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穩(wěn)樓市政策續(xù)力!央行、金融監(jiān)管總局:存量融資可延期到明年底
2023-07-10 22:03:02    上海證券報(bào)·中國證券網(wǎng)

穩(wěn)增長政策又見新動向,這次的重點(diǎn)是繼續(xù)穩(wěn)樓市。

中國人民銀行、金融監(jiān)管總局7月10日發(fā)布《關(guān)于延長金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知》,明確“金融16條”中的政策有適用期限的,將適用期限統(tǒng)一延長至2024年12月31日,其他不涉及適用期限的政策則長期有效,各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按照文件要求抓好落實(shí),保持房地產(chǎn)融資合理適度。

“房地產(chǎn)行業(yè)支持政策再度加碼。”分析人士認(rèn)為,政策延期重點(diǎn)指向房地產(chǎn)供給端,有助于改善房企融資、進(jìn)一步緩解房企資金壓力,同時有助于降低金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險敞口,維護(hù)房地產(chǎn)市場和金融市場平穩(wěn)運(yùn)行,穩(wěn)定市場信心和預(yù)期,更好地助力宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)。


(資料圖)

引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)對房企存量融資展期

去年11月11日,中國人民銀行、原銀保監(jiān)會聯(lián)合出臺《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(下稱《通知》),從保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好保交樓金融服務(wù)等方面,明確了16條支持政策,也就是市場所稱的“金融16條”。其中有兩條政策規(guī)定了適用期限,其他政策不涉及適用期限。

《通知》發(fā)布實(shí)施后,對保持房地產(chǎn)融資合理適度、推動化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險發(fā)揮了積極作用,取得了良好的政策效果。“‘金融16條’明確了支持房地產(chǎn)市場發(fā)展的一攬子政策,堅(jiān)持問題導(dǎo)向,針對性較強(qiáng),具有積極意義。”招聯(lián)首席研究員董希淼說。

中國人民銀行、金融監(jiān)管總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,綜合考慮當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢,為引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)對房地產(chǎn)企業(yè)存量融資展期,加大保交樓金融支持,中國人民銀行、金融監(jiān)管總局決定,延長有關(guān)政策適用期限。

本次政策延期調(diào)整,涉及《通知》的第四條和第八條。延期后,一是對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資,在保證債權(quán)安全的前提下,鼓勵金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商,積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持,促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。

在適用期限安排上,2024年12月31日前到期的,可以允許超出原規(guī)定多展期1年,可不調(diào)整貸款分類,報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致?!锻ㄖ反饲暗倪m用期限安排為,自《通知》印發(fā)之日起,未來半年內(nèi)到期的,可以允許超出原規(guī)定多展期1年。

二是對于商業(yè)銀行按照《通知》要求,2024年12月31日前向?qū)m?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資,在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險分類;對債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對于新發(fā)放的配套融資形成不良的,相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的,可予免責(zé)?!锻ㄖ反饲暗倪m用期限安排為,自《通知》印發(fā)之日起半年內(nèi)向?qū)m?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資。

“相當(dāng)于延長了1年半的時間?!敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為,當(dāng)前房企償債壓力仍然較大,需要加大融資支持。當(dāng)前,房企債券存量余額約2.9萬億元,三季度為償債高峰,1年內(nèi)到期余額近1萬億元。此次政策延期調(diào)整的目的在于,保持房地產(chǎn)融資合理適度及順利推進(jìn)保交樓工作。

中國人民銀行、金融監(jiān)管總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,除上述兩條政策外,其他不涉及適用期限的政策長期有效。各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按照文件要求切實(shí)抓好落實(shí),因城施策支持剛性和改善性住房需求,保持房地產(chǎn)融資合理適度,加大保交樓金融支持,推動行業(yè)風(fēng)險市場化出清,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

減輕房企融資壓力防范化解經(jīng)營風(fēng)險

接近監(jiān)管人士認(rèn)為,《通知》的出臺將緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力,減少金融機(jī)構(gòu)對房企貸款風(fēng)險的擔(dān)憂,并進(jìn)一步改善金融機(jī)構(gòu)支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策環(huán)境。

“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)很多上下游行業(yè),其良性循環(huán)對經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和發(fā)展具有重要意義。”董希淼認(rèn)為,2023年全年經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)能在多大程度上實(shí)現(xiàn),房地產(chǎn)市場是重要的影響因素。

中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明表示,相關(guān)政策的延期能夠同時減輕房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力、降低金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)風(fēng)險,有助于防范化解房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險,維護(hù)房地產(chǎn)市場和金融市場平穩(wěn)運(yùn)行,也有助于保交樓工作的順利推進(jìn)。

董希淼認(rèn)為,日前,金融管理部門對“金融16條”中有具體期限的兩項(xiàng)政策進(jìn)行延期,在一定程度上將打消金融機(jī)構(gòu)顧慮,進(jìn)一步改變金融機(jī)構(gòu)不敢貸、不愿貸等情況,鼓勵金融機(jī)構(gòu)向?qū)m?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放配套融資,進(jìn)一步改善房地產(chǎn)企業(yè)融資,穩(wěn)定市場信心和預(yù)期,推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,更好地助力宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)。

“這兩條政策延期重點(diǎn)指向房地產(chǎn)供給端,有助于進(jìn)一步緩解房企資金壓力,促進(jìn)保交樓,提振樓市信心。”東方金誠首席宏觀分析師王青判斷,這意味著繼5年期以上貸款市場報(bào)價利率(LPR)下調(diào)、引導(dǎo)居民房貸利率下行后,房地產(chǎn)行業(yè)支持政策再度加碼??傮w看,在本輪穩(wěn)增長政策發(fā)力過程中,穩(wěn)樓市將是一個重要的發(fā)力點(diǎn)。

今年以來,金融管理部門著力推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,舉措包括:設(shè)立房企紓困專項(xiàng)再貸款,設(shè)立租賃住房貸款支持計(jì)劃,落實(shí)首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制等。

2023年一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示,今年一季度,房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速提升,個人住房貸款增速回落。截至一季度末,人民幣房地產(chǎn)貸款余額53.89萬億元,同比增長1.3%;房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額13.3萬億元,同比增長5.9%;個人住房貸款余額38.94萬億元,同比增長0.3%。

樓市有望走出趨勢性企穩(wěn)回升勢頭

近期,中國人民銀行貨幣政策委員會召開的2023年第二季度例會明確,因城施策支持剛性和改善性住房需求,扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,加快完善住房租賃金融政策體系,推動建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。

董希淼建議,下一步,應(yīng)全面調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)金融政策,延長房地產(chǎn)貸款集中度管理的過渡期;通過中國人民銀行“三支箭”、政策性銀行專項(xiàng)借款等措施,加大對優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)流動性支持,繼續(xù)加大對保交樓項(xiàng)目的專項(xiàng)支持;支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期;因地制宜、因城施策、因區(qū)施策,加快調(diào)整優(yōu)化住房信貸政策。

“目前,多數(shù)商業(yè)銀行已經(jīng)對住房貸款政策進(jìn)行了微調(diào),比如降低貸款利率、加快放款速度等,但相應(yīng)調(diào)整集中在滿足首套住房消費(fèi)需求?!倍m到ㄗh,下一步,應(yīng)在如何滿足改善性住房需求上采取更多的支持政策,如適當(dāng)放寬貸款條件,改變“認(rèn)房又認(rèn)貸”,區(qū)別對待已經(jīng)結(jié)清貸款的購房者等。商業(yè)銀行要加快產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新,探索滿足老年人、新市民等群體住房消費(fèi)需求。

王青預(yù)計(jì),著眼于引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)盡快實(shí)現(xiàn)軟著陸,未來在因城施策原則下,各地在適度放松限購限貸、加大公積金購房支持力度、減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)、引導(dǎo)居民房貸利率下行等方面,有望持續(xù)發(fā)力。在延續(xù)實(shí)施保交樓專項(xiàng)借款支持計(jì)劃基礎(chǔ)上,不排除三季度增加額度、乃至推出新的定向支持工具的可能。

“若各類政策調(diào)整到位,三季度末,樓市有望走出趨勢性企穩(wěn)回升勢頭;四季度,房地產(chǎn)投資將出現(xiàn)回暖。”王青表示,這不僅會有力提振整體消費(fèi)和投資信心,激發(fā)經(jīng)濟(jì)內(nèi)生增長動能,還能切實(shí)防范重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險。

(文章來源:上海證券報(bào)·中國證券網(wǎng))

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