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任澤平:老百姓房貸都還不起了
2023-08-03 11:06:49    買房周博通

經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平近日在接受訪問時(shí)表示,房地產(chǎn)大開發(fā)時(shí)代已落幕,未來將進(jìn)入二手房時(shí)代,70%的城市或面臨著房子過剩。當(dāng)前最重要的是穩(wěn)樓市,放松限購、限貸、限價(jià)、限售等各種限制性措施。任澤平表示,“我認(rèn)為,現(xiàn)在存量房貸利率有下降的空間。3年前我們存量房貸利率5%以上,現(xiàn)在都降到了3點(diǎn)幾了,利率差20%-30%,那對(duì)普通家庭的影響是巨大的?!?/p>

“在經(jīng)濟(jì)壓力、就業(yè)壓力、收入壓力都存在的情況下,在銀行能維持合理利潤、存在讓利空間的情況下,如果還不下調(diào)存量房貸利率,就有點(diǎn)涸澤而漁了?!比螡善胶粲?,現(xiàn)在大家要共渡難關(guān),銀行要適度地讓利加快下調(diào)存量房貸利率。老百姓房貸都還不起了,幾百億利潤的銀行還不采取實(shí)質(zhì)行動(dòng)讓利于民,這不合適。而且央行又再次提出,指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

同時(shí),任澤平還說到,從長期來看,房地產(chǎn)銷售的下滑是大勢(shì)所趨,因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)大開發(fā)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。房地產(chǎn)長周期拐點(diǎn)出現(xiàn),市場(chǎng)從高速增長向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變,大力刺激樓市有可能導(dǎo)致硬著陸風(fēng)險(xiǎn),目前更重要的是穩(wěn)樓市。


【資料圖】

首先,房地產(chǎn)高速增長的階段已經(jīng)過去,大開發(fā)時(shí)代落幕,正在步入總量平衡、區(qū)域分化的新發(fā)展階段。

為什么這么說呢?一是城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩,過去40多年中國城鎮(zhèn)化率從18%增長了超過47個(gè)百分點(diǎn),2022年的最新數(shù)據(jù)是65.2%,這個(gè)數(shù)據(jù)已經(jīng)接近國際公認(rèn)的30%-70%城鎮(zhèn)化快速發(fā)展區(qū)間的上限。

二是人均住房面積接近發(fā)達(dá)國家水平,住房供給逐漸平衡。過去40多年,中國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積從8平增長到35平,城鎮(zhèn)住房套數(shù)從3000多萬套增長到3.6億套,套戶比也已經(jīng)超過1,也就是說中國住房供給總體達(dá)到平衡。

三是人口總量達(dá)峰,已經(jīng)開始負(fù)增長;置業(yè)人群早在2013年左右就見頂回落。以上提到的,都不支持房地產(chǎn)大發(fā)展。

其次,從政策這個(gè)角度分析,中國對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策從2016年底中央提出“房住不炒”,就奠定了基調(diào)。房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼,直到2020年前后“三道紅線”出臺(tái),疊加人口長周期拐點(diǎn)出現(xiàn),市場(chǎng)對(duì)房價(jià)永遠(yuǎn)漲的預(yù)期改變。政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)要求是三穩(wěn)——穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期,穩(wěn)樓市才是正道。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)第一大支柱行業(yè),有觀點(diǎn)認(rèn)為為了扭轉(zhuǎn)中國經(jīng)濟(jì)下滑,需要重啟刺激地產(chǎn),這個(gè)思路是危險(xiǎn)的。

事實(shí)上,隨著住房飽和、三四線城市過剩、城鎮(zhèn)化接近尾聲以及人口老齡化少子化到來等原因,房地產(chǎn)已經(jīng)無力承擔(dān)維持中國經(jīng)濟(jì)高增長的使命,如果大幅刺激,居民加杠桿,金融加杠桿,房價(jià)再大漲,一定是飲鴆止渴,醞釀更大風(fēng)險(xiǎn),包括金融風(fēng)險(xiǎn),房子過剩風(fēng)險(xiǎn),而且會(huì)增加實(shí)體經(jīng)濟(jì)成本,扼殺年輕人希望,導(dǎo)致居民收入差距拉大。

冰凍三尺非一日之寒。我們銀行風(fēng)險(xiǎn)敞口的30%多信貸都投放到了房地產(chǎn)領(lǐng)域,房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈帶動(dòng)的基建、玻璃、水泥、制造業(yè)相關(guān)投資,貢獻(xiàn)了中國就業(yè)幾千萬人。所以,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型有個(gè)過程,也不宜急于求成,有一個(gè)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的過程。

所以,未來需要穩(wěn)樓市,放松各種限制性措施,防止硬著陸,但是不能再大幅刺激地產(chǎn),國家下定決心“房住不炒”,當(dāng)然這需要付出一定代價(jià),比如經(jīng)濟(jì)增速的適度放緩和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的一定時(shí)期陣痛,但是大方向沒問題,老成謀國是用市場(chǎng)化方式促進(jìn)房地產(chǎn)軟著陸,以時(shí)間換空間。

在談到關(guān)于存量房貸的問題時(shí),他認(rèn)為現(xiàn)在存量房貸利率有下降的空間。3年前我們存量房貸利率5%以上,現(xiàn)在都降到了3點(diǎn)幾了,利率差20%-30%,那對(duì)普通家庭的影響是巨大的。

比如我一個(gè)月原來還5000塊錢的房貸,如果說存量房貸利率調(diào)整,現(xiàn)在可能一個(gè)月還3000多就行了,那你想對(duì)于一個(gè)普通家庭的影響有多大。

所以,我覺得這個(gè)時(shí)候銀行要適度地讓利。在經(jīng)濟(jì)壓力、就業(yè)壓力、收入壓力都存在的情況下,在銀行能維持合理利潤、存在讓利空間的情況下,如果還不下調(diào)存量房貸利率,就有點(diǎn)涸澤而漁了。

這個(gè)時(shí)候就要共渡難關(guān)。老百姓房貸都還不起了,幾百億利潤的銀行還不采取實(shí)質(zhì)行動(dòng)讓利于民,這不合適。而且央行又再次提出,指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

今年上半年我們出現(xiàn)了大面積的提前還貸潮,這里大家會(huì)很奇怪說老百姓不是沒錢嘛,那怎么還會(huì)提前還貸呢?這是誤解。

完全是因?yàn)樵瓉淼姆抠J利率太高,所以大家基本都是提前還老的房貸,還舊貸款再借新貸款。這么一折騰,銀行也麻煩,老百姓又增加了很多成本,因?yàn)橹虚g要資金周轉(zhuǎn)。

所以,這個(gè)時(shí)候銀行就不如直接降低存量房貸利率。當(dāng)然,這時(shí)我們也可以通過貨幣政策的降息降準(zhǔn)來降低銀行的負(fù)債成本。銀行的資金成本下降它也愿意,這個(gè)時(shí)候國家也得給它提要求,就可以降低我們居民的房貸利率,如此老百姓肯定拍手稱快。

現(xiàn)在需要共克時(shí)艱。好消息就是我們正在往下調(diào)存量房貸利率這個(gè)方向推動(dòng),但是力度和節(jié)奏需要加快。

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