快播：支持你買房！房?jī)r(jià)連續(xù)3個(gè)月下降的城市，又有新政策了！
支持你買房！房?jī)r(jià)連續(xù)3個(gè)月下降的城市，又有新政策了！
2023-01-07 14:06:49
2023年初，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端又迎利好政策。
2023年1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。根據(jù)新的機(jī)制，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。
房地產(chǎn)調(diào)控走向市場(chǎng)化
(資料圖)
《通知》明確，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個(gè)月為評(píng)估期，對(duì)當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價(jià)格變化情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)估。
對(duì)于評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。
在落地過程中，地方政府按照“因城施策”原則，可自主決定自下一個(gè)季度起，階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。
人民銀行分支機(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)指導(dǎo)省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制配合實(shí)施。
放寬利率下限并非“一勞永逸”。
《通知》指出，對(duì)于采取階段性下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限的城市，如果后續(xù)評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲，應(yīng)自下一個(gè)季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。
此外，《通知》提示，其他情形和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限，仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂認(rèn)為，這項(xiàng)政策出臺(tái)標(biāo)志著房地產(chǎn)調(diào)控從行政手段向市場(chǎng)手段轉(zhuǎn)變，是建設(shè)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要突破。未來，通過房貸利率工具，根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)表現(xiàn)自動(dòng)調(diào)節(jié)，能更加科學(xué)、精準(zhǔn)地調(diào)控市場(chǎng)熱度。
“值得注意的是，新機(jī)制調(diào)整的是首套房貸利率下限，而不是首套房貸利率。房貸如何定價(jià)仍由銀行與客戶商定?！闭新?lián)金融首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼提示。不過他認(rèn)為，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)較為低迷、居民住房消費(fèi)需求不振的情況下，預(yù)計(jì)多數(shù)銀行將對(duì)多數(shù)客戶實(shí)際執(zhí)行房貸利率下限。
38個(gè)城市符合動(dòng)態(tài)調(diào)整條件
實(shí)際上，與首套住房貸款利率掛鉤的動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，在2022年已經(jīng)初露端倪。
2022年5月15日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)曾對(duì)個(gè)人住房貸款利率下限作出重要調(diào)整。
根據(jù)調(diào)整后的政策，首套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為不低于5年期以上LPR減20個(gè)基點(diǎn)；二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于5年期以上LPR加60個(gè)基點(diǎn)。
隨后，金融管理部門又于2022年9月末進(jìn)一步規(guī)定，對(duì)于2022年6—8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年年底前，允許階段性放寬首套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，二套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
中國(guó)銀行研究院高級(jí)研究員梁婧分析認(rèn)為，本次出臺(tái)的政策進(jìn)一步完善了首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，將相關(guān)調(diào)整機(jī)制更加制度化、長(zhǎng)期化，在機(jī)制設(shè)計(jì)上也更加完善。
此外，“此次利率調(diào)整機(jī)制的建立仍主要針對(duì)首套住房，支持剛性需求的目的較為明確，這也是堅(jiān)持‘房住不炒’的應(yīng)有之義?！绷烘罕硎尽?/p>
制度完善后，哪些城市有條件率先落地相關(guān)政策？梁婧介紹，根據(jù)《通知》要求，從2022年四季度的評(píng)估期看，在70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市包括天津、石家莊、太原、沈陽、大連、長(zhǎng)春等38個(gè)城市，這比2022年9月底符合調(diào)整條件的城市數(shù)量（23個(gè)）進(jìn)一步增加。
促房地產(chǎn)需求端發(fā)力仍有空間
當(dāng)前，房地產(chǎn)銷售依然處在下行通道，購(gòu)房者需求有待提振。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1—11月份，商品房銷售面積、銷售額分別同比下降23.3%、26.6%。
“近幾個(gè)月降幅還有所擴(kuò)大，2022年11月當(dāng)月分別下降33.3%、32.2%。從30個(gè)大中城市商品房成交面積看，2022年12月同比降幅仍在20%以上?！绷烘褐赋?。
展望2023年，業(yè)內(nèi)人士普遍表示，促房地產(chǎn)需求端發(fā)力仍有空間。
日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹表示，對(duì)于購(gòu)買第一套住房的要大力支持，首付比例、首套利率該降的都要降下來。對(duì)于購(gòu)買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對(duì)于購(gòu)買三套以上住房的，原則上不支持，不給投機(jī)炒房者重新入市留有空間。
董希淼建議，2023年應(yīng)進(jìn)一步加大差別化住房信貸政策實(shí)施力度，加快采取下調(diào)首付比例、取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”、降低貸款利率等優(yōu)化措施。目前，住房信貸政策調(diào)整主要集中在支持剛性住房需求方面。接下來，應(yīng)在如何更好地支持改善性住房需求方面采取更有力的措施，二套住房貸款利率下限也可進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。
梁婧表示，后續(xù)政策一方面需要穩(wěn)定市場(chǎng)信心和預(yù)期，做好“保交樓”等工作，減輕居民購(gòu)房的后顧之憂。另一方面，需繼續(xù)加大對(duì)合理住房需求的融資支持，比如可針對(duì)以舊換新、多子女家庭等出臺(tái)結(jié)構(gòu)性支持政策，促進(jìn)合理需求釋放。
實(shí)習(xí)記者 許予朋
編輯 韓業(yè)清
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