易居劉晨光：你真的知道地產(chǎn)發(fā)生了什么嗎？
易居劉晨光：你真的知道地產(chǎn)發(fā)生了什么嗎？
2023-01-15 11:23:26
房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟增長的主要支柱之一。在剛剛過去的2022年，房地產(chǎn)市場可謂備受矚目。
行業(yè)寒冬之下，政策端有暖風(fēng)吹來。從“第二支箭”到“金融16條”，再到保函置換預(yù)售監(jiān)管資金，每項政策的出臺都有極強的針對性。繼十九大之后，二十大報告再次強調(diào)“房住不炒”，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。?
面對自成立以來的最大困境，我們應(yīng)該如何理解并做出應(yīng)對？它又將對未來行業(yè)的發(fā)展思路和行業(yè)生態(tài)產(chǎn)生怎樣的影響？展望市場，投資者該如何把握增值機會？
(資料圖片)
本期大師課，特邀易居企業(yè)集團企業(yè)戰(zhàn)略部總經(jīng)理劉晨光先生。劉晨光先生長期擔(dān)任知名開發(fā)企業(yè)和金融企業(yè)的戰(zhàn)略顧問，每年與多家品牌房企創(chuàng)始人和管理層進行深度交流研討和培訓(xùn)，并提供戰(zhàn)略診斷和優(yōu)化。他的研究覆蓋宏觀趨勢、城市改革、八類城市、土地供給、企業(yè)行為、行業(yè)智庫、地產(chǎn)重要關(guān)聯(lián)領(lǐng)域等方向，善于輸出前瞻性、系統(tǒng)性的方法論和結(jié)論。他曾在2017年撰寫《崛起中的浙系房企》，為業(yè)內(nèi)首次系統(tǒng)解析浙江籍地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“基因”特色和標(biāo)桿企業(yè)經(jīng)營范式；2019年開始撰寫《戰(zhàn)略投資內(nèi)參》，日拱一卒專注行業(yè)動態(tài)和趨勢，至今已近30期，是眾多同業(yè)高管的案頭內(nèi)參。
在本次課程中，劉晨光先生將從中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀談起，詳細(xì)分析全國商品住宅成交情況、不同區(qū)域的市場情況及房地產(chǎn)融資和流動性等焦點問題，層層遞進，通過復(fù)盤2012-2015年中國“十二五”規(guī)劃期間房地產(chǎn)行業(yè)的表現(xiàn)，對比本輪周期的不同之處，以史為鑒，分析本輪周期開發(fā)企業(yè)和地方政府的應(yīng)對策略，助力投資者把握行業(yè)發(fā)展的微光。
接下來，讓我們一起來聽一聽劉晨光本期課程的開篇詞。
為什么在這個時點推出《地產(chǎn)的真相》
大家好，歡迎來到《地產(chǎn)的真相》。我是劉晨光，來自于易居克爾瑞集團。
為什么會在這個時間點上推出《地產(chǎn)的真相》這門課程呢？原因在于，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟支柱行業(yè)，但是很多人對房地產(chǎn)的理解只認(rèn)為是房價，甚至?xí)J(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)是暴利的代名詞，但真實的房地產(chǎn)行業(yè)比想象的要復(fù)雜。
第二，當(dāng)下的房地產(chǎn)會員遭遇了自中國房地產(chǎn)商品化改革之后最大的沖擊，本輪危機中40-50家大型企業(yè)爆雷，也是堪稱首次。所以我們想了解背后的根源到底是什么？制度為什么會推動這輪的調(diào)整？有哪些一以貫之的改革？又發(fā)生了哪些失誤和偏差？
第三，政策對房產(chǎn)行業(yè)、包括城市發(fā)展，交通建設(shè)、股債平衡等方面都進行了一系列的改革儲備。這些改革儲備將伴隨這一輪沖擊而逐漸推出，重塑房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
第四，本輪爆雷之所以嚴(yán)重，原因在于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遭受了重大的問題。但是房地產(chǎn)企業(yè)的問題，表面上是房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)不夠自律，但其實還有更深層次的制度方面原因，所以我們也希望借此進行分析。
第五，整個房地產(chǎn)行業(yè)（不限于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)），未來哪些領(lǐng)域會有哪些更大的機會值得關(guān)注？
課程內(nèi)容介紹
這門《地產(chǎn)的真相》課程的主要內(nèi)容分成八個方面：
第一方面，房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前的市場狀況，我們從數(shù)據(jù)層面來看當(dāng)下房地產(chǎn)的市場現(xiàn)狀。分析社會科學(xué)的時候，沒有數(shù)據(jù)是不行的，但如果數(shù)據(jù)過多、過復(fù)雜、過交錯，同樣是看不清楚這個行業(yè)，所以我們非常希望用極簡的數(shù)據(jù)來看一下當(dāng)下市場的現(xiàn)狀。
第二方面，這輪困境的溯源和導(dǎo)火索。本輪地產(chǎn)沖擊的導(dǎo)火索是土地征收成片開發(fā)，但更深層次的背景源于2016-2018年的金融地產(chǎn)改革。
本輪地產(chǎn)沖擊的“火藥桶”是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，尤其是民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高杠桿、高負(fù)債。高負(fù)債推動企業(yè)必須要有高的銷售額，必須有高的流動性，以及必須有高的信用體系做支撐。背后深層次的并不在于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可能還有很多制度性的因素。
第三方面，我們來分析一下二十大對房地產(chǎn)行業(yè)的定位，以及二十大之后房地產(chǎn)行業(yè)大的定調(diào)是怎樣的。
第四方面，近段時間政策端的一些信息對行業(yè)的影響。為什么我們沒用房地產(chǎn)政策，而用政策端呢？其實房地產(chǎn)只是一個行業(yè)，但它影響的不光是行業(yè)政策，可能還有交通政策、金融政策、城市政策。所以我們會把與之相關(guān)的政策端信息都進行梳理。
第五方面，回顧上一輪2012-2015年的房地產(chǎn)周期，我非常希望通過對上一輪周期的分析，來看看有哪些經(jīng)驗今天可以借鑒，有哪些教訓(xùn)今天可以吸?。辉谏弦惠啴?dāng)中，哪些企業(yè)做了哪些事情，今天回過頭來是錯的一塌糊涂，我們可以避免它；哪些企業(yè)在上一輪當(dāng)中有很多非常不錯的成績。不論企業(yè)今天是否成功，那一段的經(jīng)驗，我們希望抽離出來，供今天來借鑒。
第六方面，房地產(chǎn)行業(yè)的底線和一些樂觀因子。說到底線和樂觀因子，它一定是政策和政府的制約因素。不論誰是主導(dǎo)人，都必須遵從這些底線和制約因素。
第七方面，過去5年的改革儲備。比如土地政策儲備了哪些政策、城市改革儲備了哪些政策、金融政策儲備了哪些政策，都是未來的重要方向?；诖耍次磥聿艜忧宄?。
第八方面，房地產(chǎn)行業(yè)未來可能的機會。但凡說到房地產(chǎn)行業(yè)，不只限于目前開發(fā)商所主導(dǎo)的開發(fā)行業(yè)。除了開發(fā)行業(yè)，還有一系列的代建、資管、資產(chǎn)交易，包括物業(yè)、產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)投等一系列，都是整個大房地產(chǎn)行業(yè)的組成部分。未來隨著開發(fā)的資金回報率的降低，開發(fā)的資金池的拆解一步步進行下去，大的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展才會越來越好。目前房地產(chǎn)的GDP占國民經(jīng)濟的比重是7%，而美國是11%，顯然隨著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模不再增長，房地產(chǎn)行業(yè)占GDP的比重如果要進一步的提升，靠的是什么？靠的肯定是大的房地產(chǎn)行業(yè)。
這是本輪課程的大概綱要，我們也希望和大家一起來探討，對房地產(chǎn)行業(yè)有更深的理解。
房地產(chǎn)：社會科學(xué)的理解
最后，我也提一下個人對房地產(chǎn)這一社會科學(xué)的理解。
首先要看數(shù)據(jù)，但是又不能完全看數(shù)據(jù)。沒有數(shù)據(jù)，一切都停留于紙上談兵，但如果數(shù)據(jù)過于交叉、過于復(fù)雜，往往會掩蓋真相。任何社會科學(xué)只要用極少數(shù)的數(shù)據(jù)，找到最核心的一個因素是很重要的。
第二是信息，要想對未來有所預(yù)知、預(yù)測，顯然需要來自于企業(yè)端的信息、來自于政策端的信息、來自于智庫端的信息。而在這過程當(dāng)中，積累非常重要。為什么？原因在于知道、主導(dǎo)政策的人不一定說，但會說的人不一定主導(dǎo)政策。
另一方面，企業(yè)可能也說是一套，實際做是一套。如何跟蹤觀察企業(yè)，關(guān)鍵是能不能把這些信息給抽離出來，這是非常重要的。
第三，市場就是一個邏輯。我國是現(xiàn)實主義導(dǎo)向的，歷次的改革都源自于發(fā)現(xiàn)問題、產(chǎn)生危機、解決問題、應(yīng)對危機，不斷的推動整個國家往前走。顯然邏輯也來自于問題在哪，應(yīng)該怎么去做，配套政策落地的時間是什么樣子的。所以梳理這個邏輯實際上也是非常重要的，這可能也構(gòu)成了我們對行業(yè)的一些理解。我們也非常希望通過課程，透過不限于這三個方面，可能還有其他方面，和大家來進行一些探討和了解。
個人經(jīng)歷和行業(yè)感悟
說到我個人，我在房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)已將近20年，伴隨著這個行業(yè)的黃金發(fā)展時期，收獲很大，感觸也很多。但本輪的危機實際上也是第一次經(jīng)歷，經(jīng)歷了這輪危機之后，不論從心態(tài)還是閱歷上都更加完整和深入。在這20年的從業(yè)經(jīng)歷過程當(dāng)中，有幾點感觸特別深：
第一，我早期幫大量的金融企業(yè)、地方政府、平臺公司、開發(fā)商做了很多項目，特別是土地前端的一些項目。但再好的結(jié)論，對應(yīng)上具體的一些企業(yè)，最終的效果可能是不一樣的。所以從這里我們也可以看到，每個企業(yè)的運營能力是千差萬別的。所以我們經(jīng)常在談行業(yè)趨勢的時候，很容易忽略具體企業(yè)的能力。而這個行業(yè)長期以來的價值判斷、周期判斷是被金融所主導(dǎo)的，金融認(rèn)為這是一輪上升周期，那么我們應(yīng)該加緊進入；如果認(rèn)為是一輪下降周期，那么我們不能進入。
但實際對于企業(yè)而言，一定要比金融更加強，它一定要有更強的運營能力和內(nèi)控能力，才能夠穿越行業(yè)，取得更大的一些業(yè)績。所以真正長期從業(yè)的人員應(yīng)該追求“長坡薄雪”的態(tài)度。
第二，我自己喜歡幫企業(yè)做大量的顧問類的工作，每三個月進行一次檢討復(fù)盤更新。原因在于，好比在10月份翻閱到7月份報紙的時候，會發(fā)現(xiàn)報紙上的觀點完全不一樣。我們不能說7月份的報紙完全是胡說八道，但可以說有很多其他因素被疊加上去了，發(fā)生了很大的變化。因此我自己非常喜歡對未來有一些大致的判斷，尤其是未來3個月會看的比較清楚，發(fā)現(xiàn)問題馬上檢討。
對于服務(wù)的企業(yè)家，我建議盡可能不要大量的對外下判斷，說的邏輯越完美，越可能對下一步的改變產(chǎn)生大的阻力。
第三，我非常喜歡和企業(yè)接觸，大量走訪企業(yè)家和具體的一些項目，敬畏企業(yè)家對市場的敏銳態(tài)度，敬畏商業(yè)的本來面目。商業(yè)的本來面目，實際上就是合理利潤，控制成本。賺錢基本上靠周期，行情不好的時候要守住底線，行情好的時候獲取超額回報。這些觀點往往在很多人看來很土，但實際上這才是商業(yè)的真諦。
第四，對政策保持更多的敬畏感、理解感。我們會認(rèn)為政策制定方具有更大的全局性。政策制定方的邏輯往往更加長期，甚至很多政策制定都是基于問題來的。所以對政策脈絡(luò)的理解、對政策的敬畏，是我非?？粗氐?。
希望這些從業(yè)的經(jīng)歷及沉淀能給大家提供一些幫助和啟發(fā)。
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