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“年終獎(jiǎng)發(fā)了，本來(lái)興沖沖準(zhǔn)備提前還些房貸，結(jié)果發(fā)現(xiàn)要提前預(yù)約，而且還要提前好久，節(jié)前都還不了了。”前年在北京購(gòu)房的小周告訴《金融時(shí)報(bào)》記者。?

眼看理財(cái)收益率低、缺少合適的投資渠道，不少購(gòu)房者和小周一樣，在年前選擇用部分手頭資金提前還房貸。不過(guò)他們卻發(fā)現(xiàn)，不少銀行的還房貸門檻在悄然提高：或是提前預(yù)約、或是還款額度受限、或是限制還款名額、或是需要收取違約金等，全國(guó)多地的不少購(gòu)房者都面臨著提前還款難。

(相關(guān)資料圖)

你也有提前還房貸的需求嗎？

提前還房貸是否劃算？

對(duì)提前還房貸應(yīng)如何規(guī)劃？

提前還貸難為哪般

“我之前提前還過(guò)幾次，一開(kāi)始是去銀行網(wǎng)點(diǎn)，后來(lái)線上預(yù)約也很方便，基本上可以隨時(shí)約隨時(shí)還。誰(shuí)知道這次這么麻煩。”小周吐槽說(shuō)。

“線上約不了，線下問(wèn)也被告知額度滿了?！眮?lái)自上海的王女士也無(wú)法提前還款。

“預(yù)約不了就不能線上還款了，線下能否還款，以及具體的還款額度需要向您的貸款網(wǎng)點(diǎn)咨詢。”某國(guó)有大行客服這么告訴《金融時(shí)報(bào)》記者。

即使預(yù)約了提前還款的購(gòu)房者，也感覺(jué)到預(yù)約不方便?！拔視?huì)定期提前還房貸，去年三季度后就發(fā)現(xiàn)提前還房貸的預(yù)約比較麻煩。上月我就約了在春節(jié)前還款。不過(guò)，當(dāng)時(shí)的時(shí)間選擇就比較少，然后后續(xù)想提高點(diǎn)還款額度也不行?！痹颇系睦钕壬硎?。

事實(shí)上，自2022下半年開(kāi)始，多家銀行提前還房貸的門檻就在提高，有的銀行將線上還款規(guī)則改為一年只能還4次，且預(yù)約間隔不少于60天；有的銀行以業(yè)務(wù)系統(tǒng)升級(jí)為由，階段性地暫停了線上還款；甚至有銀行發(fā)布了暫停提前還房貸業(yè)務(wù)的通知，不過(guò)后來(lái)迫于輿論壓力撤回通知……

而為了應(yīng)對(duì)春節(jié)前夕的提前還房貸高峰期，部分銀行又玩出了新“花招”：關(guān)閉手機(jī)銀行APP線上還款功能、提高最低還款額度、提高違約金、線下還款需排隊(duì)或額度不足等等。

“上級(jí)行下達(dá)了房貸還款總額的要求，加上有提前還款需求的客戶較多，額度很快就用完了。”某銀行相關(guān)人士透露說(shuō)。

“對(duì)于銀行來(lái)講，房貸是最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一。銀行通過(guò)存款利率和理財(cái)產(chǎn)品來(lái)募集到較低成本的資金，然后來(lái)做房貸業(yè)務(wù)，是銀行很重要的一個(gè)盈利渠道。如果大家提前還貸，那么這個(gè)業(yè)務(wù)邏輯就行不通了，銀行肯定不愿意?！?廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《金融時(shí)報(bào)》記者。

提前還貸的人越來(lái)越多了

從人民銀行2022年四季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查看，傾向于“更多消費(fèi)”的居民占23.3%，比上季下降0.2個(gè)百分點(diǎn)；傾向于“更多儲(chǔ)蓄”的居民占51.4%，比上季上升1.0個(gè)百分點(diǎn)；傾向于“更多投資”的居民占25.3%，比上季下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。?

“一方面，居民住房消費(fèi)需求不振，新增住房貸款申請(qǐng)量顯著下降；另一方面，部分居民提前償還住房貸款，減輕利息支出壓力。因此，商業(yè)銀行住房貸款難以穩(wěn)步增長(zhǎng)，部分銀行采取收取違約金、補(bǔ)償金等形式增加提前還款成本；部分銀行以提前預(yù)約、長(zhǎng)時(shí)間輪候等手段，試圖降低或推遲提前還款壓力?！痹诓稍L中，招聯(lián)首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼對(duì)《金融時(shí)報(bào)》記者表示。??

“現(xiàn)在買理財(cái)產(chǎn)品利率多低呀，R1的都二點(diǎn)幾了。我還聽(tīng)說(shuō)連R2的都有虧錢的，保本增值難啊?！蓖跖空f(shuō)，“想來(lái)想去，還是提前還房貸好?！??

在理財(cái)產(chǎn)品凈值化運(yùn)行的當(dāng)下，理財(cái)產(chǎn)品收益下撤、波動(dòng)增加，讓不少消費(fèi)者望而遠(yuǎn)之。據(jù)普益標(biāo)準(zhǔn)最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年12月全市場(chǎng)共新發(fā)了2468款理財(cái)產(chǎn)品，環(huán)比增加193款，其中288款為開(kāi)放式產(chǎn)品，其平均業(yè)績(jī)比較基準(zhǔn)為3.92%；2180款為封閉式產(chǎn)品，其平均業(yè)績(jī)比較基準(zhǔn)為3.83%。??

“現(xiàn)在大家對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期已經(jīng)改變了，房?jī)r(jià)預(yù)期甚至出現(xiàn)下跌。另一方面，整個(gè)理財(cái)收益率明顯開(kāi)始往下走，而理財(cái)產(chǎn)品破凈后出現(xiàn)虧損的情況也很普遍，同時(shí)存款利率其實(shí)也在往下走，在理財(cái)存款收益率低于房貸利率的情況下，提前還房貸就是一個(gè)很好的選擇?！崩钣罴伪硎?。

不能提前還貸怎么辦

“從法律上來(lái)講，提前還款是對(duì)借款合同中貸款期限、貸款金額的變更，的確需要借款人與銀行協(xié)商一致。但近年來(lái)，國(guó)家和金融管理部門多次要求銀行加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)支持服務(wù)，采取切實(shí)措施為企業(yè)和個(gè)人紓困解難，降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)綜合融資成本和個(gè)人消費(fèi)信貸負(fù)擔(dān)。”董希淼表示。??

在董希淼看來(lái)，商業(yè)銀行應(yīng)立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，提升服務(wù)，通過(guò)線上線下結(jié)合等方式，為客戶提前還貸提供便利，更好地改善客戶體驗(yàn)。“此前，有銀行還發(fā)出通知，對(duì)提前還款收取較高比例的‘補(bǔ)償金’，有違為實(shí)體經(jīng)濟(jì)紓困解難的政策導(dǎo)向和精神。呼吁收取提前還貸‘補(bǔ)償金’‘違約金’的銀行，提高站位，提高認(rèn)識(shí)，在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、服務(wù)普羅大眾等方面展現(xiàn)出商業(yè)銀行的應(yīng)有作為和擔(dān)當(dāng)?！?

不過(guò)，并不是所有的購(gòu)房者都需要提前還房貸?！霸烟崆斑€款并不可取。判斷是否需要提前償還個(gè)人貸款最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。如果投資收益率高于貸款利率，則可考慮將資金更多用于投資；反之則可以考慮部分或全部?jī)斶€貸款。當(dāng)然，還需要為自己生活、養(yǎng)老及日常支出留足資金。就目前的情況看，貸款利率有下行的趨勢(shì)，提前償還貸款需要慎重考慮?！倍ｍ到ㄗh說(shuō)。??

“從還款方式看，一般來(lái)說(shuō)等額本金這種還款方式一開(kāi)始的本金多，利息少，相比來(lái)說(shuō)提前還款會(huì)更劃算一點(diǎn)，而等額本息這種還款方式開(kāi)始的時(shí)候還的利息多，本金少，如果等額本息還款是已經(jīng)還了一半，其實(shí)可以不考慮提前還款。另外，如果是公積金貸款，由于利率顯著低于市場(chǎng)上一般貸款的利率，也可以不用考慮提前還款。”董希淼表示。??

“購(gòu)房者要及時(shí)掌握自己貸款行的政策變化，做好規(guī)劃，提前進(jìn)行預(yù)約。大多數(shù)消費(fèi)者選擇的是等額本息還款方式，在還款前期還的利息較多。如果購(gòu)房者已經(jīng)提前還款多年，那么就已經(jīng)償還了不少利息，這樣的情況下，就不太適合提前還款了?！崩钣罴谓ㄗh。

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