97久久精品久久88_国产综合精品久久亚洲_国产精品无码A∨精品_丰满人妻精品一区二区

2023年，招商蛇口的拿地投資依舊會(huì)聚焦于核心16城，遠(yuǎn)離庫(kù)存大、供過(guò)于求、看不清形勢(shì)的地區(qū)。

“我們2023年的銷(xiāo)售目標(biāo)為3300億元，希望比去年有10%以上的增長(zhǎng)。”3月21日召開(kāi)的業(yè)績(jī)會(huì)上，招商蛇口總經(jīng)理蔣鐵峰在談及新一年的銷(xiāo)售目標(biāo)時(shí)如此說(shuō)道。

(資料圖)

這是截至目前業(yè)內(nèi)第二家對(duì)外透露銷(xiāo)售目標(biāo)的房企，也是其沖刺3300億元規(guī)模的第三年。

2021年，招商蛇口首次定下3300億元的銷(xiāo)售目標(biāo)，但最終實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額3268.34億元；去年，其維持這一目標(biāo)不變，不過(guò)當(dāng)年行業(yè)規(guī)模大幅下滑，公司業(yè)績(jī)完成度約為88.7%，即2926.02億元，較上一年下滑約10.5%，在克而瑞百?gòu)?qiáng)房企排行榜中位居第六。

難以突破的不只是銷(xiāo)售規(guī)模，還有經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，其2022年歸母凈利潤(rùn)同比下滑58.89%，是近三年來(lái)跌幅最大的一年。

在這家頭部房企身上，外界更能體會(huì)到下行周期的殘酷，畢竟相比其它同行，招商蛇口的生存條件要優(yōu)越許多，抗周期能力也更強(qiáng)。一系列的換倉(cāng)、降低融資成本、調(diào)整業(yè)務(wù)劃分等措施后，其對(duì)未來(lái)也提出了更為長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃。

蔣鐵峰在會(huì)上表示，行業(yè)重塑、“三高”模式轉(zhuǎn)變后，招商蛇口迎來(lái)了新的機(jī)遇，未來(lái)三年要躋身前五強(qiáng)，他強(qiáng)調(diào)五強(qiáng)并不只是規(guī)模指標(biāo)，更多的是利潤(rùn)、質(zhì)量、效益、經(jīng)營(yíng)收入等多維度的體現(xiàn)。

凈利率腰斬

“去年大家都不容易，無(wú)論生活還是工作，行業(yè)也是一樣?！睒I(yè)績(jī)伊始，招商蛇口董事長(zhǎng)許永軍便直言了2022年的生存底色，他說(shuō)公司雖然利潤(rùn)指標(biāo)下滑，但還是跑贏了同行，“其他指標(biāo)突出一個(gè)‘穩(wěn)’字”。

事實(shí)上，2022年是招商蛇口歸母凈利潤(rùn)連續(xù)下滑的第三年，對(duì)應(yīng)42.64億元；同期營(yíng)收則同比增長(zhǎng)13.92%至1830.03億元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率為21.06%，同比下降5.94個(gè)百分點(diǎn)；整體凈利潤(rùn)率則由上一年的9.46%降至4.97%。

行業(yè)整體毛利率下滑、資產(chǎn)減值計(jì)提、租金減免、投資收益減少等因素都在一定程度上影響了招商蛇口的凈利潤(rùn)水平。

數(shù)據(jù)顯示，2022年，該公司計(jì)提信用損失準(zhǔn)備、存貨跌價(jià)準(zhǔn)備、投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備等合計(jì)約64.01億元，較2021年增加了20.29億元，對(duì)應(yīng)減少歸母凈利潤(rùn)45.58億元；租金減免共8.4億元，并表7.49億元。

財(cái)務(wù)總監(jiān)黃均隆表示，上述因素中，行業(yè)整體毛利率下降影響最大，“去年整個(gè)售價(jià)受到影響，使得毛利下降、減值成倍增加”。

他指為了應(yīng)對(duì)這一趨勢(shì)，招商蛇口在操盤(pán)端和投資端共同發(fā)力，積極換倉(cāng)。其中投資端更加聚焦于高能級(jí)城市，全年以766億元的權(quán)益地價(jià)摘得56宗地塊，在“深耕6+10城”的投資金額占比達(dá)到90%，60%的資源投放在長(zhǎng)三角，粵港澳則占19%，“去年很多企業(yè)沒(méi)有能力去拿地，這個(gè)時(shí)候我們就要勇于獲取一些比較優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目”。

操盤(pán)端則狠抓銷(xiāo)售、回籠資金、控制成本，按其所言，公司去年新增項(xiàng)目中有22個(gè)實(shí)現(xiàn)當(dāng)年開(kāi)盤(pán)，首開(kāi)當(dāng)天平均去化率77%，毛利率在23%左右，為報(bào)告期貢獻(xiàn)銷(xiāo)售金額約300億元，“這幾個(gè)指標(biāo)都充分證明我們?nèi)ツ曜プ×藱C(jī)會(huì)”。

這些優(yōu)質(zhì)地塊為招商蛇口未來(lái)的利潤(rùn)水平打下了基礎(chǔ)。蔣鐵峰同在場(chǎng)的投資者說(shuō)道，當(dāng)下行業(yè)毛利率更多反映的是2021年之前的拿地經(jīng)營(yíng)情況，但2021年下半年至今所摘地塊的利潤(rùn)空間相對(duì)更大，加之操盤(pán)能力提升、各個(gè)環(huán)節(jié)成本把控更為精細(xì)等，毛利率空間也會(huì)有所提升，“現(xiàn)在行業(yè)利潤(rùn)空間基本在12%左右，我們向制造業(yè)學(xué)習(xí)，一城一策制定標(biāo)準(zhǔn)”。

另一方面，更加聚焦核心城市、核心地段的戰(zhàn)略布局也為公司銷(xiāo)售目標(biāo)提供了保障。去年，招商蛇口在上海摘地10宗、合肥5宗，這些項(xiàng)目將在今年陸續(xù)上市，蔣鐵峰對(duì)這些項(xiàng)目十分看好，他說(shuō)這些項(xiàng)目中有相當(dāng)一部分會(huì)是紅盤(pán)，基本開(kāi)盤(pán)可以秒光，因?yàn)榇嬖谥鴥r(jià)格倒掛優(yōu)勢(shì)，“馬上杭州、上海這些核心城市的土拍要開(kāi)始了，我們應(yīng)該還會(huì)增持”。

拋開(kāi)新獲取的項(xiàng)目不談，招商蛇口今年將有約6000億元的存貨入市，蔣鐵峰據(jù)此算了筆賬：按去年55%的去化率來(lái)看，公司今年3300億元的銷(xiāo)售目標(biāo)“很有機(jī)會(huì)達(dá)成”。

2023年，招商蛇口的拿地投資依舊會(huì)聚焦于核心16城，遠(yuǎn)離庫(kù)存大、供過(guò)于求、看不清形勢(shì)的地區(qū)，不過(guò)蔣鐵峰也稱(chēng)，今年投資競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈，公司也會(huì)在一些低能級(jí)城市尋找投資機(jī)會(huì)，前提是要有足夠高的利潤(rùn)回報(bào)率、符合內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)。

“錢(qián)袋子”和“糧倉(cāng)”

舊改項(xiàng)目的進(jìn)展也是外界關(guān)注重點(diǎn)。截至報(bào)告期末，招商蛇口累計(jì)獲取排他資格的城市更新項(xiàng)目共25個(gè)，規(guī)劃計(jì)容建筑面積約1200萬(wàn)平方米，總貨值超4000億元。

不同于土拍市場(chǎng)的擴(kuò)儲(chǔ)布局，招商蛇口舊改市場(chǎng)的重點(diǎn)在粵港澳大灣區(qū)，尤其是深圳、廣州、佛山等地，與此同時(shí)其也在積極推動(dòng)一些其他城市的舊改項(xiàng)目，例如位于上海的招商弘安里。

2021年，招商蛇口攜手綠城斥資42.22億元獲得了弘安里項(xiàng)目80%股權(quán)，該項(xiàng)目為石庫(kù)門(mén)風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目，獲批上海市第二批歷史風(fēng)貌保護(hù)街坊，是北外灘首幅歷史風(fēng)貌純別墅地塊。如今項(xiàng)目即將入市，也將成為招商蛇口在上海的代表作之一。

談及舊改項(xiàng)目的擴(kuò)儲(chǔ)，蔣鐵峰直言這類(lèi)項(xiàng)目的投資和回報(bào)要優(yōu)于同期公開(kāi)市場(chǎng)的土地，紓困項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)也是如此，“一定是商業(yè)可行的原則，如果拿到的項(xiàng)目利潤(rùn)率不如公開(kāi)市場(chǎng)，那還不如去公開(kāi)市場(chǎng)拿地”。

去年，招商蛇口的身影頻繁出現(xiàn)在出險(xiǎn)房企的紓困進(jìn)程中，先后與佳兆業(yè)、半島城邦、富力簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。

蔣鐵峰透露，這其中有不少項(xiàng)目取得了一些進(jìn)展，已經(jīng)“落袋”的有幾百萬(wàn)平方米，有的現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入公示階段，很快就可以開(kāi)發(fā)，可能今年底或明年就可以上市；對(duì)于一些貨值非常大的項(xiàng)目，公司也已經(jīng)獲得了主體資格，價(jià)值會(huì)持續(xù)釋放，而部分情況復(fù)雜的項(xiàng)目也在分批推進(jìn)。他說(shuō)，公司合作的項(xiàng)目規(guī)模非常大，總標(biāo)的可能有數(shù)千億之多，具體進(jìn)展將等到成熟落地的時(shí)候?qū)ν馀丁?/p>

某種程度上而言，國(guó)/央企的信用背書(shū)相當(dāng)于房企的“膽子”和融資閥門(mén)，有了膽子和資金，才能勇于接下?tīng)€尾項(xiàng)目，盤(pán)活資產(chǎn)，援助同行。

2022年，招商蛇口完成市場(chǎng)首單并購(gòu)中票、綠色中票等創(chuàng)新品種發(fā)行，公開(kāi)市場(chǎng)融資327.2億元，票面利率多次創(chuàng)下同期內(nèi)房企債券利率新低。截至報(bào)告期末，公司綜合資金成本3.89%，較年初下降59BP。

“按照現(xiàn)在的趨勢(shì)，我們今年的融資成本應(yīng)該還會(huì)下降一些?！秉S均隆稱(chēng)，目前招商蛇口的開(kāi)發(fā)貸利率為2.1%，處于行業(yè)較低的水平，因此公司會(huì)抓住窗口期，最大化地降低融資成本。

截至報(bào)告期末，招商蛇口擁有貨幣資金約862.43億元，同期短期借款15.09億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債390.34億元，現(xiàn)金短債比1.3倍。

對(duì)于非公開(kāi)發(fā)行股票募資85億元一事，他也表示會(huì)全力推進(jìn)事件落地，若交易完成，招商蛇口將進(jìn)一步增加對(duì)前海自貿(mào)投資的權(quán)益比例，增加公司享有的前海片區(qū)資源價(jià)值。

蔣鐵峰稱(chēng)，前海片區(qū)是公司的“大糧倉(cāng)”，目前雖然只開(kāi)發(fā)了很小一部分，但已經(jīng)為公司帶來(lái)了歸母凈利潤(rùn)80億元的貢獻(xiàn)，隨著周邊交通改善、配套提升、規(guī)劃優(yōu)化，前海片區(qū)的價(jià)值也會(huì)得到提升，開(kāi)發(fā)進(jìn)度也會(huì)提速。

按其所言，在當(dāng)?shù)卣闹С窒?，公司已?jīng)啟動(dòng)了今年的首開(kāi)區(qū)，當(dāng)下正在規(guī)劃公示，年內(nèi)新一批項(xiàng)目能夠銷(xiāo)售，過(guò)兩年結(jié)轉(zhuǎn)；并且從這一批開(kāi)始，明后年會(huì)持續(xù)有項(xiàng)目上市，形成穩(wěn)定的供應(yīng)，“前?？梢哉f(shuō)是深圳未來(lái)的中心，甚至?xí)胶蠛?，我們?duì)此非常有信心”。

談及“雙百計(jì)劃”的推進(jìn)，副總經(jīng)理聶黎明直言，雖然疫情對(duì)辦公樓及商業(yè)帶來(lái)了很多影響，但公司已經(jīng)將商業(yè)板塊作為主賽道之一，“雙百計(jì)劃”維持不變，相關(guān)投資也將聚焦核心板塊、核心位置。

關(guān)鍵詞：