重奪地產(chǎn)首富：王健林入局 今日關(guān)注
重奪地產(chǎn)首富：王健林入局
2023-01-26 14:18:58
時(shí)代紅利產(chǎn)生的資源錯(cuò)位，終究會(huì)被迫歸位。
(資料圖)
來源｜風(fēng)聲島(ID:fengshengdao)
作者｜海邊的風(fēng)聲君
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姆巴佩激情上演帽子戲法、法國隊(duì)“絕處逢生”追平比分；梅西傳射圓夢(mèng)大力神杯、阿根廷點(diǎn)球大戰(zhàn)成功加冕……
卡塔爾世界杯的最后一役，精彩程度遠(yuǎn)超預(yù)期，不僅足協(xié)賺得盆滿缽滿，地產(chǎn)圈的老朋友，萬達(dá)集團(tuán)的王建林也悄悄跟著卡塔爾世界杯發(fā)了大財(cái)。
作為卡塔爾世界杯中國最大的贊助商，萬達(dá)享有贊助商一級(jí)權(quán)益，可以在任意時(shí)間、地點(diǎn)使用FIFA等全部世界杯賽事活動(dòng)商標(biāo)進(jìn)行營(yíng)銷宣傳。
要知道，世界杯的一級(jí)贊助商可以說是一份絕對(duì)能夠彰顯實(shí)力的“氪金名單”。
為了圓王建林的足球夢(mèng)，萬達(dá)為卡塔爾世界杯支付了8.5億美金的贊助費(fèi)，狂撒60個(gè)小目標(biāo)。
手握“商業(yè)地產(chǎn)龍頭”萬達(dá)商管，王健林也確實(shí)有狂撒60億的底氣。
萬達(dá)集團(tuán)在商管領(lǐng)域可謂是無出其右。
根據(jù)萬達(dá)最新的招股書顯示，萬達(dá)商管的在管建筑面積在中國和全球均排名第一，其在管面積甚至超過了中國第二名到第十名所有在管面積的總和。
不僅是管建筑面積的絕對(duì)龍頭，萬達(dá)在儲(chǔ)備項(xiàng)目建筑面積和在管獨(dú)立第三方商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量上，也是中國第一。
幾家歡喜幾家愁。
當(dāng)許家印還因恒大的兩萬億負(fù)債被謠傳跳樓，手下的得力干將、前總裁柯鵬也被帶走調(diào)查之際，王健林卻重新坐回了首富寶座，以殷實(shí)的“輕資產(chǎn)”家底，重登內(nèi)地地產(chǎn)首富之位。
最新公布的胡潤(rùn)百富榜上，王健林的排名同樣回升，以1000億身價(jià)排名第32位。
禍兮福所倚，福兮禍所伏。
當(dāng)年為還巨債的一路賣賣賣轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，如今卻成功幫助萬達(dá)躲過了一劫。
萬達(dá)看起來似乎是沾了不少時(shí)代運(yùn)氣。
但實(shí)際上，表面的運(yùn)氣背后另有玄機(jī)，王健林能夠重回首富寶座絕非偶然，實(shí)是背后做了不少努力。
從負(fù)債千億到“起死回生”，王健林究竟做對(duì)了什么？
02?
時(shí)間撥回到2017年的春天，由于海外資產(chǎn)監(jiān)管日趨嚴(yán)格，國內(nèi)貸款政策逐漸緊縮等因素，王健林也因擴(kuò)張過度遭遇“滑鐵盧”，過于依賴銀行貸款的萬達(dá)現(xiàn)金流幾近崩盤被政府點(diǎn)名批評(píng)，負(fù)債一度逾四千億險(xiǎn)些倒閉。
好在王健林選擇“懸崖勒馬”，不同于恒大許家印在負(fù)債過高時(shí)借新還舊“拆東墻補(bǔ)西墻”，王健林決定將萬達(dá)的部分項(xiàng)目和股份打包出售，清理資產(chǎn)，“斷臂求生”。
2017年6月，萬達(dá)以2億歐元的價(jià)格拋售西班牙大廈。
7月，又光速將13個(gè)文旅城打包出售給融創(chuàng)，73家酒店則是打包賣給富力。
隨后2018年更是將海外資產(chǎn)項(xiàng)目倫敦ONE、比佛利山莊、芝加哥項(xiàng)目等擺上貨架先后出清，資產(chǎn)出售動(dòng)作十分迅速。
為了盡快還債，不少萬達(dá)的資產(chǎn)都是低價(jià)售賣，老王甚至中間一度被收購方的壓價(jià)氣到摔杯。
王健林的“壯士斷腕”，雖然被迫給資產(chǎn)打了骨折，但確實(shí)走對(duì)了一步棋。
低價(jià)售賣的資產(chǎn)為萬達(dá)的現(xiàn)金流贏得了喘息的時(shí)間，兼有妻子林寧的騰挪出手不離不棄，王健林成功度過最艱難的時(shí)刻。
坊間甚至有傳言稱，王健林欠的4000億負(fù)債，有一半是林寧幫忙還的。
現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)之下，王健林沉寂了三年，卻也因此因禍得福走上了另一條道路——輕資產(chǎn)模式，自己不再蓋樓轉(zhuǎn)而替別人管房子，憑借自己過往積累的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，從“施工者”轉(zhuǎn)型成“管理者”。
“萬達(dá)商業(yè)必須要將所有的地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離掉，就連一平米的房地產(chǎn)開發(fā)都不可以有，萬達(dá)商業(yè)必須成為徹頭徹尾的商業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)?！?/p>
萬達(dá)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型是王健林下對(duì)的第二步棋。
此時(shí)中國經(jīng)濟(jì)正處于上行期的尾聲，房地產(chǎn)資產(chǎn)快速增長(zhǎng)的時(shí)代已然一去不返。
在這種情況下，一邊是用高額利息下高價(jià)土地和施工費(fèi)用的高昂成本與逐漸收緊的貸款來源，另一邊是房住不炒政策下趨于嚴(yán)格的限價(jià)政策與日漸疲軟的被掏空了六個(gè)錢包的大眾消費(fèi)能力，房地產(chǎn)這門生意已經(jīng)從“穩(wěn)賺不賠”的時(shí)代買賣，變成了存在風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)氣生意。
格局打開，建房的“施工者”賭徒們勢(shì)必要承擔(dān)資金盤現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)，坐莊的“管理者”萬達(dá)永遠(yuǎn)是贏家。
03?
經(jīng)歷了3年的“瘦身”調(diào)整，萬達(dá)的現(xiàn)金流已然逐步走上了正軌，地產(chǎn)行業(yè)的輕資產(chǎn)商業(yè)模式基本不會(huì)再有暴雷的風(fēng)險(xiǎn)，眼見可以高枕無憂，命運(yùn)卻再次跟王健林開了一個(gè)玩笑。
當(dāng)決心“去地產(chǎn)化”的萬達(dá)將業(yè)務(wù)重心調(diào)整至商業(yè)地產(chǎn)和電影院線時(shí)，疫情的黑天鵝又幾近將萬達(dá)再一次打回原形，萬達(dá)迎來了一個(gè)艱辛的2020年。
疫情期間不少行業(yè)都面臨或“暴跌”或“腰斬”的窘境，覆巢之下焉有完卵，但王健林顯然是被疫情影響的無數(shù)個(gè)老板里，最悲慘的老板之一。
畢竟，比起萬達(dá)院線所在的影視行業(yè)的“直接清零”，那些“腰斬”“暴跌”的行業(yè)多少還有些許收入。
而萬達(dá)商業(yè)相比萬達(dá)院線的清零也好不了多少。
疫情陰霾的籠罩之下即使是在疫情逐漸恢復(fù)的五六月份，線下商場(chǎng)門店的客流量相比往常也是急劇暴跌，比起冒著“生命安全”的風(fēng)險(xiǎn)出門逛街，在家安心宅著看直播帶貨也能滿足基本生活需求。
而伴隨著線上直播帶貨崛起的，是無數(shù)線下門店的關(guān)閉。
萬達(dá)商業(yè)作為經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的龍頭，也顯然在這波疫情中受到了極大的沖擊。
一波未平一波又起，過往積壓的負(fù)債還有不少需要還，2020年萬達(dá)商業(yè)需償還400余億負(fù)債，這對(duì)曾經(jīng)高喊“讓迪士尼二十年不盈利”的王健林雖然只是點(diǎn)小錢，但對(duì)如今兩大主營(yíng)業(yè)務(wù)收入都已是捉襟見肘的萬達(dá)而言卻是個(gè)實(shí)打?qū)嵉拇髷?shù)字。
一邊是主營(yíng)業(yè)務(wù)線萬達(dá)院線的收入清零與萬達(dá)商業(yè)的急劇暴跌，一邊是即將上門的各大債主，剛以為可以松一口氣的王健林在疫情黑天鵝的逼迫之下，無奈走出第三步棋，接著賣，不僅賣地產(chǎn)，影視也賣。
2021年5月，萬達(dá)集團(tuán)發(fā)布公告稱，萬達(dá)已全部退出AMC董事會(huì)，累計(jì)收回14余億美元，僅保留少數(shù)AMC公司股權(quán)。
伴隨著萬達(dá)退出AMC的，是王健林曾經(jīng)“萬達(dá)要占據(jù)全球電影市場(chǎng)份額20%”的中國迪士尼之夢(mèng)的破滅。
萬達(dá)這一次的出售更多是無奈之舉，畢竟電影院線本身也符合此時(shí)王健林確定的“輕資產(chǎn)模式”方針。
但站在當(dāng)下這個(gè)時(shí)點(diǎn)回顧，萬達(dá)被迫出售AMC還債的無奈之舉，在疫情近兩年的反復(fù)與相應(yīng)院線市場(chǎng)的低迷之下，反而算是賺到了。
出售AMC的第三步棋，其實(shí)還真不是王健林“預(yù)判”對(duì)了，更多是沾了點(diǎn)時(shí)代的運(yùn)氣。
04?
在屢屢被海外資產(chǎn)管控、國內(nèi)貸款收緊、新冠疫情等諸多影響之下，王健林對(duì)萬達(dá)的管理風(fēng)格也有了進(jìn)一步的轉(zhuǎn)變——把輕資產(chǎn)做到極致。
在許家印還在跑馬圈地的路上一路狂奔時(shí)，曾經(jīng)那個(gè)豪言“清華北大不如膽子大”的王健林卻變了，不僅開始轉(zhuǎn)型走商業(yè)地產(chǎn)的管理路線，就連管理地產(chǎn)的模式也要一再去風(fēng)險(xiǎn)，走無墊資的分成模式，堅(jiān)決不“背鍋”。
萬達(dá)商管已經(jīng)避開了蓋房子本身帶來的高負(fù)債的“隱雷”。
根據(jù)萬達(dá)商管最新的招股書顯示，截止2022年6月30日，萬達(dá)商管的第三方在管項(xiàng)目數(shù)量高達(dá)140個(gè)，占比32.9%；儲(chǔ)備的196個(gè)項(xiàng)目中更是有175個(gè)項(xiàng)目來源于獨(dú)立第三方，占比幾近90%。
也就是說，不少舉著“萬達(dá)廣場(chǎng)”旗號(hào)的商場(chǎng)其實(shí)都屬于獨(dú)立第三方的地產(chǎn)公司，只是由萬達(dá)商管團(tuán)隊(duì)代運(yùn)營(yíng)收取管理費(fèi)。
比如9月底奧克斯地產(chǎn)就決定將旗下5家奧克斯廣場(chǎng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)全部撤出，交由萬達(dá)商管進(jìn)行管理。
但僅僅避開蓋房子的“隱雷”對(duì)于王建林來說還不夠，在收租的運(yùn)營(yíng)模式上，王健林也是極“輕”運(yùn)作，堅(jiān)決避開風(fēng)險(xiǎn)不加杠桿。
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主要有兩種合作模式：一種是商戶直接向產(chǎn)權(quán)方支付租金，商戶向管理團(tuán)隊(duì)支付租金和物業(yè)管理費(fèi)，再由管理團(tuán)隊(duì)租金抽傭后向業(yè)主轉(zhuǎn)賬租金的租賃運(yùn)營(yíng)模式；另一種是管理團(tuán)隊(duì)向業(yè)主和商戶分別收取運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)和物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的委托管理模式。
前者需要收取租金收入并承擔(dān)向業(yè)主轉(zhuǎn)賬租金的成本，某種程度上更像是“先買后賣”，收入相對(duì)來說更高，但毛利率也相應(yīng)變低，此外還需承擔(dān)商戶交付租金的風(fēng)險(xiǎn)。
后者則無需承擔(dān)收取租金再轉(zhuǎn)交業(yè)主的工作，不產(chǎn)生可變租金形式的銷售成本，單純收取“過路費(fèi)”，風(fēng)險(xiǎn)更低，資產(chǎn)運(yùn)作也更為“輕盈”。
萬達(dá)地產(chǎn)的447個(gè)在管項(xiàng)目中，有332個(gè)均屬于后者，委托管理模式收入在2022年H1占比接近75%。
而針對(duì)剩余的租賃運(yùn)營(yíng)模式的25%，王健林也有后招：利益分成隨行就市。
也就是說，即使是在“先買后賣”的租賃運(yùn)營(yíng)模式下，萬達(dá)商管也無需向商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)方支付最低租賃費(fèi)或者最低租賃費(fèi)，進(jìn)一步“輕”裝快進(jìn)。
疫情有風(fēng)險(xiǎn)，出租需謹(jǐn)慎。
王健林成功下出了“輕”裝快進(jìn)商管商業(yè)模式的第四步棋，通過采用了只收“過路費(fèi)”不“墊資”的商業(yè)模式，不僅不承擔(dān)蓋房子的風(fēng)險(xiǎn)，就連收個(gè)租金的風(fēng)險(xiǎn)也不背，把不加杠桿不背鍋的精神貫徹到底。
雖然無法再吃到曾經(jīng)房地產(chǎn)價(jià)格飛速上漲的時(shí)代紅利，但也成功擺脫了房地產(chǎn)行業(yè)高負(fù)債高杠桿的隱形炸彈的行業(yè)枷鎖。
05?
也正是憑借著極“輕”的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，在地產(chǎn)行業(yè)紛紛觸底之時(shí)，王健林有機(jī)會(huì)用極小規(guī)模的現(xiàn)金流撬動(dòng)大生意，小步快行開啟瘋狂抄底模式。
3月，萬達(dá)宣布同鑫苑集團(tuán)合作，成功接手了鑫苑旗下全部商業(yè)項(xiàng)目的招商、物業(yè)和租賃管理權(quán)。
4月，萬達(dá)又與建業(yè)集團(tuán)攜手，接手了建業(yè)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，現(xiàn)如今建業(yè)旗下的鄭州凱旋廣場(chǎng)就已經(jīng)掛上了“萬達(dá)廣場(chǎng)”的招牌。
同樣在4月，北京知名購物中心五棵松卓展的20年運(yùn)營(yíng)權(quán)也花落萬達(dá)，現(xiàn)如今門面已更名為五棵松萬達(dá)廣場(chǎng)。
此外，山西田森匯、合肥的一個(gè)爛尾樓項(xiàng)目、全國的5家奧克斯廣場(chǎng)……也同樣即將更名為萬達(dá)廣場(chǎng)。
“因?yàn)樵?jīng)淋過雨，所以也要撕掉別人的傘?！?/p>
萬達(dá)集團(tuán)幾乎每個(gè)月都從同行手中接項(xiàng)目，用“鈔能力”抄底地產(chǎn)圈。
不過，事物往往都具有兩面性，尤其是有些“成功人士”的話，更是要兩面去聽。
雖然表面上看，萬達(dá)集團(tuán)已然在地產(chǎn)圈觸底之時(shí)，憑借自己的輕資產(chǎn)現(xiàn)金流“殺瘋了”，但實(shí)際上，萬達(dá)商管在商業(yè)地產(chǎn)上所向披靡的背后，是王健林對(duì)于對(duì)賭協(xié)議的隱憂。
根據(jù)2021年王健林與碧桂園、中信資本、鄭裕彤家族等基石投資人簽訂的對(duì)賭協(xié)議，萬達(dá)商管必須在2023年年底前完成上市，否則萬達(dá)就必須向基石投資人們或補(bǔ)償或回購。
2022年10月，王健林第三次向港交所遞交了招股書。而在過去的一年時(shí)間里，萬達(dá)商管的招股書已經(jīng)失效過兩次，資本市場(chǎng)的大門仍將王健林拒之門外。
因此，與其說是王健林為了賺錢不斷擴(kuò)張萬達(dá)商管“抄底”，不如說是王健林在對(duì)賭協(xié)議迫在眉睫下別無選擇。
畢竟，王建林的運(yùn)氣確實(shí)不太好，恒大暴雷過后，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于重度低迷期，而港股大環(huán)境下投資人信心不足，更是十年里最差的時(shí)刻。
物管、商管股票的黃金時(shí)代已然過去，即使受限于對(duì)賭協(xié)議最終上市，萬達(dá)商管的估值也必然大打折扣。
對(duì)于2023年必須完成萬達(dá)商管上市的王健林而言，這場(chǎng)逆勢(shì)上市注定舉步維艱。
06?
有著足球夢(mèng)想的地產(chǎn)大佬們不止王健林一個(gè)人。
山東泰山背后的山東魯能、深圳隊(duì)背后的佳兆業(yè)集團(tuán)、廣州城背后的富力地產(chǎn)、廣州隊(duì)背后的恒大地產(chǎn)……
曾幾何時(shí)，中超的16支隊(duì)伍中，有15支球隊(duì)的實(shí)控方均與房地產(chǎn)有關(guān)。
如今背負(fù)兩萬億負(fù)債的許家印曾經(jīng)也是對(duì)足球“愛的深沉”，廣州番禺親自參與設(shè)計(jì)的蓮花足球場(chǎng)就是最好的證明。
然而到了2022年的卡塔爾世界杯，逐夢(mèng)足球的隊(duì)伍里，如今似乎只剩了王健林一個(gè)。
有些人錯(cuò)把時(shí)代紅利當(dāng)成了自己的能力。
然而時(shí)代紅利產(chǎn)生的資源錯(cuò)位，終究會(huì)被迫歸位。
財(cái)富歸位的時(shí)候，多得到的，終究要吐出來的。
在這場(chǎng)你追我趕的地產(chǎn)游戲里，許家印玩得大，王健林卻玩得久。
然而即使是“輕資產(chǎn)”玩得久的王健林，在基石投資人的對(duì)賭協(xié)議下，也終將迎來自己最后的賭局。
距離約定上市的時(shí)間已經(jīng)不足一年，王建林賭局的勝負(fù)也將很快揭曉。
參考資料：
1. 搜狐財(cái)經(jīng)：萬達(dá)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型5年：賣資產(chǎn)超2000億，估值七年未增
2. 新行情：王健林重登地產(chǎn)首富，攜千億身價(jià)再次歸來
3. 商業(yè)地產(chǎn)觀察：王建林重回首富，萬達(dá)輕資產(chǎn)家底讓人羨慕
4. 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：王健林最后的賭局
關(guān)鍵詞： 萬達(dá)集團(tuán)
