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滬深交易所進(jìn)一步優(yōu)化REITs審核關(guān)注事項
2023-05-15 07:47:42    經(jīng)濟(jì)參考報

細(xì)化審核標(biāo)準(zhǔn)、強(qiáng)化信息披露要求、以“管資產(chǎn)”為核心

5月12日,滬深交易所修訂發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第1號——審核關(guān)注事項(試行)(2023年修訂)》(下稱《REITs審核關(guān)注事項指引》),自發(fā)布之日起施行。

此舉旨在貫徹落實中國證監(jiān)會《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》要求,提高公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)制度化、規(guī)范化和透明化水平。


【資料圖】

“此次修訂是監(jiān)管在充分總結(jié)試點經(jīng)驗后,對于資產(chǎn)審核以及信披要求的進(jìn)一步細(xì)化,也是對試點以來市場關(guān)切問題的針對性優(yōu)化?!敝薪鹧芯坎坎粍赢a(chǎn)與空間服務(wù)團(tuán)隊對《經(jīng)濟(jì)參考報》記者表示,此次修訂以“管資產(chǎn)”為核心,充分體現(xiàn)了監(jiān)管對于REITs項目存續(xù)期運營以及投資人利益的關(guān)注,有利于后續(xù)REITs市場可持續(xù)發(fā)展。

突出“管資產(chǎn)”

審核關(guān)注事項指引再優(yōu)化

滬深交易所表示,本次修訂堅持制度化、規(guī)范化和透明化原則,旨在著力構(gòu)建符合REITs特點及規(guī)律的審核和信息披露體系。具體來看,一是深入總結(jié)試點經(jīng)驗,明確產(chǎn)品設(shè)計規(guī)范,細(xì)化業(yè)務(wù)參與機(jī)構(gòu)、評估和現(xiàn)金流要求,完善交易安排、基金運作管理等方面的信息披露要求,壓實市場參與主體責(zé)任,進(jìn)一步提升市場規(guī)范運作水平;二是產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費公路類資產(chǎn)試點項目相對集中,產(chǎn)品特性基本成熟,本次修訂從項目合規(guī)性、資產(chǎn)范圍以及評估參數(shù)設(shè)置等維度細(xì)化了兩類資產(chǎn)的審核關(guān)注要點,強(qiáng)化了歷史運營情況、租金或收費減免、重要現(xiàn)金流提供方等信息披露要求,并對產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目有關(guān)會計處理、收費公路項目擴(kuò)能改造安排等事項進(jìn)行了明確,進(jìn)一步提升了監(jiān)管的精準(zhǔn)性和高效性。

“下一步將指導(dǎo)證券交易所持續(xù)完善REITs信息披露制度規(guī)則,研究制定出臺定期報告和臨時公告披露指引,按照‘成熟一類、推出一類’原則,分步推出倉儲物流、保障性租賃住房等大類資產(chǎn)審核及信息披露規(guī)則,建立健全透明和可預(yù)期的審核注冊標(biāo)準(zhǔn)。重點關(guān)注資產(chǎn)及項目運營質(zhì)量,進(jìn)一步強(qiáng)化市場監(jiān)管和投資者保護(hù)機(jī)制,更好服務(wù)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展?!弊C監(jiān)會強(qiáng)調(diào)。滬深交易所方面也表示,將堅持規(guī)范與發(fā)展并重,加強(qiáng)市場調(diào)研同時進(jìn)一步做好REITs市場組織培育、機(jī)制制度建設(shè)、基礎(chǔ)資產(chǎn)拓展、項目常態(tài)化發(fā)行、擴(kuò)募等各項工作,推動REITs市場繼續(xù)向縱深發(fā)展,更好服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展與穩(wěn)增長大局。

兩大類項目資產(chǎn)細(xì)化要求

禁止以不正當(dāng)方式招攬業(yè)務(wù)

具體來看,本次修訂發(fā)布的《REITs審核關(guān)注事項指引》細(xì)化了對包括原始權(quán)益人、管理人在內(nèi)的各業(yè)務(wù)參與機(jī)構(gòu)、評估和現(xiàn)金流多方面的要求。如要求原始權(quán)益人向基礎(chǔ)設(shè)施基金轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)不得新增地方政府隱性債務(wù),取得的回收資金用途應(yīng)當(dāng)符合國家產(chǎn)業(yè)政策;管理人應(yīng)當(dāng)披露基礎(chǔ)設(shè)施項目未來大修支出等資本性支出安排及其合理性,以及資本性支出對基礎(chǔ)設(shè)施基金存續(xù)期內(nèi)可供分配金額的影響。同時,還要求重點說明基礎(chǔ)設(shè)施基金存續(xù)期內(nèi)項目大修支出與歷史水平(如有)是否具有延續(xù)性、與運營年限是否匹配等。

“對于產(chǎn)業(yè)園和收費公路項目,本次修訂內(nèi)容則首次基于資產(chǎn)類型差異性,提出詳盡的披露要求,如產(chǎn)業(yè)園區(qū)及收費公路的核心運營指標(biāo)和評估參數(shù)等?!敝薪鹧芯坎坎粍赢a(chǎn)與空間服務(wù)團(tuán)隊分析稱?!禦EITs審核關(guān)注事項指引》細(xì)化要求包括:明確產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目土地性質(zhì)、轉(zhuǎn)讓限制、配套設(shè)施入池、租賃合同備案、重要現(xiàn)金流提供方行業(yè)屬性等合規(guī)性關(guān)注事項;細(xì)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目歷史運營數(shù)據(jù)、評估參數(shù)、租金減免情況、重要現(xiàn)金流提供方租賃情況、投資協(xié)議約束、稅收優(yōu)惠政策等信息披露要求;明確收費公路項目資產(chǎn)范圍、經(jīng)營權(quán)依據(jù)和范圍、轉(zhuǎn)讓限制、收費標(biāo)準(zhǔn)等合規(guī)性關(guān)注事項;細(xì)化收費公路項目歷史運營數(shù)據(jù)、競爭性交通設(shè)施項目影響、評估參數(shù)、收費減免情況、資產(chǎn)到期移交安排等信息披露要求。

規(guī)范產(chǎn)品設(shè)計方面,《REITs審核關(guān)注事項指引》也從五方面持續(xù)細(xì)化。值得注意的是,從新修訂的內(nèi)容看,監(jiān)管層對個別基金“零費率”搶項目可能引發(fā)的價格戰(zhàn)有了明確態(tài)度。“基金管理費、財務(wù)顧問費水平應(yīng)當(dāng)合理,能夠覆蓋展業(yè)成本,不得以明顯低于行業(yè)定價水平等不正當(dāng)競爭方式招攬業(yè)務(wù)。管理人和外部管理機(jī)構(gòu)費用收取應(yīng)當(dāng)根據(jù)各自工作職責(zé)合理確定,具體收取方式按照相關(guān)協(xié)議約定執(zhí)行?!毙滦抻喌闹敢龔?qiáng)調(diào)。3月份,興銀基金公募REITs團(tuán)隊中標(biāo)云南云投中裕能源有限公司基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目時的發(fā)行階段費率和托管費率均為“零”?!氨O(jiān)管層一直有在持續(xù)關(guān)注這類問題,中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(下稱“中基協(xié)”)也在近日組織大家召開的業(yè)務(wù)座談會上強(qiáng)調(diào)了要遏制低價競爭?!币晃还糝EITs團(tuán)隊負(fù)責(zé)人對記者表示。

政策不斷完善

REITs市場有望逐步企穩(wěn)

自2020年4月基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點工作啟動以來,監(jiān)管層一直扎實有序推進(jìn)規(guī)則制定、市場培育、二級市場建設(shè)等各項工作,積極支持各類市場主體用足、用好REITs工具。數(shù)據(jù)顯示,截至目前,已有27只基礎(chǔ)設(shè)施REITs完成發(fā)行上市,累計融資規(guī)模超900億元,回收資金帶動新項目投資近4500億元。另外,首批順利獲批的4只擴(kuò)募項目預(yù)計募集金額超50億元,帶動新增投資超380億元,REITs作為“資產(chǎn)上市平臺”的長期戰(zhàn)略價值和持續(xù)暢通投融資循環(huán)的功能進(jìn)一步深化。

三年來,滬深交易所的相關(guān)配套制度也不斷完善,資產(chǎn)類型持續(xù)豐富,覆蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費公路、倉儲物流、市政設(shè)施、清潔能源、保障性租賃住房等主流基礎(chǔ)設(shè)施類型,積極主動引導(dǎo)更多資金精準(zhǔn)支持國家重點領(lǐng)域,持續(xù)提升基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)的能力。

二級市場上,面對近期市場的波動,監(jiān)管部門也十分重視。據(jù)悉,交易所就敦促各家管理人面向市場、積極回應(yīng)市場關(guān)切問題。近期,包括鵬華深圳能源REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、建信中關(guān)村REIT等在內(nèi)的多只產(chǎn)品就紛紛舉辦了業(yè)績說明會,圍繞出租率下降、可供分配金額變低等投資者關(guān)切問題答疑解惑,穩(wěn)定市場預(yù)期。

“我們統(tǒng)計自2021年6月首批REITs產(chǎn)品上市以來的表現(xiàn),總體回報達(dá)14%左右,且大部分上市項目首年分派目標(biāo)均超額完成,為投資人帶來穩(wěn)定的分紅收益。我們也觀察到了近期市場出現(xiàn)的波動?!敝薪鹧芯坎坎粍赢a(chǎn)與空間服務(wù)團(tuán)隊進(jìn)一步分析稱,一方面,試點開展以來,市場投資者對于不同項目的價值差異化有更為清晰的認(rèn)知,部分項目價格因基本面波動而出現(xiàn)相應(yīng)波動(主要體現(xiàn)為高估值項目回調(diào)),這是市場定價逐步成熟的表現(xiàn)之一;另一方面,部分項目的波動幅度過大的背后可能也反映出市場流動性有待進(jìn)一步提升。

“往前看,我們認(rèn)為隨著制度逐步完善,如本次修訂中要求基金管理人設(shè)置二級市場異常波動風(fēng)險防控安排,合理確定戰(zhàn)略配售比例,保證首次發(fā)售上市后流通份額適度充裕等,以及后續(xù)新項目和擴(kuò)募項目發(fā)行,市場的流動性或?qū)⒌玫教嵘?,市場也將逐步回歸理性。同時,未來存續(xù)的REITs項目后續(xù)經(jīng)營披露標(biāo)準(zhǔn)或有實質(zhì)性的提升,這有利于二級市場投資人更好地跟蹤和比較項目基本面變化情況,形成良性預(yù)期。”該團(tuán)隊強(qiáng)調(diào)。記者 韋夏怡

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