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碧桂園,官宣了!
2023-08-11 13:26:51    城市財(cái)經(jīng)

作者:余飛


(資料圖片僅供參考)

01

碧桂園官宣

最近,房地產(chǎn)所有的焦點(diǎn),都落在了碧桂園身上。誰(shuí)讓它是恒大倒下之后的宇宙第一大房企呢。

之前關(guān)于碧桂園暴雷的小作文,滿天飛。但是,需要澄清一點(diǎn)的是,截止到目前,碧桂園仍沒有暴雷,也即仍沒有實(shí)質(zhì)性違約。

8月8日,碧桂園正面回應(yīng),有兩筆美元債票息2256萬(wàn)美元(約合人民幣1.6億元)沒有支付,主要是公司賬面上可動(dòng)用資金持續(xù)減少,出現(xiàn)了階段性流動(dòng)壓力。

不過(guò),這兩筆美元債都有30天的支付寬限期,在寬限期內(nèi),如果支付,就不算違約。如果寬限期內(nèi)沒有支付,才算真正的違約和暴雷。

當(dāng)然,雖然有30天寬限期,但是碧桂園的確走到看暴雷的邊緣,很有可能走上恒大的老路。

8月10日晚,碧桂園發(fā)布公告,正式官宣:

根據(jù)其初步評(píng)估,今年上半年,碧桂園預(yù)計(jì)凈虧損為約450億元至550億元。

半年虧損450億至550億,這是難以想象的,相當(dāng)于一天虧損3億左右。而去年同期,碧桂園還盈利19.1億元。

如果把時(shí)間再往前推,2019年、2020年和2021年三年,碧桂園的凈利潤(rùn)還分別高達(dá)612億、541億和410億,是行業(yè)內(nèi)最賺錢的房企之一。

轉(zhuǎn)變太過(guò),一年時(shí)間,滄海桑田。碧桂園在公告中,也直接說(shuō)明了虧損的原因:

自2021年以來(lái),行業(yè)步入了前所未有的困難時(shí)期,多重不利因素疊加,導(dǎo)致行業(yè)銷售和公開市場(chǎng)融資面臨嚴(yán)峻的困難和挑戰(zhàn)。2023年1–7月,集團(tuán)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額 人民幣1408億元,同比下降35%,較2021年下降61%;7月單月實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額人民幣121億元,連續(xù)第四個(gè)月環(huán)比下降,同比下降60%,較2021年下降78%。

02

什么拖垮了碧桂園

是什么拖垮了碧桂園?

現(xiàn)在討論這個(gè)問(wèn)題,似乎意義不大,但不妨一看。

碧桂園自己說(shuō),是市場(chǎng)行情困難,房子賣不出去,銷售額極速下降。這的確是原因之一,在各種融資渠道收緊的背景下,銷售回款是房企僅有的擴(kuò)大現(xiàn)金流的渠道。

市場(chǎng)還有一種聲音。比如深圳地產(chǎn)大咖朱文策表示,是保交樓壓力拖垮了碧桂園。

自去年樓市風(fēng)波以來(lái),保交樓便成了一項(xiàng)政治任務(wù),在高層召開的關(guān)于房地產(chǎn)的每一場(chǎng)會(huì)議中,這個(gè)話題都繞不開。

碧桂園去年交付了70萬(wàn)套,是排在第二第三名恒大、萬(wàn)科的2倍多。占交付數(shù)量前50房企的17.5%。

今年上半年,碧桂園交付了27.8萬(wàn)套,預(yù)計(jì)全年交付70萬(wàn)套。

保交樓,是天經(jīng)地義的,老百姓出錢買房,最終收房,自然之理也。但是,在所有房企都現(xiàn)金流緊張的背景下,加快保教樓的任務(wù),消耗了很多房企的現(xiàn)金流。

在過(guò)去正常的周期中,各項(xiàng)融資渠道都打開的背景下,強(qiáng)調(diào)保交樓沒問(wèn)題,現(xiàn)在的周期中,則成為了壓垮房企的最后一根稻草。

我同意這個(gè)觀點(diǎn),這相當(dāng)于叫一個(gè)病殃殃的人參加百米競(jìng)賽,不斷催促人家跑快點(diǎn),最后絆倒摔跤躺進(jìn)ICU,不可避免。

但是,這都不是房企暴雷的根本。

就好比一個(gè)人,市場(chǎng)好的時(shí)候多賺點(diǎn),市場(chǎng)不好的時(shí)候,少賺點(diǎn)。如果市場(chǎng)環(huán)境不好,立刻就倒下,那只能是自身有問(wèn)題。

政府站在購(gòu)房者角度強(qiáng)調(diào)保交樓,沒有任何問(wèn)題,房企作為銷售方,完成保交樓也是天經(jīng)地義。

房企在保交樓的過(guò)程中倒下,根本原因是過(guò)去擴(kuò)張?zhí)^(guò),舉債太過(guò),躺在債務(wù)中瘋狂快周轉(zhuǎn),日子過(guò)得太舒坦,導(dǎo)致債務(wù)累累。

但現(xiàn)在事情已經(jīng)發(fā)生,再說(shuō)過(guò)去,已經(jīng)沒有了意義。

當(dāng)下是要不要救,救不救得起來(lái)的問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題的歸根結(jié)底,是碧桂園能不能倒下。

03

碧桂園能不能倒下

靠碧桂園自己,完全救不了自己。

第一,表面上看,碧桂園仍沒有到山窮水盡的地步,實(shí)際上資產(chǎn)已經(jīng)大打折扣。

從2022年的財(cái)報(bào)來(lái)看,碧桂園的總資產(chǎn)有1.74萬(wàn)億。

同期的總負(fù)債,1.43萬(wàn)億。

還沒有到資不抵債的地步。

但是,資產(chǎn)是浮動(dòng)的,而債務(wù)則是恒定的,而且債務(wù)會(huì)隨著時(shí)間推移利息增加而增加。

資產(chǎn)值不值錢,和企業(yè)本身的狀況有直接關(guān)系。

你好的時(shí)候,資產(chǎn)1.74萬(wàn)億就是1.74萬(wàn)億,不好的時(shí)候,1.74萬(wàn)億則要大打折扣。因?yàn)槿绻阆雽①Y產(chǎn)變現(xiàn),必須折價(jià)才會(huì)有人接盤。

更何況,碧桂園的資產(chǎn),大多都在行情慘淡的三四線城市。

碧桂園2022年財(cái)報(bào)顯示,其權(quán)益合同銷售金額,60%由三四線城市貢獻(xiàn)。

來(lái)源:碧桂園2022年財(cái)報(bào)

同時(shí),碧桂園在最新的報(bào)告中表示,凈資產(chǎn)充足、土儲(chǔ)充裕,截至2022年年底,凈資產(chǎn)約3096億元,總權(quán)益可售資源約12083億元。

但這些土地儲(chǔ)備,同樣大部分都在低能級(jí)城市中。

這些資產(chǎn)即便想賣出套現(xiàn),也非賤賣不可,而且當(dāng)下的環(huán)境,賤賣不一定有人接盤。

所以,表面上看碧桂園仍沒有資不抵債,但實(shí)際上,資產(chǎn)已經(jīng)大打折扣。

第二,后面的銷售會(huì)更難,房子更難賣出去。

這個(gè)論斷,一方面是市場(chǎng)決定的。當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng),都在降低負(fù)債表,由于收入和就業(yè)不穩(wěn)定,買不起房的人越來(lái)越多。房子越來(lái)越難賣。

另一方面,碧桂園已經(jīng)身陷險(xiǎn)境,對(duì)于一個(gè)處在危險(xiǎn)中的房企,還有多少人敢買。即便是大降價(jià),大家也都會(huì)謹(jǐn)慎謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎。

僅此兩條,碧桂園就很難完成自救。

想要救碧桂園,必須官方出手才行。

8月11日,濟(jì)南日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)旗下的經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)發(fā)布一篇《對(duì)碧桂園,該拉還得拉一把》文章,看來(lái)主流媒體也在呼吁。

作為一個(gè)具備獨(dú)立之精神、自由之思想的個(gè)體,我的觀點(diǎn)是,的確該拉扯碧桂園一把。

第一,現(xiàn)在救碧桂園,不是救碧桂園這家企業(yè),而是就身系碧桂園的數(shù)萬(wàn)家企業(yè)、數(shù)十萬(wàn)員工與家庭、還有大一堆買了碧桂園房子的家庭。

公開數(shù)據(jù)顯示,碧桂園地產(chǎn)員工總?cè)藬?shù)69932人,碧桂園服務(wù)員工人數(shù)227759人,其員工總數(shù)接近30萬(wàn)人,是員工最多的地產(chǎn)公司。

碧桂園一旦倒下,這些人中絕大部分將失業(yè),不但帶動(dòng)不了就業(yè),還會(huì)給社會(huì)帶來(lái)較大的失業(yè)率。

同時(shí),碧桂園地產(chǎn)的合作供應(yīng)商總數(shù)33207家,影響了3.3萬(wàn)家上下游企業(yè)。碧桂園一旦倒下,這些企業(yè)中有多少會(huì)跟著一起倒下?

同時(shí),還有一大批買了碧桂園房子還沒收房的家庭,也會(huì)跟著一起倒霉。

第二,碧桂園倒下,對(duì)所有在努力保交付、努力維護(hù)運(yùn)行穩(wěn)定、維護(hù)投資人債權(quán)人利益的企業(yè)而言,不僅膽寒,更是心寒。

第三,作為民營(yíng)房企龍頭的碧桂園一旦倒下,其產(chǎn)生的鏈?zhǔn)椒磻?yīng)無(wú)法估量。不僅會(huì)將最近一段時(shí)間出臺(tái)的各種政策利好完全對(duì)沖,還會(huì)加大市場(chǎng)的蕭瑟程度。

試問(wèn),碧桂園都倒了,還有誰(shuí)家的房子,能夠安心購(gòu)買?龍湖嗎,萬(wàn)科嗎,誰(shuí)知道他們又會(huì)發(fā)生什么?就像誰(shuí)曾料想到碧桂園會(huì)發(fā)生現(xiàn)在的情況一樣。

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