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中新經(jīng)緯3月15日電 (薛宇飛)15日下午，越秀地產(chǎn)股份有限公司(下稱越秀地產(chǎn))在港交所公布了2022年業(yè)績公告，并在隨后舉行業(yè)績發(fā)布會。

整體看，在房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力較大的情況下，越秀地產(chǎn)多個指標實現(xiàn)逆勢上揚，營收、利潤等核心指標仍在增長。但同時，也有一些指標有待優(yōu)化，比如，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物及監(jiān)控戶存款總額較2021年下降超過50億元人民幣。

(資料圖片僅供參考)

多項指標繼續(xù)增長 毛利率小幅走低

過去幾年，越秀地產(chǎn)是地產(chǎn)行業(yè)的“黑馬”。2018年-2020年，該公司房地產(chǎn)銷售額同比增速分別為41.4%、24.8%、32.8%，到2021年，銷售額同比增速為10.1%，銷售規(guī)模挺進千億元關口。

2022年，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，全年商品房銷售額同比下降26.7%。這種情況下，越秀地產(chǎn)的銷售增速雖然明顯放緩，但仍保持正增長。2022年，公司實現(xiàn)合同銷售額1250.3億元，同比上升8.6%。

銷售額保持正增長，與越秀地產(chǎn)重倉大灣區(qū)、華東等經(jīng)濟發(fā)展較好的區(qū)域有關。2022年，越秀地產(chǎn)在大灣區(qū)實現(xiàn)合同銷售額約596.8億元，占比約為47.7%；在華東地區(qū)實現(xiàn)合同銷售額約429.5億元，占比約為34.4%。

業(yè)績發(fā)布會上，越秀地產(chǎn)董事長兼執(zhí)行董事林昭遠說：“從去年全國的情況看，好的地方的房子還是一房難求，價格還在上漲，但不好的地方，確實是賣不出去。那就是結構性的機會，分化會越來越嚴重?！彼€稱，在供貨方面，越秀地產(chǎn)會搶工、搶節(jié)點，實現(xiàn)好的項目加速去化，同時，會重點布局核心城市。

2022年，越秀地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入約724.2億元，同比上升26.2%；股東應占凈利潤約39.5億元，同比上升10.2%；核心凈利潤約42.4億元，同比上升2.1%。與大多數(shù)同行一樣，越秀地產(chǎn)的毛利率正在走低。數(shù)據(jù)顯示，2019年越秀地產(chǎn)的毛利率達到近幾年的高點，為34.21%，之后開始逐步下降。2020年~2022年，公司毛利率分別約為25.15%、21.8%、20.4%。

土儲方面，這家企業(yè)2022年共在12個城市新增37幅土地，總建筑面積約為695萬平方米，全部位于一、二線城市。截至2022年年末，公司總土地儲備約為2845萬平方米，其中大灣區(qū)土地儲備占總土地儲備約49.8%，華東地區(qū)占比為16.1%。

短債占比僅為18% 現(xiàn)金總額下降50億元

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年年末，越秀地產(chǎn)剔除預收款后的資產(chǎn)負債率、凈負債率和現(xiàn)金短債比分別為68.8%、62.7%和2.23倍，“三道紅線”指標全部保持“綠檔”達標。對比2021年，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率指標變化不大，凈負債率指標則較2021年年末的47.1%有大幅度反彈?，F(xiàn)金短債比出現(xiàn)較為明顯的優(yōu)化，明顯高于2021年年末的1.36倍。

林昭遠稱，公司堅持按照投資級的標準來管理投資與經(jīng)營，目前看，現(xiàn)金短債比出現(xiàn)了進一步優(yōu)化，“現(xiàn)金短債比在2倍以上，我認為還是比較穩(wěn)健的。”凈負債率指標有進一步控制的空間，但也需要看機會。

截至2022年年末，越秀地產(chǎn)一年內(nèi)到期的借貸額為157.44億元，總借貸882.98億元，短債占比僅為17.83%，明顯低于2021年年末的約39%。這意味著，公司短期償債壓力較小。

不過，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物指標則出現(xiàn)明顯下降。截至2022年年末，越秀地產(chǎn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物及監(jiān)控戶存款總額約351.2億元，較2021年年末的405億元下降53.8億元，同比降幅為13.3%。其中，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為218.5億元，較2021年年末的327.7億元下降超過百億元；監(jiān)控戶存款達到約132.7億元，較2021年年末的77.3億元增加了55.4億元。

2022年，政策對優(yōu)質房企融資進行一定支持，越秀地產(chǎn)也實現(xiàn)融資成本進一步走低。去年，該公司于境內(nèi)成功發(fā)行公司債券98.4億元，加權平均利率3.11%；公司平均借貸成本同比下降10個基點，降至4.16%。公司管理層表示，未來的目標是將融資成本控制在行業(yè)的前五名的水平。

市場將穩(wěn)中向好 “并購的坑特別多”

國家統(tǒng)計局15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年1-2月份，中國商品房銷售額15449億元，同比下降0.1%，其中住宅銷售額同比增長3.5%。相較于2022年，今年前兩個月的銷售額降幅已明顯放緩。

對于2023年房地產(chǎn)市場形勢，林昭遠認為，從今年前兩個月的數(shù)據(jù)看，市場已有復蘇跡象。房地產(chǎn)行業(yè)對維持經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的作用比較關鍵，相信接下來的政策走勢會比較溫和，市場會穩(wěn)中向好。但他同時強調(diào)了市場正在分化。

業(yè)績發(fā)布會上，越秀地產(chǎn)公布了2023年合同銷售目標，即1320億元，同比增速約5.57%。該公司今年可售資源為2400億元，照此推算，要達到上述目標，去化率要超過55%。

對于發(fā)債及并購計劃，越秀地產(chǎn)管理層表示，發(fā)債與否主要看成本，目前美元債成本太高，“不是我們的菜”。“并購是公司獲取土地的方式之一，但并購的難度特別大，坑也特別多。我們就在想，它為什么愿意賣？如果項目好賣，他們自己馬上就賣掉了。我們沒有放棄并購的機會，每周接到的并購要約還是挺多，會進一步篩選?！?/p>

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