，公司股票的內(nèi)在價(jià)值應(yīng)該遠(yuǎn)高于每股凈資產(chǎn)以及定向增發(fā)的價(jià)格。

增發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)率低

盡管保利發(fā)展看好行業(yè)前景，但在《非公開(kāi)發(fā)行A股股票預(yù)案》中的具體細(xì)節(jié)上卻顯得不是那么樂(lè)觀(guān)。我整理了一下其募集資金擬投資項(xiàng)目的情況，發(fā)現(xiàn)只有一個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售凈利率超過(guò)了10%，而14個(gè)項(xiàng)目合計(jì)的銷(xiāo)售凈利率只有8.30%。

與以往年度公司（合并報(bào)表口徑）的銷(xiāo)售凈利率相比，保利發(fā)展募集資金擬投資項(xiàng)目的銷(xiāo)售凈利率明顯偏低。雖說(shuō)投資項(xiàng)目與公司整體的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)口徑不盡相同，但應(yīng)該不影響我們得出結(jié)論。

橫向?qū)Ρ纫幌?，福星股份募集資金擬投資的兩個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售凈利率分別為10.63%和13.48%，比保利發(fā)展要高出不少。

那么，是保利發(fā)展在對(duì)擬投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益作預(yù)測(cè)時(shí)過(guò)于謹(jǐn)慎了么？有這個(gè)可能。我注意到，保利發(fā)展曾在年報(bào)中稱(chēng)其在2021年“獲取了廣州、 南京、廈門(mén)等低溢價(jià)率的優(yōu)質(zhì)地塊。全年公司拓展樓面地價(jià)為 6821 元/平方米，同比下降 8%?！庇蟹治鰩熣J(rèn)為“拿地隱含毛利率底部回升”。

問(wèn)題是，如果保利發(fā)展預(yù)測(cè)對(duì)了呢？

1月6日，保利發(fā)展發(fā)布了業(yè)績(jī)快報(bào)——初步核算，公司2022年實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)183.03億元，同比下降33.17%。

保利發(fā)展2022年凈利潤(rùn)跌幅之大超出了很多人的預(yù)期。業(yè)績(jī)快報(bào)發(fā)布后，分析師們紛紛下調(diào)對(duì)公司的盈利預(yù)測(cè)。根據(jù)我對(duì)部分券商研究報(bào)告的不完全統(tǒng)計(jì)，分析師們對(duì)2023年盈利預(yù)測(cè)平均下調(diào)了31.45%，2024年下調(diào)了28.45%。

一年前，萬(wàn)科2021年業(yè)績(jī)公布后，一些人認(rèn)為公司在“洗大澡”。一年后，保利發(fā)展的業(yè)績(jī)同樣出人意料，不過(guò)我想很少有人會(huì)認(rèn)為它在“洗澡”了。

問(wèn)題是，能因?yàn)楸＠l(fā)展2021年業(yè)績(jī)下滑而怪罪公司么？恐怕不能——在2001年的年報(bào)中，公司明確表示，“報(bào)告期內(nèi)，公司毛利率為 26.80%，同比下降 5.79 個(gè)百分點(diǎn)，與行業(yè)利潤(rùn)率下行趨勢(shì)一致。未來(lái)隨著高地價(jià)項(xiàng)目的陸續(xù)體現(xiàn)，毛利率表現(xiàn)仍將承壓。 2021年公司凈利率為13.05%，同比下降3.42個(gè)百分點(diǎn)?！?/p>

由此，我們似乎可以相信保利發(fā)展管理層對(duì)投資者的誠(chéng)信。然而，作為一個(gè)保守的價(jià)值投資者，我想問(wèn)的是——如果未來(lái)房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)率將走低，那么，有必要這么急著定向增發(fā)以募集資金么？畢竟，保利地產(chǎn)的資金并不是很緊張。

關(guān)鍵詞： 每股凈資產(chǎn) 銷(xiāo)售凈利率