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萬科縮表陣痛未消
2023-05-01 10:28:30    21世紀經(jīng)濟報道

房地產(chǎn)市場緩慢回暖,龍頭房企財報平淡依舊。

2023年4月28日晚間,萬科發(fā)布2023年一季報,從中可以感受到,萬科作為頭部企業(yè)的經(jīng)營面也面臨一定壓力。

2023年第一季度,萬科實現(xiàn)營業(yè)收入684.74億元,同比上升9.27%;利潤表現(xiàn)則有負面變化,其中歸母凈利潤錄得14.46億元,同比上升1.16%;扣非凈利潤6.46億元,同比下滑40.92%。


(資料圖)

營業(yè)收入和歸母凈利潤雖然保持正增長,但扣非凈利潤的大幅下跌,萬科這張季度報表的成色可見一斑。

萬科在公告中解釋扣非凈利潤同比下滑的主要原因時指出,這是由于開發(fā)業(yè)務(wù)報告期內(nèi)的結(jié)算毛利率同比下降。今年一季度,萬科扣除稅金及附加前的整體毛利率為15.4%,其中開發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率17.2%,相比去年年底有超過2個點的下滑。

這說明,萬科的賺錢能力在變差。

除此以外,萬科的總負債規(guī)模也繼續(xù)縮減,意味著這家龍頭房企仍在縮表周期。萬科一季報顯示,報告期內(nèi),萬科的負債總額為1.346萬億,相比去年年底的1.352萬億有所減少。而合同負債方面,相比去年年底,萬科合同負債小幅上升至4871億元,但相比去年年初,仍有較大幅度下滑。

在負債總額小幅降低的同時,萬科銷售額也進一步錄得下滑,投資方面也仍然十分審慎。

今年一季度,萬科實現(xiàn)合同銷售面積625.7萬平方米,合同銷售金額1013.8億元,同比分別下降1.1%和4.8%。

土地獲取方面,萬科一季度僅新增5個開發(fā)項目。總規(guī)劃計容建筑面積87.6萬平方米,權(quán)益規(guī)劃計容建筑面積48.4萬平方米。依據(jù)中指院統(tǒng)計數(shù)據(jù),今年一季度,萬科權(quán)益拿地金額為34億元,排名第13,甚至不如廣州城投、偉星房產(chǎn)等區(qū)域型房企。

在土地市場上未能逆周期擴張,萬科瞄準了城市更新賽道。根據(jù)公告,截至報告期末,萬科在建項目總計容建筑面積8042.8萬平方米;此外,萬科還參與了一批舊城改造項目,按當前規(guī)劃條件,總計容建筑面積合計383.8萬平方米。

針對當前土地儲備補充不足的現(xiàn)狀,萬科聯(lián)席總裁張海也解釋稱,當前市場分化和復蘇回暖并存,不同市場復蘇程度不一樣,投資更關(guān)注城市宏觀指標。今年以來投資聚焦核心城市,獲取幾率不大,近期在研究差異化投資策略,找到一些合適項目。萬科也會根據(jù)市場和政策變化,堅持量入為出。把握投資結(jié)構(gòu),為業(yè)績連續(xù)性和穩(wěn)定性起到支撐作用。

近期,萬科在土地市場上的表現(xiàn)也有活躍起來的跡象。在上海今年首輪供地中,解禁的萬科成為大贏家,其最終拿地金額為113.31億元,成為拿地冠軍。

萬科這張一季報中,財務(wù)管理的亮點也值得肯定。在債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化上,萬科守住了底線,也作出了相對穩(wěn)健的安排。

截至報告期末,萬科凈負債率45.5%;持有貨幣資金1400.1億元,對短期借款和一年內(nèi)到期有息負債覆蓋倍數(shù)為2.4倍;長期負債占比進一步提高至81.5%。

更為重要的是,萬科的經(jīng)營性現(xiàn)金流大幅度回正,截至報告期末,萬科經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入70億元,相比去年同期有152%的增長,即便對比2022年年底的27.5億,也有明顯的增長。

面對復蘇程度不一的市場,萬科今年在銷售策略等方面也更加細化。萬科在公告中提到,報告期內(nèi)其全面檢視在售項目、首開項目的操盤情況,重點提升產(chǎn)品性價比和精益管理水平,拉通優(yōu)秀案例的操盤方案,將優(yōu)秀實踐復制推廣。對于存量資源,以樓棟為單位對庫存進行再分類并明確不同的銷售策略。

在此基礎(chǔ)上,萬科經(jīng)營業(yè)務(wù)發(fā)力明顯。

報告期內(nèi),萬科租賃住宅業(yè)務(wù)(含非并表項目)實現(xiàn)營業(yè)收入7.8億元,同比增長10.8%;租賃住宅業(yè)務(wù)新拓展房源2272間;截至3月底,租賃住宅業(yè)務(wù)共運營管理21.7萬間長租公寓,累計開業(yè)17.05萬間,出租率95%。

物流倉儲方面,萬科實現(xiàn)營業(yè)收入9.6億元,同比增長20.0%。其中高標營業(yè)收入5.7億元,同比增長11.5%,冷鏈營業(yè)收入(不含供應鏈業(yè)務(wù)收入)3.9億元,同比增長35.0%。

商業(yè)開發(fā)與運營業(yè)務(wù),萬科實現(xiàn)營業(yè)收入23.3億元(含非并表收入),同比增長10.4%,其中印力管理的商業(yè)項目營業(yè)收入13.7億元。

需要指出的是,受到結(jié)算周期的影響,萬科主要結(jié)算是在下半年,一季報對全年的財務(wù)貢獻比例較小,因而經(jīng)營與財務(wù)表現(xiàn)對全年的影響也較小,僅能夠從中窺探到些許連續(xù)的趨勢性表現(xiàn)。整體而言,在近年縮表周期的影響下,萬科在財務(wù)管理上依然優(yōu)秀,但市場對之也具有相當?shù)臎_擊。

在保利發(fā)展、華潤置地以及中海地產(chǎn)的夾擊下,萬科要守住龍頭的地位,殊為不易。

(文章來源:21世紀經(jīng)濟報道)

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