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作為樓市晴雨表的土地市場(chǎng)，如今一改去年的沉寂，熱勢(shì)難擋?！?0家房企搶一塊地”、“最低中簽率僅2.1%”、“拿地新面孔頻現(xiàn)”，今年的土地交易行情再度熱起來了。

在熬過2022年的行業(yè)調(diào)整期后，房企們紛紛加入北京、杭州、成都等熱點(diǎn)城市的拿地戰(zhàn)局，在優(yōu)質(zhì)地塊面前頻頻出手，并不斷刷新記錄。

同時(shí)，土拍市場(chǎng)的選手不再是國企、央企唱主角，部分未出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)或已經(jīng)走出困境的民營房企開始恢復(fù)活力，隨時(shí)準(zhǔn)備攪動(dòng)土拍戰(zhàn)況。

【資料圖】

典型如杭州，今年已進(jìn)行了兩輪土拍，參拍企業(yè)均超50家，其中民企數(shù)量占比近一半，且民企拿地金額占比達(dá)57.9%；合肥市首批土拍迎來40余家房企報(bào)名，民企占比55%左右；南京土拍民企拿地金額占比亦有提高，民企拿地金額占比達(dá)26.9%；一些三四線城市中，高溢價(jià)地塊也多為民企摘取。形勢(shì)逼人，不可不搶。

又現(xiàn)搶地潮

在剛剛結(jié)束的年度業(yè)績會(huì)上，不少房企紛紛喊話今年要加大投資力度，并都要換倉到核心城市的核心板塊。

萬科聯(lián)席總裁、開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人張海認(rèn)為，投資研究更關(guān)注城市的宏觀指標(biāo)，今年以來投資聚焦在核心城市。

龍湖集團(tuán)地產(chǎn)航道總經(jīng)理張旭忠也提到，“今年要聚焦主力城市和機(jī)會(huì)城市的核心區(qū)域。”作為這兩年的黑馬房企，廈門國資建發(fā)房產(chǎn)會(huì)比去年更生猛，喊出了“今年要拿兩千億貨值?！薄俺撕玫囊欢€城市要去拿，對(duì)于符合改善性需求的三四線城市土地也要加強(qiáng)拓展?！睋u中了北京昌平朱辛莊地塊的民企大華集團(tuán)，表明會(huì)在上海繼續(xù)拿地。之前土拍場(chǎng)上“陪跑”了幾次的新希望地產(chǎn)，在其大本營成都也沒打算就此放棄。

截至目前統(tǒng)計(jì)，在全國22個(gè)重點(diǎn)集中供地城市中，還有10個(gè)城市將在4月掛牌拍賣地塊，如合肥、杭州、廣州、上海、長沙、北京、成都、天津等，合計(jì)出讓80余宗，總起始價(jià)超過1000億元。一場(chǎng)又一場(chǎng)的搶地大戰(zhàn)，正蓄勢(shì)待發(fā)。

進(jìn)入2023年以來，隨著經(jīng)濟(jì)預(yù)期好轉(zhuǎn)，全國樓市活躍度提升，土拍也隨之升溫，以北京、廣州、杭州、南京、成都為代表的多個(gè)城市多數(shù)地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，部分地塊的房企報(bào)名數(shù)甚至創(chuàng)歷史新高。

而且，這一火熱現(xiàn)象不僅發(fā)生在核心熱點(diǎn)城市，一些基本面較好的三四線城市尤其是長三角和珠三角地區(qū)也出現(xiàn)搶地潮，整體溢價(jià)率提升，如揚(yáng)州、臺(tái)州、紹興、金華、湖州等城市的核心區(qū)域地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，溢價(jià)率最高達(dá)到50%，地塊競(jìng)拍輪次也較高。

行業(yè)大洗牌保利晉級(jí)第一

在這輪行業(yè)調(diào)整中，一個(gè)很明顯現(xiàn)象是無論是市場(chǎng)份額還是優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，都在向著頭部優(yōu)質(zhì)房企集中。頭部房企之爭(zhēng)，更像是頭部央企、國企之間的角逐。

今年前3個(gè)月，銷售額超千億元房企僅保利發(fā)展、萬科兩家。尤其是保利發(fā)展，自今年1月份以來已連續(xù)3個(gè)月位居銷售榜首。

4月9日，保利發(fā)展披露最新銷售數(shù)據(jù)：3月份實(shí)現(xiàn)簽約金額503億元，同比增加30.94％；1~3月，共實(shí)現(xiàn)簽約金額1141.3億元，同比增加25.84％。

3月單月，保利發(fā)展新增加4個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，總地價(jià)約57億元，分別位于南京、成都、西安和南昌，都屬于高能級(jí)熱點(diǎn)城市。

第二名是萬科。3月份，萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售金額426.3億元，同比上漲2.65％；1~3月累計(jì)合同銷售金額1013.8億元，同比下降4.8％。

拿地一向謹(jǐn)慎的萬科在土地市場(chǎng)上開始主動(dòng)出擊。3月份，萬科新增開發(fā)項(xiàng)目4個(gè)，分別位于南京、東莞及廣州，需支付權(quán)益地價(jià)85.13億元，同比增幅超4倍。一季度，萬科新增開發(fā)項(xiàng)目5個(gè)，合計(jì)權(quán)益地價(jià)94.93億元。整個(gè)2022年，萬科拿地較為謹(jǐn)慎，新增項(xiàng)目權(quán)益地價(jià)總額僅496.4億元。

萬科聯(lián)席總裁、開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人張海此前在業(yè)績會(huì)上表示，當(dāng)前市場(chǎng)分化和復(fù)蘇回暖并存，不同市場(chǎng)復(fù)蘇程度也不一樣，所以投資研究更關(guān)注城市的宏觀指標(biāo)，今年以來投資聚焦在核心城市。

碧桂園在第三位。3月單月，碧桂園實(shí)現(xiàn)銷售額318億元，同比減少21.7％；前3月銷售金額共計(jì)880億元，同比減少33.8％。

第四位、第五位分別是中海地產(chǎn)、華潤置地，都是央企。其中，中海地產(chǎn)3月份銷售額為429.87億元，同比上漲89.7％，環(huán)比上漲56.4％；1~3月銷售額共計(jì)835.98億元，同比上漲73.2％。華潤置地3月銷售額為388億元，同比上漲85.7％，環(huán)比上漲60.3％；1~3月銷售額共計(jì)790億元，同比增長72％。

某房企人士評(píng)論稱，一季度碧桂園拿地態(tài)度較消極，新增土地儲(chǔ)備減少意味著2023年碧桂園全年業(yè)績排名可能繼續(xù)下滑，中海地產(chǎn)、華潤置地與其差距進(jìn)一步縮小，并可能被反超。

第六名至第十名分別是招商蛇口、龍湖集團(tuán)、華發(fā)股份、綠城中國、建發(fā)房產(chǎn)，3月份銷售額分別環(huán)比上漲50％、27％、89％、70％、54％。其中，招商蛇口1~3月份銷售額共計(jì)722億元，與華潤置地差距不足百億元。

在銷售榜十強(qiáng)中，僅碧桂園、龍湖集團(tuán)兩家民營房企。3月末，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)總合同銷售金額507億元，同比增長35％。華發(fā)股份、綠城中國的銷售金額均超過490億元，差距在縮小。

龍湖也在加緊擴(kuò)充土地儲(chǔ)備。在深圳首場(chǎng)土地拍賣市場(chǎng)中，龍湖以24.04億元斬獲兩宗地塊，成為最大贏家。其中，光明區(qū)馬田地塊有7家企業(yè)參與搖號(hào)，成為全場(chǎng)最熱地塊。

行業(yè)大洗牌中，一些新面孔出現(xiàn)在一季度銷售額百億元名單中，如保利置業(yè)、中國中鐵、象嶼地產(chǎn)、國貿(mào)地產(chǎn)、電建地產(chǎn)、北京城建、武漢城建集團(tuán)、聯(lián)發(fā)集團(tuán)、建業(yè)集團(tuán)、大家房產(chǎn)、金融街、中建東孚、華宇集團(tuán)、華僑城、合生創(chuàng)展等。

涌向一二線核心城市“搶地”

銷售回暖下，土地市場(chǎng)“熱”了起來，尤其是一二線核心城市，眾多房企爭(zhēng)奪一宗地塊的盛況再次出現(xiàn)。

4月6日，西安市高新區(qū)一宗地塊迎來龍湖集團(tuán)、碧桂園、華潤、星河、德通、新希望等7家房企報(bào)名競(jìng)拍，最終該地塊競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)16.5億元，觸發(fā)搖號(hào)，溢價(jià)率15.06％。

這宗地最后被南通亞倫地產(chǎn)搖中，樓面地價(jià)為14199.66元/平方米，創(chuàng)出新高。這也是南通亞倫首次進(jìn)入西安市場(chǎng)。

同日，青島市張村河南一宗地塊遭到眾房企更為激烈的爭(zhēng)搶，招商地產(chǎn)、萬科、建發(fā)、海信地產(chǎn)等九大開發(fā)商136輪“廝殺”后，該地塊達(dá)到最高限價(jià)21045元/平方米，觸發(fā)“熔斷”，溢價(jià)率15.08％。熔斷后，進(jìn)入線下競(jìng)品質(zhì)搖號(hào)環(huán)節(jié)。

杭州、北京、成都等熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)亦出現(xiàn)搶地“名場(chǎng)面”。在杭州首輪供地中，蕭山市北一宗地塊被60家房企爭(zhēng)奪，創(chuàng)杭州史上單一地塊參拍房企個(gè)數(shù)新高。拿地名單中還出現(xiàn)了很多外來房企、民營房企。

半個(gè)多月前，北京朱辛莊一宗地塊吸引42家房企及聯(lián)合體報(bào)名，最終成交價(jià)格觸頂，中簽率僅2.38％，成為北京史上最熱地塊之一。

“房企經(jīng)營就像踩單車，不前行就會(huì)跌落，房企需要新投資。金地今年會(huì)主動(dòng)把握土地投資機(jī)會(huì)?！苯鸬丶瘓F(tuán)董事長凌克表示。

但從整體來看，全國土地市場(chǎng)仍處于低位。中指院數(shù)據(jù)顯示，一季度22個(gè)集中供地城市成交面積約1055萬平方米，同比下降17％；百強(qiáng)房企拿地金額共1930億元，同比下降15％。

這也意味著，在拿地區(qū)域上需要慎重篩選。綠城中國行政總裁郭佳峰坦言：“去年的打法很難在今年得以實(shí)施，今年核心城市、核心地塊競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，房企都一哄而上涌向一二線核心城市。三四線城市相對(duì)邊緣地塊可以底價(jià)獲取，但風(fēng)險(xiǎn)比較大?！?/p>

“今年公司將聚焦在有市場(chǎng)需求的地方，也就是產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、人口流入、發(fā)展空間比較大的城市。投資方向是尋找五好項(xiàng)目，即城市好、政策面好、項(xiàng)目好、團(tuán)隊(duì)好、區(qū)域好。一些能級(jí)比較低、比較弱的城市，公司也會(huì)看，也不一定不投，前提為是否存在好的利潤回報(bào)。”招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰表示。

“有機(jī)會(huì)就多買一點(diǎn)，沒機(jī)會(huì)就少買一點(diǎn)。”建發(fā)房產(chǎn)管理層表示，今年土地出讓規(guī)則有調(diào)整，大家拿地也比較積極，2023年建發(fā)拿地目標(biāo)必然比2022年高，獲取的總貨值要超過2000億元。

“盡量會(huì)換倉到一二線城市。如果能進(jìn)北京還是以北京為重倉，我們認(rèn)為北京市場(chǎng)潛力更大一點(diǎn)?！币晃婚L三角區(qū)域房企人士稱。

某證券研究所地產(chǎn)分析師表示，當(dāng)前和未來較長一段時(shí)間，房企間競(jìng)爭(zhēng)是資產(chǎn)流動(dòng)性的競(jìng)爭(zhēng)。誰能拿好地、快速去化，誰就能獲得更好的利潤水平，搶占更高的市場(chǎng)份額。土地儲(chǔ)備和資產(chǎn)質(zhì)量高、流動(dòng)性好的房企，未來發(fā)展空間更大。

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