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每經(jīng)記者劉頌輝每經(jīng)編輯陳夢妤

(資料圖)

2022年，物管行業(yè)上市熱潮逐漸消退，卻也有企業(yè)歷經(jīng)三次闖關(guān)，即將叩開港交所大門。

近日，潤華生活服務(wù)集團控股有限公司（以下簡稱潤華服務(wù)）發(fā)布全球發(fā)售公告，擬發(fā)售7500萬股股份，2023年1月17日于聯(lián)交所主板掛牌上市。

潤華服務(wù)總部位于山東濟南，自新三板摘牌后，公司經(jīng)過兩次失敗三次遞表，才成功在主板IPO上市。

但與頭部物企動輒過億的管理規(guī)模相比，潤華服務(wù)并不出眾。公司近三年平均在管面積約1400萬平方米，被市場稱為“蟻型物企”。據(jù)招股書披露，公司近9成的業(yè)務(wù)集中在山東省，且主要收入來源的醫(yī)院物業(yè)，毛利率在低位徘徊。

1月4日，《每日經(jīng)濟新聞》記者針對上述問題致電潤華服務(wù)方面，公司辦公室一位李姓負責人表示，公司2023年針對在管面積和業(yè)務(wù)范圍方面有新的戰(zhàn)略計劃。對于具體將如何破局，其表示涉及上市相關(guān)，自己不甚了解，無法作出答復(fù)。

業(yè)務(wù)線高度集中

據(jù)潤華服務(wù)官網(wǎng)介紹，公司成立于1996年，在管項目涉及醫(yī)院、寫字樓、文旅、公共交通、學校等多個領(lǐng)域，曾獲得“山東省物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力30強”稱號。

潤華服務(wù)創(chuàng)始人是欒濤，其在山東更為出名的身份是主營汽車服務(wù)業(yè)的潤華集團董事長。

據(jù)招股書披露，潤華服務(wù)定位醫(yī)院及公共板塊的領(lǐng)先服務(wù)供貨商。2021財年，公司有39家在管醫(yī)院和104個在管公共物業(yè)。弗若斯特沙利文的報告顯示，按2021年的收入計算，在山東省物業(yè)管理服務(wù)供貨商中，潤華服務(wù)在醫(yī)院及非住宅（包括醫(yī)院、公共物業(yè)及商業(yè)物業(yè)）板塊分別位列第二及第三，分別約占市場份額的7.2%、2.1%。

公司的在管項目分為四類，包括醫(yī)院、公共物業(yè)、商業(yè)及其他非住宅物業(yè)（包括辦公樓、產(chǎn)業(yè)園及停車場）及住宅物業(yè)。

2019年、2020年、2021年和2022年上半年，潤華服務(wù)的營業(yè)收入分別為3.97億元、4.86億元、6.01億元和3.21億元，相應(yīng)的凈利潤分別為2710.8萬元、4869.2萬元、4445.1萬元和2018.0萬元。同期，公司的在管面積分別為1231.9萬平方米、1302.6萬平方米、1633.0萬平方米、1771.6萬平方米。

招股書還顯示，潤華服務(wù)的業(yè)務(wù)高度集中于山東省。2019-2021年，公司在山東省的在管項目收益分別為3.48億元、3.83億元和5.06億元，占提供物業(yè)管理服務(wù)所得收益百分比的94.9%、95.3%和93.2%，其中僅濟南地區(qū)占比分別達到55.5%、57.4%和48.1%。

公司方面表示，在積極嘗試向中國其他省份擴張，逐步將業(yè)務(wù)分布由濟南擴張至山東省其他城市，并逐步拓展到北京、深圳等其他城市。

但報告期內(nèi)，潤華服務(wù)在山東省以外地區(qū)的收益分別為1854.4萬元、1881.5萬元和3685.9萬元，占提供物業(yè)管理服務(wù)所得收益百分比僅5.1%、4.7%和6.8%。

億翰智庫在研報中分析道，區(qū)域深耕型第三方物企在異地復(fù)制時，公司的管理經(jīng)驗可能會出現(xiàn)“排他反應(yīng)”。

在招股書中，潤華服務(wù)也提到業(yè)務(wù)集中于山東地區(qū)會給公司帶來一定的區(qū)域風險，并表示未來業(yè)務(wù)及項目的增長將依賴于主要管理層的能力。

坎坷上市路

潤華服務(wù)的上市之路頗為坎坷。

該公司最早于2016年3月掛牌新三板，2019年8月摘牌，隨后正式向港交所主板發(fā)起沖擊。

潤華服務(wù)首次是以“潤華物業(yè)科技發(fā)展有限公司”的名字遞表上市的，經(jīng)過兩次碰壁，公司還曾改名為“潤華智慧健康服務(wù)有限公司”，2022年9月14日第三次改成“潤華生活服務(wù)集團控股有限公司”再次遞表，終獲得通過。

改名的背后其實是潤華服務(wù)在業(yè)務(wù)能力上的不足。招股書顯示，2019年、2022年、2021年及2022年上半年，公司實現(xiàn)醫(yī)院及公共物業(yè)物管服務(wù)收入分別達到2.85億元、2.96億元、4.09億元、2.39億元，分別占總收益的71.79%、60.91%、68.05%、74.45%。

而從盈利能力來看，醫(yī)院物管毛利率僅10.9%、15.6%、13.3%、16.3%。盡管毛利率水平在緩慢提升，但仍然不如商業(yè)物業(yè)管理、住宅物業(yè)管理等業(yè)務(wù)。

據(jù)克而瑞，2020年物企500強管理分業(yè)態(tài)物業(yè)費統(tǒng)計顯示，醫(yī)院業(yè)態(tài)平均為6.31元/平方米/月，醫(yī)院物業(yè)費水平在各業(yè)態(tài)中最高?？疾灬t(yī)院物業(yè)的盈利水平，上市物企披露年報資料中，極少單獨提及醫(yī)院。即使提及，也多和公眾物業(yè)等放入同一類別。原因是上市物企多為大型綜合性企業(yè)，醫(yī)院在其業(yè)態(tài)組合中占比較低。

該機構(gòu)表示，2018年底至2020年底，綜合實力500強物企中，布局醫(yī)院的企業(yè)從208家增長至223家，數(shù)量略有提升。入局醫(yī)院的企業(yè)數(shù)量增加不明顯，但是管理面積增長顯著。

“醫(yī)院是物業(yè)管理中比較特殊的領(lǐng)域，一方面需充分了解醫(yī)院日常運作，以及需要具備管理龐大復(fù)雜人群的能力。另一方面，后勤服務(wù)范圍不斷擴大，從傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)延伸至護理、醫(yī)療指導(dǎo)服務(wù)、醫(yī)療廢棄物處理等。從專業(yè)磨合及管理成本考慮，醫(yī)院在選擇或更換后勤服務(wù)供應(yīng)商時更加謹慎?！笨硕鹧芯恐行奶岬剑@些并不意味著醫(yī)院物業(yè)市場拓展有不可逾越的壁壘，“后勤服務(wù)標準提高和規(guī)范化，才能為優(yōu)秀專業(yè)化企業(yè)帶來更多機會。”

關(guān)鍵詞： 萬平方米 物業(yè)管理